由於影響房價的因素很多，除了利率，還有所得、稅賦、通膨預期、人口結構、對未來房價預期等。部分實證研究結果顯示，利率對房價的影響不顯著。然而整體而言，利率與房價之間的關聯以及其因果關係，經過非常大量的實證研究，已經得到確立：不論是個別國家或跨國資料、最近數十年或上百年資料、先進國家或新興市場經濟體、各種不同的計量方法以及認定貨幣政策外生性方法，寬鬆貨幣政策（利率）確實是房價上漲的主因之一。因此，絕對不應輕易論斷「低利率與房價並無必然的關連性」。
［圖1］顯示Williams（2016）採用17國1870年至2013年的跨國年資料，排除貨幣政策內生性後，估計結果發現利率上升1%，對於房價的平均影響高達約6.5%。
［表1］顯示不同的研究（跨國以及美國資料）估計利率上升1%，對於房價的影響均相當顯著，而且大部分的結果遠比對於GDP的影響大許多。利率對房價的影響約為對GDP影響的3至6倍，中位數落在4倍左右。
［圖2］顯示台灣房價年增率與利率自1992年的時間數列。初步檢視其相關係數為-0.39（1992年Q1至2021年Q2）；當然，兩者的關係需要進一步的計量分析來認定。Chen and Chen（2021）採用台灣的資料，估計一個加入房貸與房市情緒指標的SVAR模型。結果發現，如［圖3］顯示，利率變動確實會顯著影響房價：當利率下降1%，房價上升最高可達4.8%。變異數分解的結果發現，利率可解釋房價變動的比例（在12至20期）可達11%至14%。
由於台灣央行的寬鬆貨幣政策是推升房價上漲的主因之一，那麼過去以來台灣房價的漲幅到底算不算高呢？最近有一些看法認為「目前（台灣）的房價水準及上漲尚屬溫和」，我們可用以下幾個指標來檢視。
首先，一個常用的指標是房價負擔能力（包括房價所得比與房貸負擔率）。台灣的房價所得比與房貸負擔率長期走高，從2002年第1季分別是4.5倍與24%，到2021年第2季分別達9.1倍與36%，房價負擔能力呈現明顯惡化趨勢。除此之外，也可檢視房價的累計漲幅。
［圖4］顯示台灣與一些國家房價的歷史走勢。各國房價均以該國CPI平減，成為實質房價。若以2000年第1季作為基期100%，2021年第3季台灣房價已達262%，累計實質漲幅超過160%。跟其他國家比起來，這期間台灣房價的累計漲幅只比近期房價急速飆升的紐西蘭與瑞典低，與加拿大相當，但高於大部分我們所能蒐集到的國家（約20餘國），比如最近漲幅很大的南韓、美國、以色列、丹麥等；其中，相較於台灣，南韓與美國的20年實質房價累計漲幅僅分別為45%與64%。
＊作者為台灣大學經濟系教授、中央銀行副總裁。本文內容謹代表個人意見，與服務單位無關，如有錯誤亦概由作者負責。本文選自145期《銀行家雜誌》經授權轉載。
