這陣子常有人在問，受疫情影響是否房價會下跌，以下就兩節來做解釋。
要回答房價怎麼沒有跌，需先回答為何房價會保值？
1. 二戰結束後，大部分開發中國家的人均壽命隨著死亡率下降而增加。1950年時，開發中國家平均壽命為40歲，1965年，提高至50歲。 要知道水泥建築的結構壽命就是50年，所以相對於當時的人們來說也就是現在60歲左右的世代，住宅是一種在有限壽命中不會毀壞的商品，也是保護其他有形價值的場所，舉凡各式生活必需品到黃金珠寶。
2. 台灣在1980年代開始經歷泡沫經濟，住宅更是成了一種將大量的現金轉成有形保值資產的簡易模式，也就是說對大部分人而言，房子等同個人全部資產的展示，建設成了都市展現未來企圖的方式。至今依舊如此。
3. 只是現在2020年代並不是將已持有的現金轉成有形資產，而是大量預支未來的資金，所以房屋貸款年限30年，意思就是大部分人將未來的30年都轉換成現在所能看到的建物。買的是通膨後的房價，心中安的是1980年代的價值觀，房子成了一種展示個人償貸能力與未來資產的方式。
到這應該能明白持有房產的人沒有任何讓房價跌的理由。
第二節：房價如果會跌，會如何跌？
撇開人基本的居住權利，將房產投身資本市場，商品本身就會受到市場機制的調控，會有漲有跌，這是市場的供需法則，有需要，才有它的價值。那麼只要去看甚麼會影響人對房子的需求，就能看出影響房價下跌的關鍵因素。
1.保存期限
人們在超市看到過期牛奶不會去買，房子也是一樣的，當喪失居住機能就是過期變質了。屋齡40年以上的房子，很快的會出現結構龜裂、陽台搖搖欲墜、屋頂漏水等問題，對於商品的品質出現無可修復的瑕疵，最終被判定無法居住，房產商品價值歸零，只剩精華地段的土地會保值。若是不去處理，會形成貧民窟、廢墟，即使處理了，都更背後隱藏的現實是居民搬入的新家，可能需要負擔高額的管理費，也得縮減原本的居住面積來分擔營建成本與拆遷費用，等同累積的資產再縮水一次，若是無法負擔，最終也得求售房子，離開原本的居住地。如果去看台北市屋齡地圖，會發現其實貧民窟形成就在信義區，並不會是在偏鄉城市。
2.區域資源的相對剝奪
都市中具備遷徙能力的是有一定經濟能力的族群，那麼沒有遷徙能力的弱勢、低收入族群會漸漸地聚集在一個地區，但聚集是不洽當的說詞，而應該說他們是被拋棄在那個地區。資本主義的社會是不會挹注公共建設資源在對經濟沒有產值的地區，也就是說這些區域房產價值的下跌是相對於公共資源的分配不均。另外地方政府的稅收會依據縣市的人口數而有高低，人口數逐漸減少的地區，本身就會喪失聚集經濟的好處。一個地區人口居住稀少，即使硬體設施再健全，也會面對公車班次、火車列次的減量，最終不堪負荷公共設施的維護費用逐漸衰敗，套用在公寓大廈也是一樣，沒有人居住，也就沒有管理費用去維護目前平均30%的公設。那麼房價就會依著居住品質的下降連同前述房子保存期限的衰敗而跌落。
3.負擔能力的極限
如果有幸不在前述兩項因素的區域中，那麼即使享受人口紅利，也逃不了這第三項的篩選機制。房貸從20年、30年，到現在推出的40年房貸，是甚麼概念？ 若是以單一利率1.5%去貸款1000萬，會發現若是沒提前繳清，最終須付清的款項分別約20年1150萬、30年1200萬、40年1300萬，也就是說銀行從你身上預支了未來20~40年15%~30%的資產變成銀行業的獲利，這也表示你預期了房子會在未來支付貸款的期間上漲15%~30%以上，否則你不會認為房子是能夠保值的投資。以目前普遍受薪階級單薪4萬，雙薪8萬，貸款30年單一利率1.5%每月支付最平衡持久的35%薪水當做房貸，分別為1.4萬與2.8萬，能夠貸到總數350萬與700萬的房貸，推估加上2成的自備款，也就是房子總價在420萬~840萬價格區間是普遍在快速流動的商品物件。
購買超過這個價格區間也就超過基本的居住需求，屬於奢侈品或是投資消費範圍，市場的供需法則會對價格出現篩選機制。購買住宅的同時，利息+裝潢費就已經讓購買的總價跌落15~20%，下一位購買者也得再接受一輪價格跌落，也就是說現在建商聯手銀行在與消費者交易時，獲利就已經終結了。這些就是事實，不要再傻了，住宅不是普通人的投資商品，而是「家」。
＊作者為為90世代建築設計從業者
