在五二○之後，總統蔡英文將邁入第二任任期。蔡英文在二○一六年大選前，提出備受選民支持的「住宅三箭」政策；四年過去了，說好的房市三箭，到底有幾支箭射中目標呢？
所謂的住宅三箭，包括「杜絕房市炒作」、「健全租屋體系」、「推動社會住宅」等。
實價登錄2.0變0.5
其中，杜絕房市炒作有兩個施政主軸，一是強化實價登錄，推動實價登錄二．○，修法讓預售屋交易資訊更即時登錄並揭露；二是推動房地產持有稅改革，將房屋稅、地價稅調整到市價，等同於「市價課稅」。
「健全租屋體系」則是訂定《租屋專法 》，鼓勵包租代管產業，以及建立房東、房客義務和權利，終結租屋黑市。「推動社會住宅」是透過政府興建十二萬戶，和民間包租代管釋出八萬戶社會住宅的方式，以相對便宜的租金開放民眾承租，降低國人居住負擔。
首先，我們看到第一支箭杜絕房市炒作。去年七月，立法院三讀通過張宏陸版實價登錄二．○法案，將原先承諾的「揭露門牌」與「預售屋即時登錄」兩項拿掉，輿論一片譁然。前立委黃國昌痛批說：「立院通過閹割版的實價登錄修法，讓實價登錄二．○變○．五，這是哪門子的居住正義？」
曾召開「支持實價登錄二．○修法」的綠委吳玉琴認為，民進黨四年來在居住政策上做了很多，而關於住宅政策相關法案的審查很不容易，在實務上很多妥協，但也很多堅持，改革並不容易。
修法困難或許可以理解，就算修法不如人意，起碼還是有稍稍進步。反觀「市價課稅」不僅沒前進，甚至還出現「倒退嚕」的窘況。
過去四年以來，各縣市紛紛調降房屋稅與地價稅。以台北市為例，近年來陸續調降兩次房屋稅。北市以調降房屋公告現值的方式，變相將房屋稅率降至約一％，後來又進一步降至約○．八％。
台中市也不遑多讓，降幅最大的是地價稅的部分，今年初台中市宣布大降公告地價約兩成，超過九成的市民都能少繳地價稅。
承諾租屋專法，實際立出租賃專法
蔡英文主張，台灣房屋稅、地價稅的稅基偏低，勝選後要啟動稅制改革，把稅基調漲至接近市價，以實現量能課稅的目標。在面對七大工商團體提問時，她還強調此舉並非打房，而是健全房市。
房產專家認為，全台各縣市房地產稅基非但未漲，反而還普遍性調降，中央卻沒有任何作為，這部分似乎瀕臨「死當」。
在實現健全租屋體系上，中央的步調比較快，但細節上稍有差異。房產專家指出，蔡英文原承諾推動《租屋專法》，實際上修訂通過的是《租賃專法》，雖只差一個字卻差很多。租賃專法多數內容是為包租代管業者量身打造，比較像「包租代管專法」，欠缺針對房東、房客雙方的權利與義務規範。雖然不盡人意，但租屋市場總前往前邁進一步，在政策推動上算是及格了。
雖然政策推動勉強及格，但執行效率卻不彰。據內政部統計，第一期包租代管計畫已經結束，總共達成媒合五一五七戶，今年將推動第二期包租代管，總數共兩萬戶。內政部強調：「有信心在八年內完成八萬戶包租代管社會住宅。」
然而，第一任四年僅完成五千多戶，第二任若要達到原訂的八萬戶目標，意味接下來四年要媒合近七萬五千戶，這種進度似乎「不太科學」。不過內政部的說法，也只能等到四年後才能驗證了。
而在推動社會住宅方面，據內政部統計，目前全台社會住宅累計達約五萬戶。但若進一步觀察，五萬戶裡有超過一半停在紙上談兵階段，還在規畫中、待開工等。就算五萬戶忽然在今年快速完成，距離二十萬戶的目標仍很遙遠。
整體而言，蔡英文第一任內確實在住宅政策上多有著墨，只是成效相當有限。學者張金鶚直言：「其實大家都知道問題之所在，可是做的卻不多。」尤其近年來全台主要都會區房價頻頻創新高，張金鴞認為，看不到政府有想要解決囤房炒作的決心。
未向建商妥協放棄房地合一稅
學者章定煊分析，蔡英文在房市政策上，原先走的是不打房、不作多的「中間路線」，但後來推動前瞻計畫，藉由重大公共建設變相作多房市，開啟「新中間路線」；雖然默默作多，卻也沒向建商妥協放棄房地合一稅。 （相關報導： 新新聞》520上路：北京壓力和台灣抗中情緒，讓遊走兩岸者產生寒蟬效應 ｜ 更多文章 ）
總結蔡英文第一任期的住宅政策，各界有褒有貶。接下來四年，她是否能拿出魄力與決心，實現最初的諾言，將是政見實現的關鍵！
