謝明瑞觀點：台灣房市會發生爛尾樓風暴嗎？

一、前言

2022年上半年，國內房市交投活絡，唯下半年已逐漸呈現反轉現象，前者如台積電議題促使南部房價上揚、新竹房市售價亦全面翻升，後者如升息影響購屋意願、政府打房政策影響房市變化、房市買氣下滑⋯⋯。另外，為因應美國QE政策所帶來的通膨，央行連續推動打房政策，加上升息與疫情因素，不僅讓329及520檔期失色，亦可能對928檔期產生不利影響，對國內房市變動產生重大衝擊，同時也意味著房市由盛而衰的轉折已經開始。另外，綜觀國內外政經環境變化及打房與升息對房市變動的影響，便可發現上半年房價漲幅已緩，下半年之房市反轉為「量縮價平」現象應是難以避免。

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事實上，台灣早已存在著「類爛尾樓」現象，只是兩岸政經局勢不同，人心想法各異，在政府的嚴密控管下，尚未出現爛尾樓風暴，唯若政府不能即早因應類爛尾樓現象，並即早提出相關政策以之因應，則台灣的「爛尾樓」風暴的發生可能僅是遲早的事情。

整體而言，國內房市由盛而衰的現象逐漸明確，爛尾樓的出現應只是房市由活絡轉為低迷的冰山一角，國人不可不慎。

二、爛尾樓的意義及形成

（一）、何謂爛尾樓

一般而言，所謂的爛尾樓就是房市的爛尾建築，其是指建築工程已開始，卻因財務不健全、國家政策變動、人謀不臧等因素被迫停止，且未能完工的建築物，因此，建商在建案興建期間，因資金周轉不靈或其他因素，導致建案無法順利完工交屋，留下半成品的結構體，就是所謂的爛尾樓。

就房地產市場而言，爛尾樓產生的原因通常是來自開發商缺乏足夠資金，無力完成工程所造成，而其資金融通不符合政府主管機構的規定固然是主要因素，但也可能是因為開發商的營運政策不佳，以及建物本身的產權發生糾紛、工程品質不合格，或因政治或法令因素而被迫停工的建築物。

（二）、台灣房市爛尾樓的形成背景

1.預售屋制度

預售屋制度是房市銷售中的一種銷售模式，其是指在建案動工前，以先付訂金、分期付款、按期興建、產權移轉、實際交屋等序列方式，預先購買尚未完成的不動產物件，並形成所謂的「預售屋」，也是一種先按期交錢，最後再領取房地產物件的一種銷售模式。

在房地產市場中，由於產品所需支付的資金相當龐大，大部分的人都無法在短期間內支付大筆的購屋資金，為便於消費者的購屋行為，大多數的國家如美國、加拿大、墨西哥、英國、德國、法國、韓國、日本、澳洲、東南亞諸國，乃至於中東的阿拉伯聯合大公國等，其房地產市場均有預售屋制度的存在。若就台灣而言，房市預售制度若由1950年代起算，至今已超過半個世紀，大部分的人都已習慣利用預售屋制度的購屋模式，且目前國內房地產市場供給約有8成是來自預售屋制度所提供。

2.預售屋潛在風險偏高

大體而言，預售屋可視為是一種類似不動產期貨的投資工具，雖具有以小博大的期貨特性，但投資利潤較高，唯其不確定因素亦使投資風險相對較大。就預售屋的銷售方式而言，其對地產開發商最為有利，如在金流方面，先收錢後交貨，以消費者的資金從事建築工作，且獲利高。

在需求者而言，以較少的資金可以獲得價值較高的資產，唯其投資風險相對較高，除了有現金籌措、銀行擔保貸款、利息變化等風險外，還有賣方如開發商的財力與誠信，以及國家的房地產政策變化等潛在風險，而爛尾樓的產生就是其中的風險之一。唯若政府僅將房價不當高漲視為是預售制度的施行不當所造成，便冒然決定控管或廢除預售制度，則可能導致供給不足，資金轉到成屋炒作，屆時房價漲幅可能更大，對潛在購屋人更為不利，亦不符合當前的房市政策。

