一.前言
國內房價偏高是民怨之首，多年以來，人民這樣的抱怨一直沒有停過，唯執政者總是一再拖延，直至大選將屆，各黨候選人都會強調解決房市問題的重要，並把有關房市問題重新品頭論足，但歷年的執政者也一直都沒有解決；若以當前的房市政策為例，執政者當選前的政見中，信誓旦旦所提出的「房市三箭」即將滿八年，國人卻仍不知三箭射在何方?一如更早之前政黨候選人府所提出的「居住正義」房市政見，由「居住正義1」到「居住正義3」，唯國人仍無法感受台灣的居住正義在那裡，幾番蹉跎與歷練之後，國人也逐潮瞭解房市問題難解，除非總統當選人有執行政策的毅力與決心，否則，候選人的政見僅供參考，因此，總統候選人最常見的房市政見是畫餅充飢，餅愈劃愈大，至於是否可行，端賴總統當選人的魄力及其執行團隊的是否努力，奇妙的是國內的執政黨還嚴厲反對在野黨所提出的房市政見，雖然將政見化為政策尚須一段長時間的磨合期，但各黨候選人的房市政見孰可孰不可，應不是由當前的執政者來決定的。
2023年12月8日，國民黨總統候選人侯友宜推出其房市政見-「青年侯康貸購屋免頭款555方案」，若以當前房地產市場特性，以及各黨所提出的房市政策的比較，在暫不考量購屋人的所得水準及其後續生活變化之前提下，此一「侯康」購屋專案應是既「好」又符合小「康」家庭的需要，也符合年輕人的購屋需求，因而引發全民的注意，但同時也讓執政者提出多種批判，咸認為可能帶動房價再上升的爭議，是不可行也。
唯若從「侯康」購屋專案的內容來觀察，則不論是從青年購屋最所關心的貸款額度、利率優惠問題，亦或是頭期款、寛限期等來做比較，「侯康」購屋專案都比「新青安專案」房市政策為優，因此，在賴、侯兩位總統候選人都未考量購屋人後續還款能力問題的前提下，則侯的房市政見比賴的房市政策為佳，而這也讓綠營想盡各種辦法對侯的房市政見大加韃伐，殊不知始作庸者就是政府在大選之前才突然「蹦」出的「新青安專案」，並讓本已控制的房市交投由平淡再起波蘭，以及房價由平疲再呈有感上升的原因。
在民主國家中，總統候選人的政見幾乎等同國家的政策，唯候選人的政見之可行或不可行是由事實來說明，執政的良窳則由全民來判斷，而不是由執政者的內宣所決定，因此，若執政黨的房市政見「新青安專案」可行，為何在野黨所提出進階的「侯康購屋專案」政見就不可行，是也?非也?值得國人深思。
二、青年購屋貸款政策的比較分析
年輕人的投票行為影響到大選的結果，每一個政黨都十分重視年輕人的想法與看法，而在國內房價不當偏高的情境下，許多人終其一生難擁有其屋，居住問題是年輕人所關注的問題；因此，政府的房市政策十分重要，而在2024年的總統大選中，有關國民、民進、民眾等三黨總統候選人所提出的「青年侯康貸購屋免頭款555方案」、「青年安心成家購屋優惠貸款」，以及「居住正義」的比較中來加以瞭解，由於賴、侯的房市政見類同，因此，就其青年購屋專案內容及爭議問題等，分為下列幾個部分來說明。
（一）新青安專案輔助內容
民進黨基於大選考量，以其執政之優勢，於大選前提出新青安專案，除了盡量減少作者所提出的舊青安專案之所可能產生的問題之外，更進一步增加補助項目，相關內容如下述。(謝明瑞，2023)
1.增加優惠項目
民進黨的「新青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」簡稱「新青安房貸」，其與「舊青安房貸」的不同在於提出更多與更大的補貼，包括「提高青年購屋貸款額度、貸款期限、延長寬限期、補貼貸款利率」等，且2023年8月1日上路後就能申請，距離2024年的大選期間約僅有四個月。
2.寬鬆的申請條件
一般而言，新青安貸款的條件極為寬鬆，國人只要符合下列二個條件就能申請，即年滿18歲的成年人，以及 本人、配偶、未成年子女名下均無自有住宅者。因此，即使是「非青年」或「曾經購屋但房子已售出」，也「可能」符合資格。
3.優惠的房屋利息補貼優惠
在新青安貸款政策中，房貸利率分成一段式、二段式機動利率，以及混合式固定利率三種，申請人的選擇機會增加，唯一旦選定後，就不能變更。另外，在舊制青安貸款中，房貸利率是由公股銀行吸收，減收半碼(0.125%)，新制則除了公股銀行減半碼之外，政府再加碼補貼1碼(0.25%)，即新青安專案的優惠房貸利率計補貼1.5碼(0.375%)，亦即新制補貼後的房貸一段式利率從2.025%降到1.775%，一年約可省下約1.5萬元(14664元)利息。
4.偏低的房貸利率水準
在新制青安專案中，其兩段式利率的前二年優惠利率1.565%、第3年起1.865%，前二年的利率比央行升息前的1.6%還要低，是在野黨於2023年12月8日提岀555房貨專案之前的最低房貸方案。另外，由於利息補貼優惠期目前訂為3年，故2023年8月1日起至2026年7月31日止均可申請。
5.節省利息金额大
