房價高漲一直是台灣人內心的最痛，各網路社群幾乎每天都會有年輕人哀號買不起房子。大概十多年前馬英九執政後，推動「鮭魚返鄉」和「遺產降稅」等政策，希望藉以活絡資本市場，沒想到卻讓在SARS後一路高漲的房價，又再度「大躍進」，直到今天雖有新冠疫情，房價仍持續在高原地帶。
每當房價高漲，總會有一群深信「政府介入經濟事務能讓經濟問題改善」的人，出面鼓吹要政府「管一管」，馬政府時期當然也不例外，而他們最愛舉德國的房屋政策當例子，要政府「打房學德國」。
不過在馬執政時期那些「學德國」的文章墨跡還沒乾透的2009年，德國各地房地產開始大漲，被政府管制派推崇的德國房屋政策，也難以敵擋各方炒手的進攻，其中漲最兇的柏林市從2009年到2016年整整漲了一倍。
美好的德國房屋政策被「炒房」徹底擊敗
而房價高漲，連帶也讓房租跟著飆高，以柏林為例，從2008年至2018年房租漲了一倍，在台北年輕人哀號房子買不起的差不多時間，柏林的年輕人也上街吶喊房子租不起。
這讓柏林市政府終於拍板：自2020年起，柏林房租將凍漲5年，以「讓過熱的房屋市場冷靜下來」。只是政策剛發布就引發了論戰，畢竟大學生的入門經濟學課本就已經解釋租金管制將帶來的苦果，而巴黎、斯德哥爾摩等都市，都親身示範政府搞租金管制後整個都市會發生什麼悲劇（巴黎還示範不只一次）。
無論如何，「德國優秀控制房價的政策」，說穿了穩定的也不過是「沒有炒房」的房價，一旦房價開始被炒作，這些美好的政策馬上一一被擊垮。
那我們到底怎麼對抗讓大家寢食難安的高房價呢？事出必有因，找出房價高漲的真正原因，才有機會解決問題。
美國一家顧問公司Demographia，每年都會推出一份《國際房價負擔能力調查》（Housing Affordability Survey）報告，針對全球一些都市的房價所得比進行排行。
在2020年最新的報告中，Demographia在加拿大、美國、日本、澳洲、紐西蘭等國的幾個都市，以房價中位數除以家戶稅前所得中間值所得之商數進行排行。
先說明一點，在這份報告中，中國僅有香港一座都市被列入調查，台灣則沒有都市被列入調查。排行前10的都市為：
1 .香 港（20.8）
2 .溫哥華（11.9）
3 .雪 梨（11.0）
4 .墨爾本（9.5）
5 .洛杉磯（9.0）
6 .多倫多（8.6）
7 .奧克蘭（8.6）為紐西蘭城市
8 .聖荷西（8.5）
9 .舊金山（8.4）
10.倫 敦（8.2）
如果你想知道台灣都市的數字，營建署在與這份調查差不多同期公布的數字是，台北市15.78、新北市12.09，兩者都在榜單第1名香港和第2名溫哥華之間，可以排入前10的還有台中的10.02、宜蘭的8.66、彰化的8.63、南投的8.22。當然，因為兩邊數據計算的基礎多少會有不同，大家當個參考就好，這篇文章的重點也不在這邊。
「這些人」總是讓他們的都市房價高漲
如果你仔細看這份榜單，會發現這10個都市在他們各自的國家中，都有著相對比率較高的漢文化社會移民。比方說加拿大的溫哥華，房價負擔指數就比漢文化社會移民（用華人也不是不行，不過中國一堆非漢文化社會的少數民族，說他們不是華人，恐怕會有很多玻璃心不開心，但這邊講的讓各都市房價高漲的主因，又和他們沒一點關係）較少的大城多倫多高得多；美國第二大城洛杉磯的房價負擔指數，也比位於中部、漢文化社會移民較少的第三大城芝加哥高得多。
在Demographia 2015年版的《國際房價負擔能力調查》中，房價負擔比最輕的10個都市是美國的水牛城、辛辛那提、克利夫蘭、羅撤斯特、匹茲堡、底特律、格蘭德拉匹茲、俄克拉荷馬市、聖路易斯、哥倫布市、印第安納波利斯、堪薩斯城，除了水牛城位於紐約州，其他都是位於美國中部、漢文化社會移民較少的都市。
「『美國幾大城市的房價基本和華人的比率正相關。例如上述6座城市裡房價第2高的舊金山，其華人比率就高達21.4％。而在房價最便宜的休斯頓，華人比率只有1.3％，也是五大城市中最低的』」這是一篇基於另一個調查機構Numbeo調查報告的文章其中一段，一樣把房價高低的矛頭，指向都市中的漢文化社會移民比率。
