租屋族不再任人宰割了!內政部將訂專法 租賃契約、廣告不實統統管

全國一年約有122萬個租屋戶,但因為台灣的租屋市場長期向房東傾斜,房客權益也常無法受到妥善保障。(資料照,曾原信攝)

全國一年約有122萬個租屋戶,但因為台灣的租屋市場長期向房東傾斜,房客權益也常無法受到妥善保障。(資料照,曾原信攝)

主管房地產市場的內政部今年除了要改革實價登錄機制,也將推出租賃專法。內政部統計全台每年有122萬家戶有租屋需求,但市場卻長期不透明、向房東傾斜,因此將推出專法規範包租代管服務,協助市場發展,同時祭出免稅優惠及定型化契約,希望鼓勵房東釋房,與房客建立平等權利關係。

租賃市場不健全,導致民眾只剩買房一條路。永勝資產管理公司執行長徐銘達即指出,過去20年來租屋市場「像是棄兒」,有房的人不釋出,讓有居住需求的人找不到適合的房子、只好買房,進而導致房價居高不下、全台房價所得比高達8.5倍,「國家不該讓人民只有一種選擇。」

租屋市場向房東傾斜 房客權益沒保障

究竟全台有多少租屋人口?內政部以租屋人口比例10.9%推估,若納入學生租屋需求,則全國一年約有122萬個租屋戶。然而台灣的租屋市場長期向供給端、也就是房東傾斜,房客權益也常無法受到妥善保障。內政部地政司科長陳啟民即舉例,租屋樣態百百種,但一般租屋契約卻過於簡略,在房客訂契約能力不足的前提下,租賃雙方常落入權利義務不對等的狀況。

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台北房地產(呂紹煒攝)
一般租屋契約過於簡略,在房客訂契約能力不足的前提下,租賃雙方常落入權利義務不對等的狀況。(資料照,呂紹煒攝)

租屋糾紛多、租稅增加成本 降低房東出租意願

除了租房者未受保障,房東也自認租屋麻煩,寧願把房子空著也不願出租。依台電所提供的用電資料,全台有86萬戶的閒置住宅,其中雙北就有18萬戶,六都也有55萬戶。內政部調查房東不租房的原因,除了有不願花成本修繕,不願意花額外心力管理房子、處理租屋糾紛更是主因。內政部統計,全台每4個房東就會有1個會遇上租屋糾紛,而最常引發糾紛的事情就是房屋修繕問題、押金租金未返還及欠繳租金等。多數房東在遇上糾紛後會自行處理,但也有三成房東必須尋求法律協助。

讓房東卻步、不願租房的另一原因就是稅。依現在的稅率,自用房屋的地價稅最少會比非自用房屋低5倍,房屋稅也少2倍,意即房東出租房子反而要繳更多稅。

導正租屋亂象 內政部將推出專法

為了改善種種租屋亂象,內政部今年伊始便推出《住宅租賃市場發展條例》。內政部次長花敬群上周在首場公聽會上指出,租房是台灣中所得家庭很重要的居住消費選擇,若能讓這群人穩定租房,是居住正義的重要實踐。然而目前台灣的租屋並未形成健全的市場,且未來社會住宅陸續到位後,全台每年可能都有上萬戶的社會住宅需要委外管理,因此需要專法來管理業者及租賃雙方。

社會住宅策略規劃與願景共識營,內政部政務次長花敬群-甘岱民攝
內政部次長花敬群認為,租房是台灣中所得家庭很重要的居住消費選擇,若能讓這群人穩定租房,是居住正義的重要實踐。(資料照,甘岱民攝)

委託包租代管 免稅額最高1萬元

內政部健全市場的第一步,除了明訂租賃住宅服務業定義、業務範圍、證照核發等項目,更提出賦稅優惠,希望提升房東租屋意願。根據《住宅租賃市場發展條例》草案,一般住宅委託包租代管業者的話,每月可有6千元的所得稅免稅額度,地方政府也有權減徵房屋稅及地價稅。若是社會住宅委託包租代管,則有1萬元免稅額度。

減稅之外,這次《住宅租賃市場發展條例》也納入租賃契約的相關規定。房客日後無論是直接向房東租房、還是透過仲介租房,簽訂的租屋契約都不需要再像過去一樣任憑房東決定合約內容,而必須依照政府規定的應約定及不得約定事項簽定。房東和房客簽約後若發生糾紛,地方政府也將提供免費的租賃糾紛調處。

此外,房東刊登的租屋廣告若與實際狀況有落差,刊登的媒體也會被罰。新草案中即規定,若租賃面積、屋齡、樓層等項目的廣告與事實不符、媒體經營者卻仍刊登,將罰3千到1萬5千元新台幣。

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「誘因不夠」 房東、業者認為免稅額太少

然而內政部雖然給出免稅優惠,房東及租賃業者仍普遍認為「誘因不夠」。徐銘達說,雙北市的租屋需求高,但一間小套房租金普遍要1萬元以上,能減免的不多,建議還是要再提高免稅額度,「如果一個政府沒辦法讓所有的人都有房住,就該鼓勵那些願意出租的人。」

公聽會上一位施姓房東除了同樣認為免稅額度應再提高,也強調專法不該獨厚代管和轉租業者、給予租金成本給列入進項扣抵的優惠,「業者有的我也該有,我繳稅就要給折扣。」

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