近年來，台灣房地產市場表面熱絡、實則扭曲，交易量不斷萎縮，房價卻仍居高不下，年輕人怨嘆「買房像買命」。這並非單一政策或外在變因所致，而是多年來制度錯置、政策失靈與市場扭曲交織下的結果。若不從根本對症下藥，房市問題只會越滾越大，最終拖累整體經濟與社會安定。
一、制度性的五大病灶
1.房價與所得長期脫鉤
台灣房價所得比已多年位居全球前段班，台北市甚至高達16倍以上。換言之，一對年輕夫妻不吃不喝十六年以上，才可能勉強在市區買下一間房。這顯示房屋的「資產化」導向已完全凌駕「居住」本質，造成貧富差距惡化與社會向上流動困難。
2.政府政策碎片化、無整體戰略
歷屆政府雖喊出居住正義口號，但政策制定往往只是頭痛醫頭、腳痛醫腳，缺乏整體佈局與長期策略。打房限貸政策雖多，但對建商成本、土地制度、供給機制等關鍵結構問題卻常選擇性忽視，導致政策與現實脫節，無法真正壓抑房價上漲。
3.稅制失衡，鼓勵囤房炒作
台灣的不動產持有稅極低，房屋稅、地價稅與市價脫鉤，像實質稅負不到美國的十分之一，這種情形如同鼓勵有資本者「買來放著」。許多空屋閒置，不住、不租、不賣，讓原本應回流市場的資源被長期凍結，加劇供需錯配。
4.預售屋市場失控，投機盛行
預售制度原意為先銷後建降低風險，卻演變成投機炒作的天堂。部分買方透過換約轉手、哄抬價格，再賣給真正自住者，使得實質購屋者承擔市場泡沫風險，而政府監管與揭露制度卻仍明顯落後，難以遏止惡性炒作。
5.土地供應與都市更新遲滯
老屋更新進度嚴重落後，都市更新推動卡在釘子戶、容積獎勵不明、審議程序冗長等問題，導致核心區土地開發受限，新屋供給長期不足，使得價格居高不下，成本無法有效傳導與分攤，建商與買方皆受其害。
二、解決之道：系統性改革而非口號治國
1.建立整體房市戰略
政府必須設立跨部會房市專責機構，擬定中長期政策藍圖，包含土地政策、租賃制度、稅制調整與供給規劃等，導入動態數據與地方協調機制，以長期治理取代短期選舉思維。
2.改革稅制，抑制投機炒作
應推動房地合一實價課稅、調整持有稅基與稅率，並對多屋持有者與長期空屋實施累進稅制。同時應明確區分自住與投資性購屋，使制度能導向「持有成本合理化、投機成本上升化」。
3.加速都市更新與土地活化
對於老舊建物密集區，政府除應主動導入公辦都更機制外，並應降低其收取之費用，甚至停收，以減少公辦都更的成本負擔；設置整合專業平台，提供財務協助與流程簡化；容積獎勵應設計具彈性且與公共利益掛鉤，提高參與誘因，快速釋放土地再開發潛力。
4.建立健全租賃市場與社宅制度
應擴大社會住宅供給至10%以上，並結合包租代管、租金補貼政策，建立中長期租賃制度。並引導大型建商投入租賃市場，讓租得起、住得穩成為可行選項，減輕購屋壓力與炒作誘因。
胡偉良觀點：病灶不去，房價難穩
品嘉建設胡偉良認為，台灣的房地產問題從來不是單一變數導致，而是制度長年失衡、治理欠缺整合所致。今天如果還是以喊口號、限貸、短期打房為手段，無法從根本處理土地、稅制、供需三大核心問題，那麼房價就算一時修正，也不會真正回到合理軌道。
文／胡偉良
責任編輯／林俐 （相關報導： 台灣房市交易量下滑，房價為何降不下來？胡偉良曝關鍵原因，難怪年輕人買不起 ｜ 更多文章 ）
