一.前言
青安是指「青年安心」成家貸款方案，其有舊新之分，前者是指2010年12月1日起，依據財政部頒佈之「公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款原則」，由各公股銀行所承辦之「青年安心成家購屋優惠貸款」專案，至2026年7月31日申請辦理；後者是指2023年8月1日上路後就能申請，且三年內均可申請(2023/8/1～2026/7/31)，也就是政府於大選前所推出的「新青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」，簡稱「新青安房貸」。
不論是基於照顧青年所推出的「青年安心成家購屋優惠貸款」專案，亦或是基於選舉考量而推出的「新青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」，都是影響房市交投的重要因素，特別是大選前推出的「新青安房貸」專案，更是弱化政府打房政策效果，以及國內房價不降反升的主要影響因素。
二.大選改變房市政策
2024年的大選結果，取得大位的政黨總統候選人，其房市政策將影響後市的房市變化，說明如下述。
1.2024年總統及立委選舉結果
中華民國第十六任總統及副總統、立委選舉於2024年元月13日舉行，其結果是民進黨「賴蕭配」以558.6萬票及40.05%的得票率險勝，打破8年政黨輪替的魔咒；另外，國民黨候選人候友宜、趙少康以467萬1021票，得票率33.49%居第二；民眾黨候選人柯文哲、吳欣盈則以369萬466票，得票率26.46%敬陪末座。唯在此次的立委選舉中，國民黨則取得立法院113席立委中52席成為國會最大黨(46.02%)、民進黨則取得立法院立委中的51席(45.13%)，而首次參選總統的民眾黨的不分區席次也由5席成長為8席；唯若加上具有國民黨籍，但這次以無黨籍參選的苗栗縣立委陳超明、無黨籍山地原住民立委高金素梅等2人連任成功，則國民黨的立委席次接近總席次的一半(47.79%)，唯關鍵少數在民眾黨。
2.小黨失去對房市政策的影響力
在2024年的選舉中，台灣民眾黨雖沒有拿下區域立委，但在不分區席次大幅成長六成，並爪分了其他所有在野小黨的立委票源，導致新黨、親民黨、時代力量等小黨雖不忘參選中，但在區域立委的選舉中都是全軍覆沒，加上未跨越不分區得票率5%的門檻，無法分配不分區立委席次，亦即小黨在立法院的影響力已接於零。
3.三黨立委不過半
在2024年的選舉過程中，國民黨、民進黨、民眾黨等三黨皆有所獲，其中，民進黨以四成的得票率獲得連任，唯若與2020年蔡英文以817萬票(57.13%)相較，賴清德少了258.4萬票，得票率則減少一成以上(12.92%)，而在立委的得票率中，三黨不過半則成為未來國政變化的重要影響因素，顯示民進黨的執政效益不為大部分的國人所接受，而三黨立委不過半，將增潻政策的不確定性與不隱定性，也讓國內房市的未來發展受到影響。
4.大選後新青安專案的持續或調整
若從國人最所重視的房市問題方面來觀察，選前執政黨所提出並積極推動的「新青年安心成家購屋優惠貸款」專案，簡稱「新青專案」，將會持續進行，並成為未來四年內的房市政策主軸；唯若房市政策不調整，則無異說明政府在經歴約三年的連續打房政策失敗，亦是導致國內房價不跌反升的主要原因。亦即在2024年的總統大選中，執政黨因推動「新青安專案」而得以保有大量的年輕支持者，因而得以獲取大位，但同時也讓政府多年的房市政策效果毁於一旦，若以取得政權及健全房市為主要考量，則政策的持續或調整僅在決策者的一念之間，可謂是「成也青安，敗也青安」。
三、新青安專案是房價不降反升的導火線
「新青安專案」是政府為了選舉而在大選前的四個月突然「蹦」出來的房市政策，其相對較佳的購屋條件，對國內房市的影響甚大，若暫不考量六都房屋買賣移轉棟數下降，以及家戶購屋比下降等事實，則新青安專案的實施與問題，可做為當前房市變化分析的主軸，說明如下述。
