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20171031-SMG0035-快訊小紅條兒

汪浩觀點:中國房地產的冬天來臨了嗎?

北京房向晚。泡沫真的來臨了嗎?

北京房向晚。泡沫真的來臨了嗎?

秋天是北京一年之中最美的季節,房地產市場也素有「金九銀十」的說法,不過,今年北京的金秋乏善可陳,樓市提前「入冬」。10月北京新房交易面積環比下降29%,二手房環比減少12.5%,均價環比下跌1.2%。今年1-10 月,北京新房市場累計供應 32510 套商品住宅,成交量卻不足 2 萬套,市場供需比達到 1.7:1,庫存危機隱現。

美中貿易戰開打三個月後,中國房地產市場觀望情緒濃重,成交量下降,房價漲幅收窄,不少地方還出現了下跌。中國指數研究院發佈的數據顯示,1-10 月,全國40 個主要城市中累計成交面積同比增長 7%,但10月一二三線城市均出現不同程度的下滑,環比下降5.9%,同比則上升3.32%。其中,北上廣深4個一線城市成交面積環比下降 33.44%,廣州降幅最大,為 57.93%。18 個二線城市成交面積環比下降 4.92%,預計到年底成交量還將繼續萎縮,其他三四線城市也面臨較大的下跌風險。而40 個主要城市庫存10月環比上升 4.6%,其中,深圳、杭州升幅較大,均超 16%。

10月北京新房交易面積環比下降29%。(網易財經)
10月北京新房交易面積環比下降29%。(網易財經)

另外,中國指數研究院發佈的土地市場成交數據顯示,10月,40 個主要城市土地成交面積環比少 22%,但1-10 月,40城累計土地成交面積 4億多平方米,同比增長 19.7%,顯示新房供應明年還會大量增加。在土地出讓金方面,10月,40城土地出讓金環比減少 15.6%,同比減少 27.9%。1-10 月,40城土地出讓金累計 18019 億元,同比減少 0.5%,為2016 年初以來同比首次轉負。土地財政佔地方政府財政收入近40%,土地出讓金減少,會嚴重影響地方基建開支。從土地出讓價格來看,10月,40城土地成交均價為人民幣 4323元/平方米,環比下跌 0.2%,同比下跌 23.7%,土地成交均價下跌對明年新房價格有一定啓示作用。

中國房地產的牛市已經持續快20年了,累積了巨大泡沫。目前中國的房地產總值超過了430兆人民幣,是GDP的5倍(超過全球平均值的一倍)。人均住房面積近40平方米,是發達國家水平,但人均 GDP 還不到世界平均水平。過去3個月,全國40個主要城市成交量和房價漲幅均趨緩,土地出讓金快速下滑,房企現金流惡化,房地產行業開始「入冬」,但是居民、銀行、地方政府都有抗寒能力嗎?中國可以避免發達國家資產泡沫破滅的覆轍嗎?

中國家庭的資產配置結構中,房產配置已超過70%,買房已經掏空老百姓的積蓄,超過半數的家庭成了無存款家庭,從2008年到2018年,全國居民10年間的存款增速從18%下滑到7%左右。「六個錢包」買房子,掏空祖孫三代的口袋,透支未來二三十年的收入。近年來,非金融企業的槓桿率水平有所穩定,但居民部門槓桿率快速上升,據人民銀行披露,2017年末,居民債務餘額同比增長21.4%,部分購房者利用短期消費貸款等渠道違規買房加槓桿,因此,買房的實際槓桿率水平要比公佈的高。到今年6月底,居民房貸餘額大約為23兆人民幣,加上其他負債,居民債務餘額佔GDP的比重已經達到57%,雖然仍低於主要發達國家水平,但在新興經濟體中名列前茅。而中國國內收入最終分配中,居民可支配收入只佔GDP的60%,因此,中國居民債務佔居民可支配收入的比重已經高達93%,明顯偏高。

中國房地產牛市20年,也積累巨大的泡沫。
中國房地產牛市20年,也積累巨大的泡沫。

目前,一線城市房市全面降溫,二三線城市房價漲幅亦有所回落,但政府樓市調控並無放鬆跡象,年內各地發佈超過400余次調控政策,高層又頻繁表態樓市調控將繼續從嚴。但是,如果房價全面下跌,居民被動去槓桿過程難以避免,就會引發房企和銀行信貸危機。中國房企的槓桿率在80%以上,現金流緊張,1-9月,房地產開發投資仍然同比增長9.9%,但國內貸款同比減少5.1%,行業基本面變差。

從1998年香港樓市危機和2008年美國次貸危機的教訓看,只要房價持續下跌,房貸的壞賬率就會上升。而中國最大的金融風險就是房地產泡沫破滅,與中國GDP 82兆人民幣相比,銀行業150兆的貸款中,有近30%與房地產相關。2016/17年,全國銀行新增貸款近50%是房地產,今年上半年,房地產貸款仍佔新增貸款40%,房地產綁架了太多金融資源。金融風險居高不下,中小銀行尤為脆弱,許多中小銀行的緩衝資本十分薄弱。2017年底,國有金融企業資產總額241.0兆元,負債總額217.3兆元,形成國有資本16.2兆元,資產負債率90%,資本槓桿率近15倍。 銀行資本不足,順週期時矇混過關,房地產泡沫破滅後騙得了誰?中國房地產的冬天來臨,過去近20年參與投資的台灣人,有像李嘉誠一樣清倉嗎?

*作者為自由撰稿人,牛津大學國際關係學博士,著作《意外的國父》(八旗,2017),《冷戰中的兩面派》(有鹿,2014)。

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