10.生涯規劃如何影響房地產買賣？
買賣房地產前，我通常會先考慮自己的生涯規劃，特別是創業退休、結婚生子、全職進修與海外生活等重要的人生節點；再來就是我的財務狀況，包含收入支出與資產負債等，藉此對照未來每一年的生涯規畫與財務狀況是否符合，並且將自己與重要他人的年齡一併考量。
因為房地產是長期投資，需要長期規劃，接下來看能夠採取什麼樣的置產策略，在買進多間房產時也能提高報酬、降低風險，甚至因此翻身致富。
以下表為例，假設長期來看，房屋總資產會高達3800萬元，有兩種不同的投資策略：首購高總價與首購低總價房屋；因購買間數不同，每個階段需要付出的自備款也會不同；隨著間數的增加，銀行貸款成數會越來越低。
理論上來說，以下分別是首購高總價與低總價房屋的歷程：首購高總價房屋2500萬元，再加入第二間房屋1300萬元後，付出自備款是1020萬元，月付貸款金額是94510元；而首購低總價房屋1100萬元，再加入第二間房屋1500萬元，付出自備款是520萬元，每月月付金額是71568元。
當房地產進入買賣階段，我們通常會留意的基本資訊，包含房屋總價、貸款成數、房貸利息，這會影響銀行貸款給我們的額度，以及需要準備的自備款。
銀行評估房屋貸款的依據，通常以購屋者與房屋條件為主。購屋者的年紀與財力，房屋的屋齡、地點與屋況等，都會影響貸款條件；多數銀行規定貸款人的年齡限制，通常是在20到65歲區間，超過65歲以上的購屋者，可能會要求只能在名下有房產的情況下做抵押。
核算貸款的基準為「貸款年限」加「屋齡」不得超過五十年，若屋齡高於三十年，貸款年限較短，核貸成數也僅有五到七成。另外，許多銀行以「貸款者年紀」加上「貸款年限」低於80為標準之一。
作者介紹｜蕾咪（Rami）
投資理財YouTuber。歐美旅遊時尚部落客。臺灣自媒體產業發展協會理事長。來自臺東，卻不定期旅居歐洲的工程師女孩，畢業於臺大電子所，曾旅居義大利工作，並在美國知名企業擔任過研發工程師。
身兼作家、部落客、創業家等多重身分，同時為《商周財富網》駐站名人，曾接受多家媒體採訪，如遠見、Money錢、大美人、非凡、TVBS、衛視中文、三立、民視、公視、東森綜合、LINE TODAY等雜誌與電視節目，並曾受邀在實踐大學、中山大學、新竹市文化局、國防醫學院等單位授課與演講。
她在32歲之前就完整經歷了《富爸爸，窮爸爸》的ESBI過程：
‧員工（E）：22歲月入2萬多，26歲進外商月薪翻3倍。
‧自僱者（S）：27歲離職，在家接案，投資股票賺40%。
‧企業家（B）：32歲創業開設數位行銷公司。
‧投資人（I）：25歲靠工作與投資月入超過10萬，28歲每月被動收入10萬元，29歲更超過30萬，30歲買下人生第一間房。目前已購入三間房，並在臺東經營民宿。
本文經授權轉載自方智出版社《打造被動收入最重要的事》。
責任編輯／趙鳳玲
