你知道嗎？如今在美國，擁有房子的人累積的資產達到了35兆美元，是2008年房市崩盤前的兩倍多。房價不斷飆升，幾乎把美國人分成了三種：沒有能力買房的人、被迫只能住在目前房子的人，以及少數能在高點套現的幸運兒。
首次購房族群年齡上升
這一兩年，美國房產階梯（先買小房子，再買更大或更貴房子的一系列階段）的底層情況特別不樂觀。在疫情期間房價上漲後，利率上升讓房貸水漲船高，房價卻也不減反升。
時間一久，買家結構慢慢改變。根據全國房地產經紀人協會（NAR）最近報告，首次購房族交易比例下降到24%，是創紀錄的新低，他們的平均年齡也提高了將近10歲。
過去，美國人多半在快30歲時踏入買房的人生階段，但現在首購族的年齡中位數已經來到38歲。換句話說，他們已經比上一代多錯過了10年。
數據顯示性別在房地產市場也有明顯的差異，第一次買房的單身女性年齡比男性年長6歲，因為收入中位數較低，她們需要更多時間存頭期款。另一方面也發現，首購族中單身女性的比例達到20%，超過單身男性的兩倍。
擁有房子，對於年輕家庭來說似乎成了難以觸及的奢侈想像，因為實在太昂貴了。NAR的數據顯示，2023年7月至2024年6月購買人中，約有四分之三的家庭沒有18歲以下的子女同住，比例達到了歷史新低。這代表愈來愈多有孩子的父母負擔不起買房，只能選擇租房。
資產看似上漲 卻被低利率房貸綁住
那麼有了房，是不是就沒有煩惱了？這幾年房價上漲，讓屋主帳面資產也大幅增加，根據CoreLogic的數據，平均每戶擁有31.5萬美元的淨資產，遠遠高於疫情初期的18.6萬美元。
不過，想動用這筆錢可不容易，如果想要搬家買新房，就得面對更高的房貸。根據摩根史坦利策略師伊根（Jim Egan）分析，將近七成的借款人房貸利率低於4.5%。而其中四分之一的人在疫情期間，貸款利率創歷史新低時，看準機會購買或再融資房屋，享受3%以下的利率。
也就是說，某方面來說他們是幸運兒，但代價是沒辦法隨意搬家買新房。而其他動用房屋淨值的方式也不便宜，根據Bankrate的數據，目前房屋淨值貸款平均利率為8.41%；採浮動匯率的房屋淨值信用額度則更昂貴。
完全擁有房子才是真正贏家
對第三種人——百分之百擁有房產的人來說，現在的房市可說是一座金礦。他們佔美國屋主總數約40%，包括不需要貸款的富裕階層，和已還清或幾乎還清貸款的人。
現在年長者在房市比以往還活躍，賣家的年齡中位數創下63歲的歷史新高。這些人多半在1980年代第一次買房，當時的負擔能力也不高，但現在房產成為他們保障退休的利器。不過，礙於某些地區房價已經開始下跌，屋主只能把握機會在高點套現，例如德州和佛州。
許多想要買房的人不斷在場邊觀望，希望隨著聯準會降息，房貸利率也能變得親切一些，但實際情況卻恰好相反。根據房地美（Freddie Mac）數據，30年固定房貸的平均利率最近回升至6.78%，高於9月中旬聯準會放寬政策時的6.09%。
這是因為相對於聯準會的短期利率，房貸利率受10年期美國國債收益率的影響更大。人們對美國財政赤字和通膨政策的擔憂，加上川普當選總統的背景下，可能減少購買或開始拋售國債，導致債券價格下跌、收益率上升，依照過去經驗，30年房貸利率通常比10年期國債收益率高出2個百分點。
未來房市走向？
如果目前的房貸利率成為新常態會怎麼樣？在6.78%的利率下，要購買一棟中位數價格的房屋，每月還款將佔美國家庭收入中位數的四分之一以上，甚至超過2008年房市泡沫巔峰時的比例。
隨著川普上任，他主張的驅逐非法移民、加徵關稅等政策，都有可能導致通膨升溫的風險，短期內房貸利率應該很難再回降。《華爾街日報》認為，在這個奇特的房市榮景裡，坐擁房產的年長族群似乎成了唯一贏家。 （相關報導： 「科技新貴搖籃」還沒開校，房價先漲80%！全台三大科學園區實驗中學房價一次看 ｜ 更多文章 ）
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責任編輯／林彥呈
