觀點投書:成立中央房貸公司、打擊投機者、讓真正需要者有住屋

2016-06-05 06:10

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過去幾年房價越炒越高,政府也喊了一些口號、提了一些政策,圖為中興新村高等研究園區。(陳敏明攝,內政部營建署官網)

過去幾年房價越炒越高,政府也喊了一些口號、提了一些政策,圖為中興新村高等研究園區。(陳敏明攝,內政部營建署官網)

住屋是衣食住行中一個關鍵的問題,因為它還牽扯到就業和成家。年輕人不能成家立業和結婚生子,這個社會將來就會逐漸萎縮,終結會消失。過去幾年房價越炒越高,政府也喊了一些口號、提了一些政策。這些政策不然就是不切實際,或者是成效非常有限。如今如果要解決住屋的問題必須用以下三種方法一起來做:

一、打擊投機者、讓需要真正住屋者購買

二、提高房屋供給

三、改善交通,擴大生活圈

一、打擊投機者、讓需要真正住屋者購買

就先以台北地區做為目標來分析,解決方案第一步是要成立中央房貸公司來打擊投機者:

1.禁止公司購買住宅。唯一公司可以擁有的是整棟出租的公寓大樓,但是如果將來要分開出售時只能賣給個人(現在公司持有的住宅亦同)。

2.銀行禁止貸款給公司行號購買住宅,現有貸款必需在五年內付清。

3.成立中央房貸公司。

中央房貸公司的觀念在美國行之有年,最有名的是Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) ,成立於1938年。它主要的功能是到市場上發債,然後利用這個資金從銀行買進房貸,所賺的就是中間的差價。由於中央房貸公司的信用是由美國政府保証(原來是直接保証,後來改成間接),所以它可以在市場拿到非常低的利息。基本上,中央房貸公司決定房貸的條件:以台北市來舉例,可以如此訂

a. 每戶住宅的房貸上限一仟萬元,

b. 頭期款必需超過20%,

c. 每月分期付款不得多於固定收入的40%,

這樣的條件可以視情況調整。達到這個條件的房貸就可以透過銀行賣給中央房貸公司。這樣的方法下,銀行可以自留房貸,也可以變成房貸的中間人,賺得是手續費而沒有風險。

為什麼中央房貸公司在打擊投機者、讓需要住屋者購買房屋的方法中很重要呢?

1.它可以提供到30年的固定利率的貸款。期限越長,每月付款越少。因此房價高一點,收入低一點還是可以負擔。有了固定利率,每月付款就固定,而不受到利率調升的影響。反而利率下降時可以重貸(refinancing)。

2.由於每戶住宅的房貸上限是一仟萬元,如果你買的房價是一億,那就需要自備九仟萬。如此一來是非常難炒房。支援房地產投機客最大的禍首是銀行,但銀行的資金來自民眾存款,而存款又有政府的存款保証。因此投機客的資金是源源不斷,再加上多年來政府的金管單位不好好監管銀行,才會造成今天的危機。

3.每月分期付款不得多於固定收入的40%

這一條規定的原因表面上是要確定貸款人有還款的能力,其實也限制炒房的機會。投機者不能只放頭期款就能拿到房貸,申請表必須附帶薪支証明、繳稅單、其他固定收入證明像房租、退休金等等。

由於中央房貸公司背後有政府的支持,它在房市貸款的優勢遠遠超過銀行,因此中央房貸公司審核的標準就會成為市場的標準。在這種的標準下,房地產投機客是很難拿到房貸的。

二、提高房屋供給

第二方案是提高房屋供給。很明顯的,只打擊投機客只能暫時壓低房價,不能解決住屋的問題。住屋不只是買屋,它包含租房問題(不是每個人都想,或需要買屋),社區生活機能,交通、學校、醫療等等的配套。後面這幾項的問題不考慮,就是蓋了再便宜的房子也會變成鬼城。今天在大陸上就有許多的案例。

第一件可以馬上做的是社區舊屋重建。以台北市來說,許多舊的社區的生活機能,交通、學校、醫療等等都己經存在。所以要做社區重建是不難的。現在的困難是市政府的效率差和官僚化。很明歞的一個舊樓今天要重建,從那裡開始、法令、工程、設計、發包和監工等等,都是要政府協助人民去解決的。社區舊屋重建的方案應該是:

1.市政府先把社區舊屋重建的目標找出來,並公告。

2.對每一樓的居民進行說明和解釋。如果居民經過投票通過重建案,市政府免費提供一個顧門團(建築、工程、法律專業)的協助。

3.市政府提供一個一條龍申請執照服務,並協助居民做重建貸款、臨時居住、工程照標等等。

許多台北市的舊區都需要重建,重建的結果不單是增加房屋供給和房地產稅的徵收,同時解決了舊屋老化的結構(特別是地震),更在社區內引進了新血。

第二件事要擴大土地的供應。上面說的社區舊屋重建還是不夠的,想要增加住屋,還是需要新的土地。今天台北市要增加可使用的土地有二個大來源:

1.松山機陽

如果不把松山機陽關閉,台北市永遠不能成為一個平衡發展的大城市。由於松山機場的飛航管制,台北市北區跟本不能發展。松山機陽本身又佔有了非常好、又平的一大塊地。

2.中央政府遷到中興新村

以美國為例,華盛頓是首都、紐約是金融和企業中心。如果紐約還是首都的話,那可想像紐約的居住和交通的問題不就是像台北一樣了嗎?中央政府在台北不但佔用了許多精華地區的土地,它還造成台北市交通的堵塞和房價的高漲。何況台灣的中、南部的發展一向被忽視,把中央政府遷到中興新村,發展台中機場等,對中、南部的發展會有極大的功效。

三、改善交通,擴大生活圈

許多國外的大城市有所謂的區域交通管理所,Regional Transit Authority (RTA) ,它的管轄範圍包括城市和附近郊區。它的目地基本上是在80公里內能送上班族在45分鐘內去城裡。以台北市來說,大約可以包括北到基隆、南到桃園。在這個裡面所有的大眾運輸都歸RTA管。

因此擴大生活圈的方案是:

1.成立北部(中部、南部、東部)RTA。它可以管轄境內所有大眾運輸(火車、捷運、公車)。

2.把台鐵北部的營運分出來,成立一個區域性的公司,專門做北區的大眾運輸。(關於台鐵的重整,我們會在另一個專欄討論)。

3.將區內所有大眾運輸工具組織起來,協調火車、公車和捷運,使得基隆、桃園或是附近其他的城市的人可以在45分鐘內去到台北市中心。

總而言之,這裡提出幾個可行的方案來打擊投機者和解決住屋的問題,但是只採用其中部份方案是沒有辦法達到目地的。

*作者為金融博士,曾任教美國大學及任職金融機構、新創科技公司。

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