3.不動產業者昧於事實的正向宣傳

一般而言，不動產是關聯性產業很綿密的行業，亦是利潤相對較高的業別，特別是在房市交投活絡時期，其利潤更是可觀，因此，不論是開發業、仲介業或是與房市經營有關的各類人員，莫不希望房市永遠處於繁榮期，即使房市景氣已經發生轉折現象，卻猶有業者或御用專家為文說明房市前景看好，鼓勵投資人買進，經由業者與部分自許為不動產專家的人之刻意宣導，而讓不熟悉市場行情的消費者再三跟進。

投資人在買漲不買跌的預期心理下盲目追高，一旦房市由盛而衰轉為事實，爛尾樓現象便可能趁虛而入，其結果不唯坑殺消費者，而且也可能因為爛尾樓的產生對房市發展帶來不利影響，而這種「事前說教」大勢鼔吹房市前景看俏，一旦由盛而衰轉為事實，「事後諸葛」的房市分析更是屢見不鮮。

4.不動產業者的盲目樂觀

盲目樂觀（Blind optimism）是指人們有誇大自己對事件控制能力的傾向，從而低估可能產生的風險之現象。在人類的經濟行為中，盲目樂觀會使人們低估外在環境出現「不佳」狀況之可能性，從而造成更大的風險。在國內房市由活絡轉向低迷之際，整體房市變化由高速增長轉向低利潤與低增長模式，唯不動產相關業者卻依然對其前景抱有盲目樂觀的心態，認為國內房市依然一片看俏，但在工料雙漲，且政府打房政策不斷，融資成數申請未獲通過或減低貸款成數的情況下，一旦建商沒有足夠的資金因應而倒閉時，爛尾樓問題便可能隨之浮出檯面。

三、台灣房市的爛尾樓

2022下半年，台灣房市正處於由盛而衰的反轉時期，國內房市是否會發生爛尾樓風暴，學者專家之間有不同的看法，特別是中國的爛尾樓正如火如荼地展開之際，台灣房市是否會產生爛尾樓風暴更值得大家的重視。有關台灣房市的爛尾樓問題，可分為下列幾個部分來說明。

（一）、台灣房市爛尾樓的形成

一般而言，台灣的爛尾樓的形成可分為下列幾個部分來說明。

1.建商倒閉產生爛尾樓

2022上半年，國內房市在工料雙漲、資金緊縮、政府打房政策不斷等因素的相互衝擊下，房市買氣下滑，預售屋的建案延遲交屋屢有所聞，加上都更合建案無法順利開工、建商尋求買家不易等，各種不利房市發展因素夾雜，銷售率逐漸下降，爛尾樓逐漸在各處上演，北台灣甚至已出現建商跳票、經營不善、接手不易、倒閉等現象，不動產市場中有愈來愈多的建案因缺工與缺料問題，正縕釀延遲交屋或已經延宕多時未能決案，市場上糾紛頻起，國內房市爛尾樓風暴已然來襲。

2.房價易漲難跌造成爛尾樓

2022下半年，國內房市局勢變動詭譎，一方面建商認為房價並未降價，另方面，房市爛尾樓風暴卻已出現端倪，因為國內已經開始有建商倒閉，建案無人願意接手，房市爛尾樓風暴隱約形成，可以預期的是小建商建案若無法轉售，則爛尾樓勢必出現。如2022年下半年，國內房市景氣發生轉折現象，中小建商跳票倒閉頻起，緣於過去3年，國內房市交投活絡，購買預售屋者眾，預售屋轉售事件更是層出不窮，從而拉動房市量價齊揚走勢，唯房市逐漸產生反轉現象後，交易量減縮，建商即使壓低利潤，建案毛利率由超過5成到現在的不到3成亦會推案，在缺少安全邊際的考量下，一旦工料雙漲幅度較大，便難以克服營運困難的問題，爛尾樓的風暴亦難於避免。

