中國大陸的監管三道紅線
2020年，中國政府對房地產行業推出了「三道紅線」的監管指標，這三道紅線是指扣除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%，以及現金短債比小於1，企業經營一旦符合上述情況，就被視為踩到「紅線」，而2021年的恆大財務結構，幾乎都踩到了這些紅線，因此，監管機構對其借款的金額設下上限，而恆大正是靠著借款來創造現金流，一旦被政府監管部門發現跨越三道紅線，則若無適當的管道可資疏通，或遵從決策者的權宜措施以之因應，便不能再向金融機構融資，對恆大一貫的營運模式將受到極大的衝擊。
理論上，中國政府的「三道紅線」能讓所有房地產開發商去除資金槓桿化，借此讓財務狀況更健全，然而，若監管機構所推出的新規範若太過於快速，又缺少執行的緩衝期，則易讓企業經營者措手不及。實務上，恆大危機發酵前，為了確保現金流穩定，曾就其房地產銷售實施「打折」的促銷計劃，希望能夠吸引買家投入資金。然而，在政府的監管政策出爐後，面對膨脹的房市買家早已失去信心，即使恆大祭出折扣促銷也不願進場。另外，當恒大危機出現時，其員工也對恆大的未來發展失去信心，不願參加公司所推出的高利息投資計畫，也就是不願借錢給公司而收取高利息。因此，即使恆大對那些不願投資的員工說明可能拿不到紅利，但成效不彰。爾後，恆大停止對員工的還款，促使員工在公司外的大街上抗議，影響公司的正常經營。
22021年下半年，恒大的有息負債涉及銀行類金融機構128家，借款餘額為2,323億元；涉及非銀行類金融機構121家，借款餘額為3,684億元；涉及境內公司債券496億元，境外債券1,852億元。在政府政策不支持，恒大的自救措施又無法配合市場經濟的需求，一連串的動盪讓恆大的股價下跌了八成以上(85%)，恆大發行的債券也被全球信用評級機構降級，而這也讓恒大的業務經營與財務狀況更為雪上加霜。
總之，恒大地產經營一夕生變，其應與政府的監管政策有關，因為中國大陸實施監管規則而訂定財務三道紅線，就是要讓企業及人民瞭解政府才是掌權者，而且新規範有時讓企業措手不及，很難在短時間內就提出政策以之因應。恒大地產因擴張太快，且未能遵守中國的三條經線規定因而引發一連串的營運風波，最後更頻臨結束營運的命運。
中國大陸的政策影響房市發展
在中國經濟發展的過程中，政府的政策與領導人的決策模式，是影響企業經營與社會財富分配的重要原因，亦是中國房市能否健全發展的重要因素。由於恆大的財務虧損問題嚴峻，政府及金融機構不願協助，不僅讓已蓋好超過140萬間已經賣出的預售公寓，將造成約100萬名預售屋買家的損失，同時也戳破了人為估價的大片土地和開發計畫的幸福神話；另方面，這場危機會將影響到現行房價，連帶抑制消費者的支出，而以中國當前在國際間的G2地位，中國經濟因恒大危機的衝擊亦可能波及到全球。
在中國大陸的政經體制中，政經環結相互交疊，互為衝擊與影響；當中國的灰犀牛已然橫行之際，若要剔除政經的節節相扣而達到自救或他助之目的，必須依賴恆大本身力量的重振旗鼓，雖然中國政府全面介入並紓困的機會可能不大，但若考量地產行業佔了中國經濟7%以上，則政府對恒大的最後決策，將仍是影響恒大能否起死回生，以及中國房市能否健全發展的最重要因素。
＊作者為大學教授
