（二）、台灣房市爛尾樓的形成背景
爛尾樓是指未能如期完工的建築物，其形成的因素為何，各國的原因或有不同，唯若就國內的情形而言，其形成的背景因素簡如下述。
1.預售屋制度
預售屋制度是房市銷售中的一種銷售模式，其是指在建案動工前，以先付訂金、分期付款、按期興建、產權移轉、實際交屋等序列方式，預先購買尚未完成的不動產物件，並形成所謂的「預售屋」，也是一種先按期交錢，最後再領取房地產物件的一種銷售模式。
在房地產市場中，由於產品所需支付的資金相當龐大，大部分的人都無法在短期間內支付大筆的購屋資金，為便於消費者的購屋行為，大多數的國家如美國、加拿大、墨西哥、英國、德國、法國、韓國、日本、澳洲、東南亞諸國，乃至於中東的阿拉伯聯合大公國等，其房地產市場均有預售屋制度的存在。若就台灣而言，房市預售制度若由1950年代起算，至今已超過半個世紀，大部分的人都已習慣利用預售屋制度的購屋模式，且目前國內房地產市場供給約有8成是來自預售屋制度所提供。
2.預售屋潛在風險偏高
大體而言，預售屋可視為是一種類似不動產期貨的投資工具，雖具有以小博大的期貨特性，但投資利潤較高，唯其不確定因素亦使投資風險相對較大。就預售屋的銷售方式而言，其對地產開發商最為有利，如在金流方面，先收錢後交貨，以消費者的資金從事建築工作，且獲利高。
在需求者而言，以較少的資金可以獲得價值較高的資產，唯其投資風險相對較高，除了有現金籌措、銀行擔保貸款、利息變化等風險外，還有賣方如開發商的財力與誠信，以及國家的房地產政策變化等潛在風險，而爛尾樓的產生就是其中的風險之一。唯若政府僅將房價不當高漲視為是預售制度的施行不當所造成，便冒然決定控管或廢除預售制度，則可能導致供給不足，資金轉到成屋炒作，屆時房價漲幅可能更大，對潛在購屋人更為不利，亦不符合當前的房市政策。
3.不動產業者昧於事實的正向宣傳
一般而言，不動產是關聯性產業很綿密的行業，亦是利潤相對較高的業別，特別是在房市交投活絡時期，其利潤更是可觀，因此，不論是開發業、仲介業或是與房市經營有關的各類人員，莫不希望房市永遠處於繁榮期，即使房市景氣已經發生轉折現象，卻猶有業者或御用專家為文說明房市前景看好，鼓勵投資人買進，經由業者與部分自許為不動產專家的人之刻意宣導，而讓不熟悉市場行情的消費者再三跟進。
投資人在買漲不買跌的預期心理下盲目追高，一旦房市由盛而衰轉為事實，爛尾樓現象便可能趁虛而入，其結果不唯坑殺消費者，而且也可能因為爛尾樓的產生對房市發展帶來不利影響，而這種「事前說教」大勢鼔吹房市前景看俏，一旦由盛而衰轉為事實，「事後諸葛」的房市分析更是屢見不鮮。
