房市第六循環從2018-2022之間，政策打房聲浪不斷，但房市卻越打越熱，到了2023已面臨技術循環末升段降溫之際，政府卻修法平均地權修法五重拳打房，到底所為何來？房市趨勢專家李同榮直指政府在總統大選前且房市降溫同時，提出打房政策是企圖影響「房產經濟週期」，選前緊縮房產政策，選後新政權就必須付出擴張政策的代價。
歷史一再重演：大選前緊縮房產政策，安撫民怨，大選後擴張房產政策調解被扭曲的市場
李同榮進一步指出，「房產經濟週期」理論的支持者認為，現任政客在選舉前推動經濟繁榮，或控管包括房產與消費的通膨，以確保再次當選，並在隨後的衰退中使公民付出相應代價。政治景氣循環是一個替代性理論，選舉出任何一種色彩的行政機構時，它最初都會採取收縮政策來減少通貨膨脹，並贏得經濟能力上的聲譽。然後，它在下次選舉之前採取擴張性政策，以便在選舉日同時實現低通膨和低失業率。
李同榮進一步評論，政策經濟理論應用在房產政策時，也會因時空背景不同而產生逆勢的選舉經濟週期操作，也就是說大選前緊縮房產政策，安撫民怨，大選後擴張房產政策調解被扭曲的市場。例如2000年總統大選之前，前政府對房產信用嚴格管制，大選後，陳水扁政府為解救金融逾放比過高的危機，連續兩年以八千億利息補貼方式，拉房產救金融；例如2012總統大選前，央行選擇性區域限貸與財政部2011年課徵奢侈稅，大選後房市在價量背離中卻死灰復燃；而2016年總統大選前政府也公布課徵房地合一稅1.0，並課徵囤房稅，大選後就公布前瞻建設，公共工程與交通建設擴張，房價也因此再展多頭氣勢。
如今面臨2024總統大選前，政府政策除了有央行四限貸、財政部房地合一2.0，並在房市技術循環面已轉弱降溫的同時，內政部又提平均地權修法五重拳，再再顯示政策企圖影響「房產經濟週期」，歷史也將持續重演。
政府刻意以政策企圖影響「房產經濟週期」，最終會由新政府付出代價
李同榮從景氣循環理論與實務提出分析，近70年美國總體經濟的景氣循環實際狀況，跟傳統景氣循環理論的時間點有落差，因此經濟學家愛榭克（IZAAX）將傳統理論稍微改良，分成4階段的復甦期、成長期、榮景期以及衰退期。改良型的景氣循環週期裡頭，景氣成長的復甦期、成長期、榮景期就佔了3/4，景氣收縮的衰退期，只會占景氣循環週期的1/4。
近50年台灣的房地產景氣循環也是依照經濟學家愛榭克的四階段週期理論循環模式，除了1996-2000年因兩國論、亞太金融風暴影響不景氣期間拉長外，50年來同樣的台灣房市景氣衰退期，只會占景氣循環週期的1/4，而某些學者評論台灣房產不景氣比景氣時間較長，這是偏頗誤導毫無根據的論述，而政府刻意的以政策企圖影響「房產經濟週期」，最終會由新政府付出代價。
台灣房地產會不會泡沫化？答案是否定的
李同榮進一步分析，西方先進國家因市場成熟度較高，政府比較尊重市場機制，顯少對房市頻繁的提出打房政策。
而東方國家因開發中國家較多，經濟成長快速，房價容易飆漲，所以政府政策較強調控制，尤其中國大陸在2010-2018經濟成長趨熱時連續提出七、八次重大房市調控措施，包括限貸、限購、限價等激烈打房政策，結果房市越打越熱，最終在金融機構信甪過度擴張的情況下，房市產生泡沫風暴，猶如1990年日本的金融、房產泡沫現象翻版，中國大陸房產會不會如日本失落三十年？因時空背景不同，仍待商榷，不過由房產內需帶動的火車頭經濟就會被新興科技業取代，這是中國大陸未來的希望。
反觀台灣近50年來，從未開發、開發中國家，前三十年經濟成長率幾乎平均在二位數，當然長線房價會大多處於多頭，而房價以數倍的漲幅成長，這也是全球開發中國家房市發展的正常趨勢軌道。
惟近二十年來，台灣因科技業帶動，逐步邁向已開發國家行列，經濟成長也有不錯表現，但每一波循環房價上漲幅度正在減緩當中，以目前第六循環而論，大台北地區漲幅並未超過50%，中南部因過去基期較低，平均漲幅也未超過一倍，而二線城市因基期更低，部分縣市漲幅超過一倍，這種現象並不能解讀為泡沫房產經濟，房市未來走勢會較平緩健康，台灣房地產會不會泡沫化，答案是否定的。
台灣50年來六大循環的打房政策只有兩次成功，政府應引以為鑑
李同榮以從事房地產50年資歷印證，台灣50年來，所有打房政策只有兩次成功，第一次是蔣中正時期民國63年的四樓以上禁建，這是威權時代才能如此，但很像現在預售禁止轉售的強硬風格；另一次打房成功是蔣經國時代，追查三房以上向所有權人資金來源，這也是威權時代強硬體制下的政策。除了這兩次以外，幾乎所有打房政策都因太頻繁，未中核心而成效有限，包括央行選擇性限貸與財政部的稅制打房政策。
然而，2023面對總統大選之際，政府企圖以特殊的政策影響「房產經濟週期」，其實，政府可以不必大費周章，目前房市在技術循環面已走弱，房價也開始降溫的同時，政策打房已是多餘，除了給民眾有「收割政績」「政治操作」之遐想外，頻繁打房對市場的過度扭曲並無好處，選後又得振興房產經濟，這難道也是台灣另類的「選舉房產經濟週期」。
作者為吉家網董事長、房仲公會全國聯合會榮譽理事長。
責任編輯／郭家宏