成也青安
若從執政者以獲取政權為主要考量來觀察，由於因青安專案能為青年人解決居住問題，因而得以獲得青年人的信賴而取得政權，簡述如下述。
1.大選前「蹦」出來的青年購屋優惠方案
2023年下半年，民進黨總統候選人在大選前提出「新青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」，簡稱「新青安房貸」，其與「舊青安房貸」的不同在於提出更多與更大的補貼，包括「提高青年購屋貸款額度、貸款期限、延長寬限期、補貼貸款利率」等，且2023年8月1日上路後就能申請，距離2024年的大選期間約僅有四個月。
2.以新青安專案鞏固青年選票
國內房價偏高是民怨之首，國人購屋困難，青年購屋更為不易，唯因年輕人的投票行為是影響大選結果的重要因素，各黨總統候選人均極為重視。在國內房價不當偏高的情境下，許多人終其一生難擁有其屋，居住問題是年輕人所關注的問題，因此，政府的房市政策十分重要，而在2024年的總統大選中，各黨候選人均提出對年輕人購屋有利的政策，其中，又以執政黨總統候選人所提出的「新青年安心成家購屋優惠貸款」，為影響房價不跌反升的最主要因素，主要因執政者基於大選考量，以其執政之優勢，於大選前提出新青安專案，且進一步增加補助項目。
3.寬鬆的申請條件
一般而言，新青安貸款的條件極為寬鬆，國人只要符合下列二個條件就能申請，即年滿18歲的成年人，以及本人、配偶、未成年子女名下均無自有住宅者。因此，即使是「非青年」或「曾經購屋但房子已售出」，也「可能」因婚姻或過繼等變化因素而符合購屋的資格。
4.優惠的購屋利息補貼
在新青安貸款政策中，房貸利率分成一段式、二段式機動利率，以及混合式固定利率三種，申請人的選擇機會增加，唯一旦選定後，就不能變更。另外，在舊制青安貸款中，房貸利率是由公股銀行吸收，減收半碼(0.125%)，新制則除了公股銀行減半碼之外，政府再加碼補貼1碼(0.25%)，即新青安專案的優惠房貸利率計補貼1.5碼(0.375%)，亦即新制補貼後的房貸一段式利率從2.025%降到1.775%，若以當前的利率水準來觀察，一年約可省下約1.5萬元(14664元)利息。
5.偏低的房貸利率水準
在新制青安專案中，其兩段式利率的前二年優惠利率1.565%、第3年起1.865%，前二年的利率比央行升息前的1.6%還要低，是在野黨於2023年12月8日提岀555房貨專案之前的最低房貸方案。另外，由於利息補貼優惠期目前訂為3年，故2023年8月1日至2026年7月31日均可申請。
6.節省較多的利息支出
在房地產交易市場中，購屋是一種高財務槓桿的應用，而利率的調整對於購屋人的影響甚大，若以貸款1,000萬元、利率1.6%為例，分別試算20年期和30年期，則銀行升息後，購屋人所須支付的房貸差額極大，若以升息前的1.60%及第二次升息後的2.350%比較，並以20年房貸期為例，其每月利息減少3547元，年減42564元，對購屋人而言，是一大利多因素。
7.增加較多的核貸金額
國內房市在經過多次的打房政策以後，房市交投逐漸沉悶，價量具挫，本是建全房市的大好時機，然而，基於選票及勝選考量，政府於2023年8月推出新青安專案以後，9月房市買氣穩步回升，而支撐回升力道的則是來自新青年安心成家優惠貸款，推出不到兩個月，便可發現10月的六都買賣移轉棟數年增率已超過二成(23％)，其中又以蛋白區或低總價的地區的交投更為活絡，而這也是讓「新青安」挹注首購自住族群買盤成為2024年房市支撐的最主要因素。
若以財政部公布的核貸金額來觀察，2023年6月及7月兩個月的核貸金額為158.52億元，而新青安上路後的8及9月，兩個月核貸金額為508.09億元，亦即兩個月的核貸金額就超過三倍(3.2052倍)；同段期間內，核貸戶數由6、7月的不到3,000戶到8及9月的7,000餘戶，亦即二個月的核貸戶數就超過二倍(2.33)，亦即新青安專案的推動，是導致政府打房政策效果不佳，以及房價不跌反升的最重要因素。
