余伯泉觀點:修正公寓大廈條例的「法律漏洞」以維人民安居

2022-01-03 06:30

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作者以桃園某社區為例說明,物業公司如何一步步調漲管理費。示意圖。(資料照,洪煜勛攝)

作者以桃園某社區為例說明,物業公司如何一步步調漲管理費。示意圖。(資料照,洪煜勛攝)

「人民居家憲法」是內政部主管的《公寓大廈管理條例》(簡稱公寓條例)。「居家憲法」係指公寓大廈社區運作時可資遵循的最高準繩。如果社區運作時,可以故意不遵循公寓條例,以拿取利益,即便法院判決認定「違法」(沒有遵循公寓條例),但其拿取的利益仍然不是無效?則就可僥倖故意不遵循公寓條例以奪取利益,公寓條例就有崩解之虞。

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大廈社區有什麼利益?誰窺視這個利益?大廈社區的基本利益是「龐大的管理費」,一個社區往往一年就有千萬上下的現金收入。誰會窺視這個大餅?首先是物業公司,其次是有些管委會的掌權者。物業公司只要掌控十來個社區,1年可掌控的資源就可高達1億上下。管理費以坪計算,每坪的費用越高,物業公司的潛在利益越大。於是物業公司會「連結」社區的管理委員會(管委會)漲管理費。

本文以具體個案說明物業公司如何鑽公寓條例的漏洞,連結管委會「違法」漲管理費,專制壟斷社區言論的驚人過程。其次,說明法院法官面對《公寓大廈管理條例》「法律漏洞」的「違法」事件時,竟然是鼓勵「違法」,懲罰「守法」。內政部宜儘速修訂公寓條例的法律漏洞;未修訂前,宜先以「行政手段」遏止歪風。

欠繳管理費,小心房子被拍賣!(圖/取自Pakutaso)
作者指出,管理費以坪計算,每坪的費用越高,物業公司的潛在利益越大,因此會聯合社區管委會調漲管理費。(取自Pakutaso)

桃園某社區「故意違法」 調漲管理費

桃園某「歐╳社區」在2015、2016、2017連續3年,管委會按《公寓大廈管理條例》第30條的區權人大會(住戶大會)召集程序(「區分所有權人會議,應由召集人於開會前10日以書面載明開會內容,通知各區分所有權人」,這是「應」字),在會議通知列出漲管理費案,事先讓區分所有權人知悉。然後區權人大會時,經過贊成與反對雙方討論,連續3年管委會所提漲管理費提案,均被區權人大會否決。

2016年否決的原因之一是隔壁同級同戶數同年數的「S社區」管理費,不僅沒有調漲,還會因社區管理基金滿額了,有時可1個月免繳管理費。但「歐╳社區」從來沒有可免繳1個月管理費,還提案漲管理費,住戶認為管委會過於浪費,未節約支出。經住戶群檢討管委會的浪費項目後,2017年區權人大會通過提案,限制過於浪費的項目。因此「歐╳社區」每年將可減少100萬以上的支出。

筆者問過資深的物業管理人,該「歐╳社區」約400戶,每坪管理費50元,一年1000萬上下管理社區,夠不夠?他回答「夠」。亦即「歐╳社區」的管理費是夠的,更何況從2017起,每年還可多出100萬以上的經費,因此2018年管委會並無再提出漲管理費的必要條件。

不幸的是「歐╳社區」2018年區權人大會,換成「美╳華」物業公司處理,為達漲管理費,手段如下:1. 區權人大會的會議通知,不列出漲管理費案(牽涉百萬元的重大議案),不讓區權人事先知悉有漲管理費案,以免反對漲管理費者知悉後就會出席區權人大會。2. 私下先運作讓一些住戶支持漲管理費。3. 管委會月會的會議記錄均無漲管理費的討論,但區權人大會當天,突然出現「管委會4大委員(主委、副主委、財委、監委)」變換為住戶身份,提案漲管理費。主委身兼大會召集人又兼會議主席,可操控議程。4.這個漲管理費案,簡單幾行隨便寫寫,不讓住戶清楚知道管委會每年已經多出100萬以上的經費。5.算準大部分社區住戶不關心也不了解社區事務與財務,只要主席呼瓏一下,有人唱和一下,趁反對漲管理費者不在現場時,就偷襲以低空掠過。換言之,這不是無意的違法,而是「故意的違法」設計與操控,一場不公正的表決。

