中國接連出現建商財務暴雷，而在韓國首爾部分地區的房價在一年內甚至跌了超過3成，這波房地產風暴會不會延燒到台灣？今天由謝哲青、蔡尚樺主持的《下班經濟學》中，就邀請到總體經濟學專家吳嘉隆、房市專家Sway，中國版的「雷曼時刻」正在上演嗎？而台灣房市交易量極凍，自住客應該出手還是再等等？一起來聽聽他們的分析！
2022年第4季，中國開始放棄新冠大流行的清零政策，市場期待中國經濟能從疫情的陰霾中復甦，進而刺激市場。然而中國經濟未見好轉，今（2023）年7月出口不但下跌14.5％，創下自2020年2月以來的最大跌幅，物價年增率還轉負至－0.3％，出現所謂的通貨緊縮，這也讓中國的房地產受到影響。
碧桂園創立於1992年，至今已有逾30年的歷史，是中國最大的民營房地產開發商。在前兩年，恒大集團等中國房地產業暴雷時，碧桂園的財務表現相對穩健。因此，是中國當局認證的模範建商。不過，就在今年下半年，碧桂園的危機開始爆發。碧桂園先是在7月底發出預告，指出因房地產的銷售下滑，導致毛利率下降與物業項目減值增加，上半年淨利潤將出現虧損，緊接著在8月上旬公布450億至550億人民幣的虧損，從去年同期的19.1億人民幣獲利轉虧，虧損規模高達1／4個股本。
此時，碧桂園也未能如期支付兩筆債券共計2250萬美元的利息，出現債務違約的問題。對此，碧桂園承認自己正面臨階段性的流動性壓力。碧桂園的建案與土地儲備大多集中在中國三四線城市，比起一線城市，三四線城市的復甦速度更為緩慢，也有房產庫存過剩、人口外流等問題，皆造成碧桂園的財務壓力。若碧桂園危機處理不當，也會對三四線城市的經濟造成打擊，因碧桂園目前未交屋房源約90萬戶，代表有90萬購屋者的資產受影響。此外，碧桂園累積的未完工建案是恒大集團的約4倍，若碧桂園倒下，爛尾樓的波及範圍也可能超越恒大集團，該危機亦會擴散到金融市場。
恒大、碧桂園接連爆！中國版「雷曼時刻」上演中？
吳嘉隆曾在臉書發文直言，中國式的「雷曼時刻」正在形成。對此，吳嘉隆解釋，所謂的「雷曼時刻」正確來說是指金融機構的部分，但它前面是建商，「像恒大、碧桂園就屬建商。」至於金融機構，則主要是中植集團底下的中融信託，它違約不能支付給客戶，「所以這有兩個層次。」
首先是建商，它現在發行的美元債券支付有問題，代表其東拼西湊找不到融資來源，「因為一個建商、一個企業，絕對不希望讓別人發現它連利息都付不出來，那表示它盡了努力後，找不到融資來源。」
吳嘉隆指出，原因為可提供融資的投資人或投資機構，對這個行業的前景失去信心，「不敢給它錢、不敢給它融資。」反映出該行業本身的實體經濟層面，有「過度投資」、「過度舉債」與「過度從眾」等三大問題。「過度投資」是現在很明顯房屋蓋得太多，很多是「空屋鬼城」；「過度舉債」則因房地產行業是槓桿的；「過度從眾」意即跟著別人走，「一窩蜂」，買方賣方皆出現「過度從眾」的現象。吳嘉隆說，這三大「過度」，會把房地產市場泡沫化，隨後它們營收開始受到影響，然後錢不再進來。
吳嘉隆說，錢若一直進來的話，它可拿後來的錢去付前面的開銷，就是所謂的「龐氏騙局」。接下來就因資金來源「乾掉」後，建商出問題，「這個債務危機傳遞到下一個是金融機構。」第一個向銀行給貸款的，還有一些是非銀行機構，「像中融信託就屬非銀行的金融機構，它們可能去提供不同的融資管道，叫做『購買它們發行的金融產品』，結果現在它（指建商）付不出來，建商一旦不能付，就會回過頭影響金融機構。」吳嘉隆指出，銀行跟非銀行，然後這些非銀行機構開始現金不夠，就會回過頭對它們的客戶違約，客戶中包括台商，「所以它的層次是一層一層展開。」從建商違約，到銀行受傷，再到非銀行機構受傷，最後到金融機構後面的客戶受傷，這是一連串的傳導過程。
什麼是龐氏騙局？
