旅館轉社宅，法規上算旅館還是社宅？專家：內政部函釋不當，建物用途規定亂

因應旅宿業受疫情衝擊，並為增加社會住宅量體，內政部自今年元月開始，實施「旅館轉社宅」政策。先前外部質疑，「轉型」涉及建物用途變更，若轉為住宅用卻未經變更程序，內政部有帶頭違反建築法之嫌；然而變更用途曠日廢時，可行性不高。對此，內政部營建署在2021年底發布函釋，為此解套。

旅館轉型社宅　不須辦理變更

內政部在函釋中表示，「社會住宅系屬出租住宅之範疇……爰此，社會住宅尚可屬供不特定人住宿之場所，與建築物使用類組B4『旅館』類供不特定人士休息住宿之場所性質相符……。」內政部並因此在「運用既有旅館及公私有房舍轉型社會住宅計畫」中指出，旅館轉社宅，建物使用類組可續為B4，不須辦理變更用途。

雖然函釋為「轉型社宅」的阻礙解了套，但住展房屋網企研室認為，內政部的解釋明顯過於粗糙，且混淆了既有的使用類組定義。

在內政部的說法中，社會住宅因為屬於出租住宅，所以可以被視為「供不特定人士休息住宿之場所」，也因此與B4類組相符；然而，若照此邏輯，一般社會住宅、租賃住宅，也是出租住宅，難道也可以被視為「供不特定人士休息住宿之場所」、並被歸在此類嗎？

承上內政部解釋，「供不特定人士休息住宿之場所」屬於B4範疇合法使用，那麼「日租套房」也是「供不特定人士休息住宿之場所」，為何日租套房違法而旅館轉社宅卻合法呢？同樣「供不特定人士休息住宿之場所」，旅館可以光明正大作社宅出租，但日租套房卻要遭重罰，顯然大有爭議。

建物用途大亂　轉型勿急就章

其實，過去一般社會住宅的使用類組都是H2，而無論是獨棟、還是集合住宅，無論是租賃、還是自住，也都被歸在此類；在定義上，該類組為「供特定人士長期住宿的場所」。這代表，在過去，房屋租賃、社會住宅，其實是被視作「特定人士長期住宿」，而非內政部函釋中「不特定人士休息住宿」的。

至於「供不特定人士休息住宿」的B4類組，在過去、以及相關辦法中提出的範例，指的則本來都是飯店、旅館、旅社、賓館等場所。

因此，將「長租旅館作為住宅使用」（乃至於函釋中提到的「出租住宅」）納入B4類組，一方面混淆了B4類組的慣常定義（旅館）；另一方面，過去咸認租屋乃「特定人士長期住宿」（H2）的慣例，也會因此被打破。

住展房屋網企研室先前就曾提過，在旅館轉型社宅的過程中，應由政府應輔導業者變更用途，然而到最後，中央卻為便宜行事，急就章地硬是混淆不同建物用途類組；如此雖然有機會使旅館釋出更多社宅量體，但也將帶來未來相關法規適用的問題。

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責任編輯／郭家宏