觀點投書:成立中央房貸公司、打擊投機者、讓真正需要者有住屋

2016-06-05 06:10

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過去幾年房價越炒越高,政府也喊了一些口號、提了一些政策,圖為中興新村高等研究園區。(陳敏明攝,內政部營建署官網)

過去幾年房價越炒越高,政府也喊了一些口號、提了一些政策,圖為中興新村高等研究園區。(陳敏明攝,內政部營建署官網)

住屋是衣食住行中一個關鍵的問題,因為它還牽扯到就業和成家。年輕人不能成家立業和結婚生子,這個社會將來就會逐漸萎縮,終結會消失。過去幾年房價越炒越高,政府也喊了一些口號、提了一些政策。這些政策不然就是不切實際,或者是成效非常有限。如今如果要解決住屋的問題必須用以下三種方法一起來做:

一、打擊投機者、讓需要真正住屋者購買

二、提高房屋供給

三、改善交通,擴大生活圈

一、打擊投機者、讓需要真正住屋者購買

就先以台北地區做為目標來分析,解決方案第一步是要成立中央房貸公司來打擊投機者:

1.禁止公司購買住宅。唯一公司可以擁有的是整棟出租的公寓大樓,但是如果將來要分開出售時只能賣給個人(現在公司持有的住宅亦同)。

2.銀行禁止貸款給公司行號購買住宅,現有貸款必需在五年內付清。

3.成立中央房貸公司。

中央房貸公司的觀念在美國行之有年,最有名的是Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) ,成立於1938年。它主要的功能是到市場上發債,然後利用這個資金從銀行買進房貸,所賺的就是中間的差價。由於中央房貸公司的信用是由美國政府保証(原來是直接保証,後來改成間接),所以它可以在市場拿到非常低的利息。基本上,中央房貸公司決定房貸的條件:以台北市來舉例,可以如此訂

a. 每戶住宅的房貸上限一仟萬元,

b. 頭期款必需超過20%,

c. 每月分期付款不得多於固定收入的40%,

這樣的條件可以視情況調整。達到這個條件的房貸就可以透過銀行賣給中央房貸公司。這樣的方法下,銀行可以自留房貸,也可以變成房貸的中間人,賺得是手續費而沒有風險。

為什麼中央房貸公司在打擊投機者、讓需要住屋者購買房屋的方法中很重要呢?

1.它可以提供到30年的固定利率的貸款。期限越長,每月付款越少。因此房價高一點,收入低一點還是可以負擔。有了固定利率,每月付款就固定,而不受到利率調升的影響。反而利率下降時可以重貸(refinancing)。

2.由於每戶住宅的房貸上限是一仟萬元,如果你買的房價是一億,那就需要自備九仟萬。如此一來是非常難炒房。支援房地產投機客最大的禍首是銀行,但銀行的資金來自民眾存款,而存款又有政府的存款保証。因此投機客的資金是源源不斷,再加上多年來政府的金管單位不好好監管銀行,才會造成今天的危機。

3.每月分期付款不得多於固定收入的40%

這一條規定的原因表面上是要確定貸款人有還款的能力,其實也限制炒房的機會。投機者不能只放頭期款就能拿到房貸,申請表必須附帶薪支証明、繳稅單、其他固定收入證明像房租、退休金等等。

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