龐氏騙局（Ponzi scheme）是非法性質的金融詐騙手法，是一個著名的代表案例，發生於20世紀初的美國。它吸引投資者並利用後期投資者的資金向早期投資者支付利息。時至今日，龐茲騙局的各種變體（資金盤、老鼠會）依舊存在金融市場中。其運作模式多以投資名義，給予高額回報誘使受害人投資，看似與一般的證券基金的模式並無區別，但在龐茲騙局中，投資的回報來自於後來加入的投資者，而非公司本身透過正當投資盈利，即「拆東牆補西牆」。透過不斷吸引新的投資者加入，以支付前期投資者的利息，初期通常在短時間內獲得回報以利於推行，再逐漸拉長給息時間。隨著更多人加入，資金逐漸入不敷出，直到騙局泡沫爆破時，後期的大量投資者便會蒙受金錢損失。
至於中國，可用一些「政治干預」的手法，像是不准降價、不准債權人討債等；美國則無此問題。吳嘉隆表示，在美國若債權人來討債，「你拿不出來就馬上東窗事發、馬上暴雷。」吳嘉隆強調，建商已借出的錢是不能改的，收入會受影響但負債不受影響，「你欠的錢要還，不還銀行會受傷。」
失落的30年？3種劇本中國恐難逃脫縮危機？
倘若中國的房地產泡沫化，恐會進入通貨緊縮（下稱通縮）的危機，日前吳嘉隆就在臉書直指，中國進入「失落的30年」的可能性非常大。吳嘉隆說，第一個是「失業型通縮」，家庭因失業、被減薪等，所得受影響，有不確定性後開始縮衣節食、節儉，消費開始降低，稱「預防性儲蓄」，造成總需求下降，然後企業端的營收獲利跟著下降，「企業不得不減薪或裁員，甚至破產。」吳嘉隆提及，企業的反應又會回過頭來影響家庭，這種家庭與企業的互動形式，即為「失業型通縮」。
再來是「債務型通縮」，本是舉債買資產，包含股票、房地產等，然後把資產當作抵押，像是融資融券的融資交易，「但現在資產價格下跌，我的抵押品就不夠，須補繳抵押品；股票的話則稱『催繳保證金』，這種結果會引出第二輪賣壓，因有些人繳不出來只好『斷頭』，清掉你的資產部位，稱之為『斷頭賣壓』。」吳嘉隆指出，斷頭賣壓跌了以後，造成資產價格第二波下跌，隨後有些人可能不需要賣的，也不得不賣，又引出第三波的資產下跌，然後一直惡性循環。
最後是「資產負債表衰退」，債務型通縮偏向投資人；資產負債表衰退則偏向家庭與企業，即舉債來買房，或企業舉債去設廠、買機器設備等，「這些正常的舉債，現在會因資產泡沫破掉，大家受傷後，不得不來還債，變成把時間拉長，10年不行就20年，20年不行就30年，分批清償債務。」這樣會轉成向企業端縮衣節食、企業端減少投資，賺的錢都拿去還債，「以前是追求利潤第一，現在變成減輕債務第一。」資產負債表衰退，會造成家庭、企業不敢借錢，整個資本主義的金融體系中，若沒有人借錢的話，會出現危機。
神話破滅！2原因壓垮韓國房價？台灣步後塵？
韓國現今升息比台灣強，吳嘉隆表示，韓國的升息幅度比台灣大，所以會對房地產構成壓力。從韓國房價指數圖及韓國基準利率圖可見，房地產行情的下跌，與升息循環互相印證，房地產下跌時，正好也是利息走高之時。第二個因素是人口，因房地產的交易可簡單形容成「有房子的人是年紀比較大的，沒有房子或要買房子的，像是年輕上班族等年輕族群」。吳嘉隆認為，房子的交易是從年紀大的，移轉到年紀輕的，但若有老齡化及少子化，老年的人口多，年輕人變少，「房地產交易當然會有壓力。」而韓國的人口結構也恰好呼應這一點，韓國的少子化與老齡化，會造成其房地產承受巨大壓力。
韓國房地產大跌的兩大原因，和台灣有著相似之處。吳嘉隆說道，韓國是全球經濟的縮影，目前因美國、歐洲等地升息，所以西方世界的已開發國家，景氣在下修；消費電子的需求在下修；半導體也在下修，「全球的經濟有降溫的現象。」吳嘉隆指出，若不降溫，保證升息升到實體經濟降溫為止，「因為它打通膨（通貨膨脹）。」在打通膨時，就會影響到房地產，「然後韓國是反映全球景氣下修，這當然會影響到台灣。」吳嘉隆舉例，像是近期台積電的營收表現不太好，就是因全球的半導體需求正在下修中，隨後影響到台灣的購買力。人口問題方面，台灣亦有高齡化與少子化，這些皆會在基本面、結構面對房地產市場構成無形的壓力。
吳嘉隆認為，韓國的情況對台灣是具有參考性的。
房市交易急凍！房價卻繼續漲？專家這樣解讀
