這些年來台灣再不房地產領域做了幾項新增稅制或調整，包含奢侈稅(特銷稅)、豪宅稅(房屋評定現值調整)、囤屋稅(房屋稅條例修訂)，以及最近財政部希望新增的房地產資本利得稅。這些稅負會不會經由租稅轉嫁，導致房價上漲與購屋人的負擔加重。這是目前評估稅改時，必須被重視的問題。
我們先從MBA智庫百科來瞭解租稅轉嫁的意義：「稅負轉嫁（Shifting of Taxation）是指稅法上規定的納稅人將自己所繳納的稅款轉移給他人負擔的過程。例如：汽車製造商通過提高價格的辦法，將所繳納的稅款向前轉嫁給消費者；棉布製造商通過壓低棉花收購價格的方法將所繳納的稅款向後轉嫁給生產者；雇主採用削減工資的辦法將所繳納的稅款轉嫁給雇員負擔等。稅負轉嫁的數量，取決於不同性質稅種、徵稅的經濟環境以及納稅人可能性時所採用的手段。」
從轉嫁的意義可理解「稅負轉嫁」發生的第一種情況在交易過程，亦即「交易時所產生的稅負」會有轉嫁效果。所以，奢侈稅與資本利得稅這兩種交易時發生的稅負，會因為轉嫁而導致市場價格上升，但賣方並未因此獲利，因為他必須繳納的稅負大於價格上漲金額。所以買賣都是這些稅負的受害者，只有政府從中獲得利益。
豪宅稅與囤房稅所增加的稅負是房屋稅，屬於所有權人每年要繳交給政府的稅，與交易與否無關。因此，這兩種稅不會造成房價上漲，甚至有可能因為租稅的資本化效果(capitalization)，而造成房價下跌。但是房屋稅的增加還是有轉嫁效果，他會發生在對「房租」的轉嫁。亦即，房屋稅是房東出租房屋的成本，成本增加當然就會透過提高租金來反應。因此這兩種稅的受害者是房東與房客，政府仍是受益者。從這裡我們也可清楚知道，所有的不動產稅負增加都會產生轉嫁效果，交易時發生的稅是轉嫁為價格上漲，每年要繳納的持有稅轉嫁成租金，但會造成價格下跌。
進一步的問題是，租稅轉嫁的程度有多高，增加的稅負可以通通轉嫁給購屋人或房客嗎?這個問題在經濟學課本裡都有答案。
租稅轉嫁的程度是由供需雙方相對價格彈性的高低所決定，而且彈性相對小的要負擔較多的稅負。價格彈性較直白的說法是，誰對價格比較敏感或反應能力較大，誰的彈性就比較大。例如在市場比較景氣時，如果購屋人非買不可，但賣方不一定就要賣，表示購屋人的彈性小，賣方的彈性大，所以這時候課徵奢侈稅或利得稅就會出現較明顯的轉嫁效果，房價就會較明顯上漲，稅負多由買方承擔。反之，如果市場是比較不景氣的買方市場，購屋人的價格彈性相對較大，這時候的稅負由賣方承擔的比例會比較高，房價上漲會較少，但還是會上漲。
至於房屋稅增加所帶來的租金上漲，同樣是由房東與房客的相對彈性大小決定，如果市場上供給過剩則房東負擔多，如果需求較多，則房客負擔就會變重。
經濟學課本討論租稅轉嫁效果的理論，同時也說明租稅的增加會造成市場交易量的萎縮。這種現象我們從前兩年奢侈稅實施經驗已經清楚瞭解。但奢侈稅僅針對持有兩年內的賣方課徵，利得稅則是對全體賣方課徵，所以不動產資本利得稅對交易量萎縮的效果，將明顯大於奢侈稅的衝擊。這種結果對房仲業將是相當嚴重的衝擊。
除非政府同步修改房屋稅與地價稅，透過對擁有兩戶或三戶以上者加重課稅。如此將可透過持有成本的提高，迫使多屋權利人將房屋釋出買賣或出租，這樣才可以穩住交易量；同時透過持有稅增加所產生的價格下跌，去對抗利得稅增加所產生的價格上漲，才有辦法讓價格溫和下跌。反之，如果依據財政部目前的構想，只增加資本利得稅而不調整持有稅，一旦兩種稅負的落差更加擴大，將產生更嚴重的閉鎖效果，交易量的萎縮將更驚人。
不可諱言的，一旦持有稅進行改革，若無適宜的配套規劃，承租房屋的人將面臨嚴重的租金上漲。所以，全面稅改仍需兼顧租屋市場的健全穩定與房客的權益，這也是我們持續呼籲全面稅改的同時，應將出租住宅視為自用，以減輕稅負與避免傷及無辜的房客。
＊作者為德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授