3.持續信用管制促使爛尾樓的產生

房地產是高財務槓桿的產業，財務控管的良窳影響建商的推案，因此，融資不成或不足都是形成爛尾樓的重要因素。自2020年以降，由於國內房價呈現不當高漲現象，央行持續對營建業進行信用管制，對小建商的衝擊甚大，亦即國內房市在工料雙漲、資金緊縮、打房致買氣下滑多重壓力下，建案延遲交屋、合建案不開工、建商尋求下家接替等狀況頻傳，一方面小建商建案若無法盤售，爛尾樓勢必出現，而爛尾樓一旦出現，絕對是多重傷害，包括建商、消費者、社會經濟面、政府威信、稅收等均受其害；另方面，若同個區域接連出現爛尾樓建案，則會重創國人對房市發展及國家政策的信心，且短期間內難以恢復。

4.骨牌效應造成爛尾樓風暴

根據國際知名且是台灣領先的不動產仲介及顧問公司的瑞普萊坊（REPro Knight Frank）的研究，國內房市從倒閉到跳票個案，主要來自銀行抽銀根保債權，亦即當爛尾樓案件發酵時，金融機構對於土建融放款只會更加謹慎，注重金檢，也會更注意建案能否如期開工、完工，將間接影響營建市場，體質差者可能先行倒閉，造成爛尾建築事件頻傳，而爛尾樓一旦產生，極易形成骨牌效應，從而造成爛尾樓危機，對國內房市及經濟發展相對不利。

（二）、台灣已存在著爛尾樓現象

政府為控制國內房價之不當高漲，央行隨著美國升息政策而數度調升國內房市貸款利率，升息可以抑制買氣，並使市場資金緊縮，有些業者乃以減少推案或延期推案來因應利率調高的衝擊，少數財務品質不佳的業者則面臨倒閉的命運，而國內房市由活絡轉為低迷的反轉情形，除可顯示房市由盛而衰的現象日愈明顯之外，也意味著「爛尾樓」風暴可能來襲的預期。特別是2022年，在通膨、升息、缺工缺料等多重壓力下，建案延遲交屋、開工遲緩等情況屢見不鮮，若建商倒閉而又沒有業者願意接替，則爛尾樓的出現便難以避免，亦即建商倒閉可能促使消費者買到爛尾樓的機率大為提升。

事實上，國內房市的轉折已造成部分建案淪為法拍或棄之不顧，且全台各地都有「類爛尾樓」的出現，如台北市大安森林公園附近的「上品硯」、迪化街一段的水泥粗胚樓房、北投區長壽路巷弄內的「藏寿馥」、林口「怪怪屋」的「閃電大樓」、新北市永和區中正路的「爛尾樓」、中和的十八樓建案「嘉泉名璽」、板橋區四川路一段的預售屋「府中詠美」、竹北地區的「富豪至尊」、台中的「振保富裕」、台南市新市區的「榮馨花園」⋯⋯，每個建案幾乎都是因財務或產權或人為不當因素而淪為爛尾樓，也就是台灣全省各地幾乎都有爛尾樓的存在，且大多是無法解決的爛尾樓問題。

（三）、台灣不致暴發爛尾樓風暴 

台灣房市早已存在著爛尾樓問題，但是否會淪為爛尾樓風暴呢？若從政府的觀點，為安撫民心與企業而期期以為不可能，但那是真實的情況嗎？有關台灣不致暴發房市爛尾樓風暴，可分為下列幾個部分來說明。

1.爛尾樓建案盤售不易

在金融或交易市場中，「買盤」是指主動買進成交，代表外盤。「賣盤」是指主動賣出成交，代表內盤。因此，主動性買盤成交的為外盤，主動性賣盤成交的為內盤，而成交的買盤量和成交的賣盤量是相等的，即內外盤之和等於總成交量。唯爛尾樓建案通常也是財務結構不健全，且承建問題較大的建案，因此，即使爛尾樓建案以降價模式盤售給買方，然而，由於其所牽涉到的問題相對複雜，基本上還是很難達到成交目的。

主要因小建商若因融資或銷售不佳而面臨爛尾樓壓力時，一般多會將建案盤給其他建商，但台灣在政府持續打房政策下，建案半途盤售不易。而若將建案盤給沒有預售屋履約保障的業者，或業者本身的財務與業務不夠健全，則可能出現新建商不履約的窘境，爛尾樓情形依然存在。