Sway表示，打炒房的政策在2022年底喊出來，「所以大家覺得好像是真的，因三讀通過，先喊過再說。」結果2022年底至今（2023）年的這段期間，交易大幅下降。因在過去2020年，民進黨執政當局稱不打炒房，房價開始往上漲，漲到2021年底說要打炒房，此時投資客心想著「真的嗎？」並先觀望，造成手上有很多房子放著還賣不掉，直到三讀通過後才發現「是真的」。
所以今年預售屋的交易差很多，而今年的預售屋交易會影響到買賣移轉件數，包含手上很多預售屋的人就不去買成屋做買賣。Sway分析，今年看到的買賣移轉件數開始不動的原因是「真的開始不太買」。過去兩年前的預售屋交屋完工，也會遞延到現在，「但兩年前（2020年）你看，照理說再過一段時間，買賣移轉件數就是新成屋的部份還會往上衝，但中古屋的交易就停下來。」Sway指出，房價現今漸漸的鬆動，並沒有快速大幅的鬆動。
房價鐵板鬆動？！ 一張表揭預售賣壓重災區！
全台灣不同的區域，現在出現大量賣房的拋售潮（賣壓），到底有哪些地方？Sway直指，預售屋銷售「都很爛」，第一名最爛的是新北市三重區，待售比達75％，意即平均銷售率僅有25％，而三重僅有一案賣得好，「其他都賣得很爛。」
Sway分析，三重區的建案蓋的皆是給投資客，「既然沒有投資客，不就爛掉了？」第二名的是台南市安南區，因安南區過去有許多重劃區，所以建商推出大量的投資宅，但現在沒有投資客。第三名至第六名的桃園市大園區、台中市北屯區、新北市土城區、台南市東區，也都是過去投資案極多之處及投資客非常喜愛的地方，一旦只要失去投資客、買盤消失，案子就會很慘。Sway直言，預售很慘時，連帶影響中古屋也會很慘，因投資客手上這麼多建案，預售賣不掉，然後成屋也賣不掉怎麼辦？只好偷偷的降價，而且還講說我們要漲價，「其實你出多少錢我都給你買。」
2023自住買房3大重點！這樣出價八折成交？
今年很特別的是，成屋比預售屋好。Sway表示，預售屋的投資案很多，然後新的預售屋又沒有出來，建商不肯光明正大降價，但有偷偷降價的情況，「所以這時候如果要自住的話，去買成屋，且最好買10年以上的成屋（中古屋），因屋主的持有價格比較低。」當然中古屋10年以上公設比稍微低一點，因現在新房子公設比都很高，都不划算，建商皆無良的登記到35％以上，不划算。「10年以上你還有二字頭，20幾％的公設比。」Sway說，價格低公設比又低，是很好的，所以現在很多自住客轉到中古屋市場去。
第二點是新的預售屋比舊的預售屋好。Sway指出，是因新的預售屋7月以後，「你要想，若今年上半年推出來，我已成交2、3個客戶，然後打炒房沒有人，可是我已經成交，價格是高的，接下來不能降價，『我降價這些客戶怎麼辦？會翻掉、會生氣。』」所以如果今天買的是全新的預售案，價格可以直接往下，偷偷的往下降，送很多東西，「然後你就至少買下去，不會影響你交易。」所以新的預售案比舊的價格會更漂亮。
最後一點是越到選舉價格越低。趨勢是一直到選舉前，Sway說道，越到選舉價格越低的原因是要看候選人的競爭度，「目前的趨勢大概有人躺著選就上，所以執政黨會認為就不用推出新的方案。」但若今天政治結盟能夠「三國戰」、拉鋸戰，或能夠兩個「五五波」，執政黨就會緊張。據過去的經驗來看，此時就會推出真正厲害的打炒房政策，房價才會有感下降。
「實價登錄789折」現在依然有效
只要是房價下跌的時刻，實價登錄的789折皆可以來做。「789折」是指實價登錄的低價打789折當作你的出價，再一點一點加回去，目標是實價登錄的8折、9折跟原價。7折則是指重劃區拋售的建案，一個社區有幾十戶在賣這種。
Sway強調，你敢出價就是你的。至於實價登錄低價的為何還是有出現？關鍵在人家願意賠售。Sway表示，對於很多投資客來講，現在願意跌價格，因為對他們而言，房子卡住跟房子跌價出去，再把錢拿去玩股票，股票容易賺到更多錢。所以許多投資客願意在房地產直接賠錢出售，在雙北市有不少案例。不管是投資客出售還是建商出售，都有機會成交。8折則是一般的建案；9折是Apple物件，「我們目標是買到實價登錄的原價，這個是目前的成交趨勢，你會發現全台灣各地，都有789折的案例出現。」
責任編輯／林俐