開會(圖/Pixabay;作者/jmexclusives)
作者以桃園某社區為例說明,物業公司如何進行「不公正表決」,以達調漲管理費目的。(取自Pixabay)

為什麼說是「故意的違法」呢?除上述行為事實可議外,「美╳華」物業公司在上述可議事件後,發出給住戶的「法律見解」公文,表示公寓條例「未明定開會內容具體要件」(亦即區權人大會的開會內容,可以不必事先告知區權人有漲管理費的內容),不承認違法(查未有違反程序之事實)。因此,不必主動補救,而是姿態很高,「不服結果」的住戶可自行聯署5分之1的區權人,召開臨時區權人大會。

撕毀公告 阻擋住戶召開臨時區權人大會

但是當住戶按「歐╳社區」「公布欄使用管理辦法」,繳費200元欲公布住戶的集體簽名聯署,讓社區大部分住戶知悉漲管理費違法(違反公寓條例第30條的區權人大會召集程序)時。管理中心收錢卻不公布,催促仍拒不公布。於是住戶群被迫將集體聯署意見張貼於社區閒置的公佈欄,竟隔日立即被管理中心撕毀。第2次再張貼,管理中心竟然將整個公佈欄拆除,匪夷所思?台灣是民主社會,保障人民的公共言論自由,但是物業管理中心卻專制箝制社區公共言論,阻擋召開臨時區權人大會。

2019年區權人大會,住戶再提漲管理費事且批評管理中心阻擋公共言論的公布時,一名沒見過的深色衣壯男,類似黑道,貼身錄影威脅拉扯住戶,阻止發言。在場有人立即報警,警員趕到。但管理中心不處理,住戶面臨黑道威脅的無奈險境,參與社區事務意願冷淡。物業公司更囂張,當日提案支出很大筆的300萬工程,「美╳華」物業竟無任何財務說明,僅有「案由」35個字。住戶投票決議「不通過」。

物業公司與主席竟然第2次再表決,仍然決議「不通過」。在場住戶只剩不到100人(社區400戶),且有住戶表達質疑。但物業公司竟要求控制「點出席證」的物業人員,將不在場的出席證都算入。然後再表決第3次,紛亂中強制「通過」300萬的工程支出,匪夷所思?這種匪夷所思的強制通過程序,與2018年故意違法以「通過」漲管理費如出一轍。

物業公司「拖」字訣

物業公司為何敢「故意的違法」以拿取利益?原因是不管程序如何不堪,只要做成「區權人大會決議實質通過」,再加上「拖」字訣,就難以翻盤。什麼是「拖」字訣?就是目前《公寓大廈管理條例》有「法律漏洞」,當物業公司故意違法後,根據《民法》第56條,只要區權人在3個月內,沒有到法院要求撤銷區權人大會的決議,程序再不堪的決議,都有效成立了。

因此「美╳華」物業公司發出給住戶的「法律見解」公文,就是採「拖」字訣,一方面誤導住戶去聯署去說明去召集臨時區權人大會,一方面又專制阻擋住戶的公共言論阻擋聯署說明與召集,3個月很快就過去。「美╳華」物業公司的公文,當然故意隱匿最重要的「法律見解」:住戶必須3個月內到法院去撤銷區權人大會決議的有效性。

寫字 簽約 契約(圖/取自Unsplash)
作者指出,《公寓大廈管理條例》有漏洞,當物業公司故意違法後,根據《民法》第56條,只要區權人在3個月內,未到法院要求撤銷區權人大會決議,即能被認為有效成立。(取自Unsplash)

社區住戶通常不知道這個「3個月條款」,即便知道也不知如何寫法院狀子,即便會寫法院狀子,往往也不願涉入複雜的物業爭議,因此物業公司可以僥倖的「賭」,只要賭短短的3個月。另外政府也是明白宣導「先行政,後司法」。亦即社區以和諧為主,不要動不動就告法院,要珍惜司法資源。因此撤銷決議的3個月效期僥倖就拖過了。