(二).敗也青安
政府若以減輕「高房價是民怨之首」為首務，並以房價變化論英雄，則政府多年的打房政策因大選因素而功敗垂成，可視為是「敗也青安」的寫照，說明如下述。
1.臺灣暨全球經濟成長看俏
一般而言，房地產是一個關聯性極高的產業，也是財務槓桿偏高的產業，因此，房市發展受國內外經濟因素變動的影響甚大，若根據中央銀行、中華經濟研究院、國際貨幣基金會…等機構的預測，便可發現2024年的經濟成長率確實都比2023年為佳，若以臺灣的GDP之預測值為例，國內外各主要機構的預測值均大於3%，約為2023年的2倍，若與世界各主要國家來做比較，除了比中國及印度的GDP成長率分別為4.2%與6.3%為低之外，比美國、歐元區、德國、日本、南韓等高出甚多，亦即2024年的台灣經濟發展前景看俏，而這也讓國內房市去化有了支撐力道，亦為房價短期內不易下降的原因。
2.台灣經濟成長的利多因素
根據台經院的預測，2024台灣可望「保3」，而帶動台灣經濟成長的主要因素中，主要包括全球商品貿易復甦正常化、產業庫存恢復常態、新興科技應用持續擴展、台灣出口及投資動能可望回溫、基本工資與軍公教薪資調升，以及民間消費動能可望延續等六大利多因素，而這些利多因素均足以讓GDP有效成長。
3.地緣政治影響經濟發展
台灣為島型經濟，國內的經濟成長主要仰賴消費與投資支撐，且出口表現需求回溫，才會有機會帶動景氣向上成長，而綜觀國內外經濟表現，2023至2024 應會呈現「U型」走勢，2024上半年復甦，唯必須考量地緣政治的變化。雖然台灣的產業界極有韌性，當庫存消化到合理的水準，全球通膨減緩、利息也觸頂向下，台灣產業將受惠最大。但若美中關係持續不佳、俄烏戰爭與以巴衝突等人禍變因仍在，調整期就會拉長，而地緣政治的不確定性將影響台灣的經濟發展。
4.房價短期內難以下降
2023年，國內房市成交量萎縮，但量縮價跌的個案雖然存在，但並非一體適用，蓋因不動產開發商的成本包括土地、建材、缺工等現象無法有效克服，加上業者過去累積了一定的獲利水準，業者立即降價的空間有限。另外，由於新青安沒有總量管制，政府在選後並沒有調整政策的計畫，而這也是台經院會認為2024年台灣整體景氣回升，不動產景氣也跟著「略為回升」，價格更不易跌的主要立基前提。
整體而言，政府在連續實施多次的打房政策以後，房市價量具挫，是讓房市回歸市場的重要時機，唯因大選因素而推出新青安專案，眾多的利多因素讓許多首購族積極加入購屋的行列，導致政府的打房政策功敗垂成，足見錯誤的政策是影響房市變化的主要因素，同時也見證了台灣的政治凌駕經濟專業的事實。
四 、結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 由於土地、人工、營建成本提高，房價並未因平均地權條例新法明顯下修，加上受打炒房政策及選舉干擾因素影響，房價依然呈現上揚走勢。
2. 新青安專案對國內房市的影響甚大，可視為是影響當前房市變化的主要因素，包括增加優惠項目、寬鬆的申請條件、優惠的房屋利息補貼優惠、偏低的房貸利率水準、核貸金額大幅度增加，以及房價短期內難以下降等。
3. 經濟成長影響房市變化，2024年的經濟成長較去年為佳，包括臺灣暨全球經濟成長看俏、台灣經濟成長的利多因素、地緣政治影響經濟發展、.投資風險增加，以及台灣政經環境的投資風險增加等。顯示在地緣政治及美中兩大國的爭戰下，對台灣的經濟發展會產生重大影響，並對國內房市產生衝擊。
4.2024年大選過後，民進黨繼續主政，雖然立委席次三黨不過半，但在考量地緣政治的困境下，執政者的任何政策都必須考量全民的安危，在兩岸關係和平的基礎下，購屋人可考量擇時進駐。
＊作者為不動產專欄作家
