最後看房市。最大的變化是不動產價格的委靡不振。如果是看最常用的日本JREI房屋價格指數，2008年1月是87.56點，到2012年底是76.44點，至最新公布的2020年10月回升到94.82點，這個指數是東京、神奈川、千葉與埼玉縣的二手屋房價的綜合指標。這個指標無法反映日本房地產的真正走勢，根據日本總務省的統計，這四個地方自治體是自2010年以來少數人口淨流入的地方，是全日本896個地方自治體極少數的特例。比較能反映實際情況的是日本房價指數（Japan House Price Index），這個由美聯儲達拉斯分行提供的資料顯示，2008年第1季的指數是95.31，2012年底是87.06，到2020年6月是89.35。在這個過程中，日本銀行於2010年10月除了重新把利率調降為零之外，還開始在股票市場買進不動產證券，對不動產價格進行支撐。日本銀行執行不動產撐盤的決策時間點，正好是日本人口開始見頂下滑的同一年。政策執行的效果其實並不好，這數字還沒反映2020年下半因為武漢肺炎疫情而被進一步衝擊的不動產價格。
長線可重壓台灣外銷類股
台灣人口見頂回落的時間比日本慢11年，藉由日本的經驗，我們或許可以得到以下幾個可能的方向：新台幣的匯率也許有機會再繼續升一段幅度，不只是因為台商回流，或全球供應鏈的轉換，更包括台灣內需衰退所引發的實質正利率上升，這會讓台灣投資人的海外投資出現匯損狀態；台灣十年公債殖利率目前為0.35%，似乎仍然有不錯的投資價值，即使這個水準距離零已經不算太遠，同時全球通貨膨脹的壓力又再度蠢蠢欲動；在股市方面，台灣跟日本的結構很像，總是外銷股強而內需股不行，長線繼續重壓台灣的外銷類股是個理性的投資決策。至於房地產，台日的狀況有段差距，日本全國年輕人口向東京灣集中尋找工作機會，台灣則是從高房價的台北市出逃至房價適中的桃園、新竹與台中，各工業區附近的辦公大樓更是充滿機會。
可適度降低海外投資比重
島內的投資方向是這樣，海外的投資策略該如何擬定？考慮到匯損因素，在台灣正式邁入零利率狀態之前，或者等到新台幣升到必須阻升的價位前，適度降低海外投資比重也許有其必要。以2020年至2021年的會計年度看，日圓走勢尤其要注意。大部分日本的外銷企業以1美元兌換100日圓作為年度預算的基準，這意味著日本政府被迫進行干涉的防守線離目前的水準僅有約3個百分點的差距，以此幅度換算與日圓高度連動的新台幣價位目標大約是27.1元兌1美元。《日本經濟新聞》把100日圓兌1美元稱為菅義偉防線。一個簡單的判斷是，在日圓還沒升到菅義偉防線之前，與日圓連動的台幣匯率因素會對海外投資回報有較大的衝擊。