本案牽涉3個基本爭議。

爭議1:普通法與特別法

按《民法》社團篇第56條之規定為普通法,《公寓大廈管理條例》為特別法。 特別法優於普通法 。集合式住宅的自治管理,對區權人大會的召集、決議與《民法》社團篇的重點,有明確不同。法院面臨公寓大廈的「違法」事件時,因《公寓大廈管理條例》有「法律漏洞」,故有2個選擇:1.法院認定《公寓大廈管理條例》性質上比較接近地方自治條例,遠離社團性質,不合程序就不成決議,自始無效,無待法院來撤銷。2.法院以公寓條例第1條「本條例未規定者,適用其他法令之規定」,直接採「應適用《民法》第56條」,撤銷決議的有效期是3個月。目前法院判例採用後者,等於是鼓勵利益關係人如物業公司「違法」以拿取利益,同時懲罰「守法」的住戶。

爭議2:行政機關與法院意見相左

本案「守法」的住戶於2019年致函詢問公寓條例的掌理機關內政部營建署,如何面對「違法」?營建署回函「區分所有權人會議之決議應踐行條例第30條至第32條及第34條規定程序,始有效力」。亦即行政機關與法院意見相左。

爭議3:最高法院2008年的判例有考慮到當前「故意違法鑽法律漏洞」的物業公司嗎?

目前行政機關與法院意見相左的判例,主要來自最高法院民97年7月24日97年度台上字第1562號民事判決。相關說明是:公寓條例就區分所有權人會議之召集程序或決議方法,有違反法令或章程之決議效力為何?固未規定,惟參諸召集公寓大廈區分所有權人會議之人,多非法律專家,對召集程序或決議方法是否合於法令或章程,未必熟悉,如認召集程序或決議方法一有違反法令或章程之情事,即概認為無效,徒增糾紛,對於公寓大廈之區分所有權人未必有利,當非立法本意,此應屬法律漏洞,須類推適用其他規定填補之(參照高等法院 ,95,上易,181)。

2008年與當前時空已經很大不同。就本案而言,「美╳華」物業公司與管委會主委不是「對召集程序或決議方法是否合於法令或章程,未必熟悉」,也非不知道公寓條例法律,而是「鑽法律漏洞」,「故意違反法令」,奪取百萬元千萬元的利益。

此時法院面對這個「法律漏洞」時,是否應該同意行政機關的「應踐行條例第30條——規定程序,始有效力」,而非「類推適用其他規定填補之」,找了一個普通法《民法》第56條,強硬類推到特別法公寓條例,造成躺在法院裡面「好幾卡車的公寓條例與《民法》56條冤案」,鼓勵「違法」,懲罰「守法」,且這種冤案浪費人民與司法資源。

類似「美╳華」類型的物業公司不會只有1家,類似桃園「歐╳社區」其社區治理法規不足,引誘物業公司上下其手的社區,也不只一個。

本案的「歐╳社區」在2021年被法院認定「違法」(違反公寓條例第30條),但「違法」的「漲管理費」卻沒有被撤銷,因此懲罰「守法」的住戶,必須補交漲管理費的差價、罰款、利息及相關費。直言之,法院面對公寓大廈管理條例「法律漏洞」的「違法」事件時,竟然是鼓勵「違法」,懲罰「守法」。

當前內政部徐部長係律師出身,更宜儘速修訂公寓條例的法律漏洞;未修訂前,宜先以「行政手段」遏止歪風。行政手段的方法很多,例如檢討撤銷違法的物業公司之專業許可,尤其是故意違反者、行文全國物業公司不得鑽法律漏洞,故意違法者撤銷證照、社區總幹事違法者取消證照、社區總幹事執照考試加入此題目、行文全國社區管委會不得違反公寓大廈條例、行文全國社區,讓住戶知道若管委會違法時必須在3個月內同時到法院提告、內政部行文司法院表達對該法律的行政機關見解等等。

20211129-內政部長徐國勇29日至立法院報告及備詢。(柯承惠攝)
內政部長徐國勇。(資料照,柯承惠攝)

最後,違反公寓大廈條例第30條,同時就是違反區分所有權人會議決議通過的「住戶規約」之執行(以本案為例,違反歐╳社區住戶規約第3條的區權會召集程序,而且係屬故意違反),行政機關當然可以根據公寓大廈條例第48條開罰,不改善或不履行者,得連續處罰,以遏止鑽「法律漏洞」的歪風,以維人民安居。尤其當前社會型態,高比例的人民已經居住在公寓大廈,「人民居家憲法」不容崩解。

*作者為朝陽科技大學華語中心主任

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