實價登錄2.0，扭轉預售屋銷售亂象
「實價登錄2.0」在2021年上路，修法重點放在預售屋上，但連帶地也影響到建商的土地取得成本。
所謂的「實價登錄」，是「不動產成交案件實際資訊申報登錄」的簡稱，以不動產成交的買賣總價來公告，民眾可藉由「內政部不動產交易實價查詢服務網」查詢當地房價的狀況與房屋的交易行情。
目前新法令規定，賣方的房屋銷售服務費會列進實價登錄，但買方服務費則無需列入；甚至有建商直接不把裝潢、家具等延伸費用加在登錄的數字上，這些都是需要留心的細節。
也有一些情況是登錄的價格已包含車位、其他公共空間的費用，建議還是要查詢比對附近房價，才能篩選符合市場價格與自身需求的物件。
實價登錄在立法院吵了很多年，政府一直對於「炒紅單」的投機客相當頭痛，尤其紅單是讓房市過熱的主因之一，因此政府針對這樣的投機行為進行一系列修法。
現行的「實價登錄2.0」可以說是針對預售屋銷售亂象所改良版本，也就是所謂的「打紅單」，政策規定買賣雙方須於交易後30天內，將成交的價格、日期，做資料上的更新。民眾可以即時查詢想要的資訊，對於房市的交易還是有正面影響。
什麼是「打紅單」？
所謂的「紅單」，簡單來說叫做預購單，是買家跟建商簽訂正式的買賣合約前，先付一筆小額訂金，取得一張保留買房資格的訂購單；因為單子為粉紅色的，故稱之為「紅單」。
倘若消費者已跟建商簽訂完整合約、開始正式付款，但在房屋還沒完成前先行出售轉手，就是俗稱的「換約」。
投資客支付少量現金向建商或房仲購買預售屋，取得紅單後便轉身賣給真正的買家，投資客從買空賣空的過程中賺取傭金，此舉使得房價急速飆高。
為何預售屋會成為炒作的對象呢？因為預售屋與成屋的差別是，成屋的自備款需要大概兩成左右，但若是將成屋的自備款換算成預售屋的訂金，預售屋可以讓你多買十間，所以有些投資客透過付少量的訂金再做預售屋轉賣，從中不斷賺取價差。
「房地合一稅2.0」全面限制預售屋及新建成屋換約轉售，嚴格禁止紅單轉售，同時要求預售屋解約須30日內申報登錄、管制私法人購屋、建立檢舉獎金機制等，以有效防杜住宅淪為炒作工具，維護市場交易秩序。
原先投資客購買預售屋轉手所賺到的錢只要課綜合所得稅，但現在要是物件持有不足二年，交易金額就會直接被抽走45%；持有3至5年則抽三五稅額……高額的稅金確實抑止了不良的歪風，市場的投資客可能會轉而去買成屋；這樣看來，新政策對於房市的炒作仍有些許的遏止效用。
作者介紹：許哲雄
學歷：
嶺東科技大學EMBA高階經營管理碩士
現任：
鵬曜地產集團 執行長
住商南屯文山店 店長
住商嶺東科大店 協理
住商嶺東忠勇店 協理
住商八期豐樂店 協理
烏日捷運夢幻店 協理
經歷（近期獲獎）：
住商中彰雲投區唯一連續三年最佳銷售店第一名
2021年 TOP菁英店獎第三名
2021年 中區年度業績第三名
2020年 台中市不動產優良經紀業
2019年 金仲獎第二十屆最佳經紀業
2018年 住商全中區冠軍店
本文經授權轉載自一方青出版《超級房仲贏在換位思考：洞悉買賣雙方為什麼買屋、為什麼要賣屋的成交法》
責任編輯／郭家宏