購屋是一種高財務槓桿的應用，而利率的調整對於購屋人的影響甚大，若以貸款1,000萬元、利率1.6%為例，分別試算20年期和30年期，則銀行升息後，購屋人所須支付的房貸差額極大，若以升息前的1.60%及第二次升息後的2.350%比較，並以20年房貸期為例，其每月利息減少3547元，年減42564元，對購屋人而言，真的是一大利多因素。
（二）青年侯康貸555專案內容
為便於比較及分析，有關侯友宜所推出的「青年侯康貸購屋免頭款555方案」之內容，擇要簡述如下：
- 年齡在40歲以下，信用良好，且沒有屬於自己房子的青年。
- 購屋全額貸款1500萬元。
- 購屋可全額貸款。
- 免頭期款。
- 擴大利息補貼優惠政策，包括前5年利息補貼0.5%，利息補貼0.5%(政府及金融機構)；5年後利息由公股銀行減半碼(0.125%)，以及利息優惠5年等。
（三）「侯康」購屋專案限制
若從協助青年購屋的觀點，則青年購屋「555方案」內容較「新青安購屋」專案為優，唯其內容雖更符合青年人的需求，但對購屋申請人並非一視同仁或全盤接受，而是有所設限，申請人必須符合下列的條件，即：
- 40歲以下青年人，且信用無重大瑕疵者；
- 排富（以無自有住房者為限，且考量其所得變化）；
- 限首購族；
- 轉售限制（閉鎖期最高十年）；
- 一生一次。
經由上述可知，「侯康」購屋專案的政見並非是對所有申請者一視同仁，而是年輕人必須符合上述五大條件才可享有該項購屋政策福利，而這樣的限制是為了更易達成住者有其屋的目的，亦即「侯康」購屋專案政見是要協助青年購屋，但又不會阻礙經濟發展的目的。
（四）「侯康貸購屋」與「新青安購屋」的比較
一般而言，侯友宜的「侯康貸」購屋專案之青年購屋政策相較於賴清德所提出的「新青安專案」具有更多的誘因，且有更大的吸引力，因為「侯康」購屋專案是直接將貸款額度拉高到1500萬元，並且提出全額貸款及免頭期款的利多，加上購屋人較所關心的利息問題是由政府補貼，如前5年利息補貼0.5％，後5年利息由公股銀行減少0.125％，並有5年寬限期，這種1500萬全額貸買房的「侯康貸購屋」專案，可視為是賴清德「新青安購屋」專案的進階版。
（五）青年購屋貸款政策的邏輯爭議
在台灣的政經結構體系下，房市問題不是經濟問題，而是國安問題，因此，在大選過程中，各黨總統候選人提出其更好的房市政見無可厚非，唯應更符合人民的需求，「侯康貸購屋」專案既是「新青安購屋」專案的進階版，理應更周全，且更符合年青人的需求，唯執政黨在自認其房市政見高明的同時，另方面卻又提出在野黨的相關政見必須更為周全，而非亂開支票，因為購屋後必須考量購屋人的還款能力，讓青年族群住者有其屋之外，也能兼顧生活品質，做好良善的財務規劃，否則將適得其反，讓青年背負更大的壓力與風險。
然而，執政黨對在野黨的房市政見之批判，一如作者早在「新青安購屋」提出之前，便已在風傳媒所做的分析，如《那一天長官要我們到嘉義買房》(2023.05.26)、《大人物購屋狂想曲》(2023.05.28)、《大人寃枉啊，我只是沒有錢買房》(2023.06.01)…等；而在「新青安購屋」提出之後亦有所評讑，如《大選「繃」出來的新青安專案》(2023.10.09)、《第十六任總統候選人的房市政策之比較分析》(2023.11)、《「新」青年安心成家貸款方案的迷失》(2023.10.13)…等，說明政府的房市政策確實仍有需要改進之處。
整體而言，若執政黨的房市政見是可行的，為何在野黨的進階房市政見就不可行?這樣的批判是否得宜，實值得國人深思。
三.結論
長久以來，國內房價不當偏高為民怨之首，不僅中高所得者的購屋不易，低所得的青年購屋更難，而在國人「有土斯有財」的傳統觀念根深柢固，以及「不動產是最佳抗通膨產品」的情結，但卻也是不爭的事實之情況下，迫使年青人不得不誠實面對國內的房市問題，而這也是年青人即使所得不高，但為了「成家立業」，或被社會視為「有為青年」，不得不努力尋求購屋之道，而在國內房價所得比偏高的情況下(如2023年上半年，台北市的房價所得比為12.93)，也讓年青人不得不在「高房價」與「低所得」之間的是否購屋問題再三猶疑，並讓「三低房」(指低總價、低坪數、低便捷)成了年青人購屋的主要選擇。然而，即便降低生活品質而勉強購屋，若沒有父母親的協助，青年購屋大多淪為空談，因此，年青人購屋確實必須有賴政府較佳的房市政策，而這也是每位總統候選人所必須考量的問題。
民主國家總統候選人的房市政見十分重要，是否可行則有賴總統當選人的智慧與魄力，若以國、民二黨總統候選人的房市政見來比較，「侯康」購屋專案就是為了解決青年購屋所提出的房市規劃，但不是毫無設限的規劃，因為在優惠青年購屋的同時，「侯康」購屋專案也同時考量了國家的財經狀況，以及首購、排富、限制轉售等的規定，而若以當前國內人口的分佈來考量，預估符合「侯康」購屋專案並提出購屋需求的青年每年約3到5萬戶，只要控管得宜，並有合適的配套措施因應，則此一進階的「新青安專案」之青年購屋專案，對當前的房市交投的影響應相對有限。
總統候選人的房市政見是否良好見仁見智，唯孰可或孰不可？不是由政府來決定，而是有賴國人的自我判斷。
＊作者為不動產專欄作家