2.台灣人具有「擔心怕事」與「私心算計」的本質

一般而言，台灣人本性善良，但本性具有「擔心怕事」與「私心算計」的特質，前者是明哲保身，自求多福，不願惹事生非，並遭受「查水表」之苦，後者是自私與功利的算計，以謀自身利益最大為考量，因此，雖然國人因爛尾樓事件所遭受到的損失極大，但繳交貸款中的購屋人大多不會因權益受損而挺身而出，僅有在爛尾樓事件在國內已形成大事件，並為社會大眾所關注或形成輿論時，人民或受害人才會站出來表達自己的不滿，因為他們瞭解，不論是經由法院判決或是政府的仲栽，不僅緩不濟急，而且不一定成功,，更重要的是人民會擔心因為惹事而遭到迫害，同時也估算經由此事可能產生的利得或損失，但同時也導致個人權益嚴重受損，因此，建商的爛尾樓事件被掩藏，以致爛尾樓現象雖早已存在，但爛尾樓風暴卻未產生，僅能以「類爛尾樓」事件來說明。

3.台灣房市尚不致發生爛尾樓風暴

2022年6月30日，中國江西景德鎮發生爛尾樓事件，經短期間蘊釀而波及全國後，中國大陸房市爛尾樓風暴持續擴大，同時也影響國人對房市變動的關心，主要因政府一系列打炒房措施，加上貨幣政策持續緊縮，導致財力不夠雄厚的小建商掀起倒閉潮，並釀成爛尾樓危機。

唯台灣主管部門對中國的爛尾樓風暴有不同的看法，咸認為目前國內尚不至於發生爛尾樓風暴，主要因台灣為海島型經濟體，國內土地資源有限，建地更具有稀少性，量少而價高，若建商因政府的金融管制而致財力不夠，只要轉盤給其他建商即可解決，特別是國內的房價在反轉過程中不僅沒下跌，且售價依然居高不下，成交量也維持一定水準，爛尾樓的盤售應無問題，因而推論台灣應無爛尾樓風暴的問題。

4.爛尾樓風暴不容忽視

一般而言，爛尾樓的產生對於人民、建商、社會、國家都會產生重大不利衝擊，故應防止爛尾樓風暴的產生。事實上，長久以來，台灣房市即已存在著「類爛尾樓」現象，而在房市逐漸步入不景氣時，一般建商對於已出問題的建案之承接意願不高，亦即已出現問題的建商難以利用土地移轉來解決爛尾樓的問題。因此，台灣已存在多年的「類爛尾樓」現象絕對不能忽視，若輕於處理，一但形成人民反撲，則爛尾樓風暴所引發的衝擊，絕對不容小覷。

四、結論與建議

經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。

1.2022年6月，中國各主要城市發生爛尾樓事件，緣於購屋人相繼拒絕向銀行繳納貸款，形成所謂的爛尾樓風暴，連帶地也引發台灣是否會發生爛尾樓的爭議。

2.爛尾樓是指未能如期完工的建築物，其形成的因素為何，各國的原因或有不同，而台灣的爛尾樓之形成因素包括預售屋制度、潛在風險偏高、不動產業者不當的宣傳，以及不動產業者的盲目樂觀等。

3.台灣的爛尾樓現象主要來自建商倒閉、房價易漲難跌、政府持續信用管制，以及骨牌效應造成爛尾樓危機等。

4.台灣早已存在著爛尾樓現象，如台北市大安森林公園的「上品硯」、新北市中和的「嘉泉名璽」、竹北地區的「富豪至尊」、台中的「振保富裕」、台南市新市區的「榮馨花園」⋯⋯，每個建案幾乎都因財務或產權或人為不當因素而淪為爛尾樓，也就是台灣全省各地幾乎都有爛尾樓的存在。

5.台灣短期內不致暴發爛尾樓危機，主要因海峽兩岸的爛尾樓事件之形成因素不同、爛尾樓建案盤售不易、購屋者失去對業者與政府的信任，以及爛尾樓風暴不容忽視等。

6.台灣早已存在著爛尾樓現象，只是台灣人本性善良，在政府的嚴密控管下，尚未出現爛尾樓風暴，唯若政府不能即早提出相關政策以之因應，則台灣的「類爛尾樓」風暴可能出現，建議投資人必須慎重考量，避免落入爛尾樓事件而遭受不當損失。

＊作者為大學教授