文章中以美國5大都市紐約、洛杉磯、舊金山、芝加哥還有休士頓，和中國的上海相比，6個都市的房價收入比分別是39.7倍、17.5倍、28.4倍、9.5倍、6.1倍以及上海爆表的89.5倍，數字簡直是和漢文化社會人在當地所占的比率完全連動。（再次強調，不同的調查單位調查的基準不同，請不要把這些調查混在一起看）
如果綜合這些調查報告，再對照台灣各都市以及香港的高房價，以及中國改革開放後，深圳、上海、北京等大都市房價飆漲，房價負擔比高得嚇人的現象，以及九七後香港人移居到大英國協各國的幾個主要都市，房價負擔比都高於同國的其他都市。我們幾乎可以確定，承襲漢文化的人只要在社會占到一定的比率，必定讓當地有房價高漲的現象。不管是美國、是加拿大、是澳洲，各個國家的法令都難以阻止漢文化社會移民炒房。
「有房才算有家」讓房價居高不下
為什麼漢文化社會對於房地產的執迷強於其他文化社會？我們這樣說好了，我們的社會文化一直在教育我們一件事情：成家是重要的，為了成家你要有一個房子。
其實「成家必須有自己的房子」這種想法，只會出現在定耕民族的社會。遊牧民族必須逐水草而生，每隔一段時間就要移動，在一個特定地方蓋好房子求安居對他們來說是沒有意義的。（如果這樣說你不好理解，可以想像自己在跨國公司工作，可能常常要到不同國家、不同都市工作，常常要搬遷的生活模式，對於「買房子」的欲望一定會遠低於一般從出社會到退休都在同一個城市的上班族）。
東亞大陸從紀元前一千多年、周王朝滅亡商王朝之後，就成為一個太過成熟的定耕社會，人被土地綁住開始很少遷移、而生計完全視乎土地種出多少作物，「安土重遷」、「有土斯有財」的概念滲透到這個文化區域中每個人的血液當中，「家庭」和「房子」兩個不同的概念開始被緊緊地綁在一起。
而後外族入侵，周王室東遷，周王朝下的各封建諸侯國紛紛變法，以求富國強兵，工商業和（各諸侯國之間的）國際貿易再度高度發展，甚至出現商人呂不韋以龐大的財力押寶秦王國王室，企圖取得天下的故事。一直到嬴政消滅東周諸王國，建立起大一統的秦王朝後，為了穩固政權，強遷全境富豪到咸陽，並且執行重農抑商政策，東亞大陸人再度被綑綁到土地之上。而後繼的漢王朝，更制定了「平準」、「均輸」等國家公賣、破壞自由市場機制的政策，全面壓制商業交易。
原因無他，要「造反」、要「革命」，最強大的、也最核心的武器，就是金錢。有了錢，就能招攬好的人才，沒有錢，就只能用「反清復明」那種宗教式口號去催眠蠢蛋。讓人民豐衣足食、生活富庶──講白話就是有錢，永遠都是最好的政治號召。而且真的要武裝起事，有錢才能買好武器、雇用更多兵馬，同時有源源不絕的補給供輸讓這些兵馬可以持續作戰。
反商傳統讓房地產成最佳資金避風港
當然，商業這個行為本身的特性，對於階級社會的維持也有很大的威脅；商業是人類最平等的社會行為之一，買賣兩造，如果不是在外力介入的狀況下進行交易，不管年紀和社會背景，兩者是居於平等地位的。相比起來，定耕社會的農作年復一年少變化，經驗愈豐富的老人發言權就愈強。
另外，商業行為也會造成人際關係的橫向擴張；農業社會的人際關係是縱向的，也就是一家老小一起綁在一塊田上，這時候人的人際關係就只有家族內部的人（所以農業社會的家族力量通常會大於工商業社會，這不只是東亞地區、歐洲也是如此）。
然而交易這個行為，卻會讓種米的人認識種棉的人，養豬的人認識養牛的人，讓人的人際關係不再限於同一個家族，認識的人多，除了見識會增加、知識會增加，資源也會增加，遇到事情也更有人可以一起商量──這當然也會讓人民反抗暴政的機率增加。對權力者而言，要穩固政權，阻絕工商業發展，讓人民成為被土地綑綁的農奴、失去一本萬利、透過商業投資變有錢的機會，是最好的辦法。
換句話說，「高度發展的定耕農業社會」、「大一統的統治者穩固政權刻意壓制工商業」這兩個要素，成就了漢文化社會對土地異常迷戀的心態。
當民眾高聲要求「住者有其屋」
結果就是，即使台灣、香港、中國都陸續邁入以工商業為主的社會，甚至移民到歐美已經是完全以工商業為主的先進城市，我們注重土地、（被權力者洗腦）仇視商業的文化，還是會默默地、不露痕跡地透過你的師長親友一直傳輸你這個觀念：「不要亂買東西，存錢買房子」、「不要冒險投資股票，存錢買房子」、「不要跑去做什麼鬼生意，存錢買房子」、「出去玩多浪費啊，快樂太短暫，存錢買房子才永恆」、「東西可以用就好、同樣的東西有人賣比較貴不是它比較好、只是公司有花錢買廣告，存錢買房子才是正途」。
然後我們的資金就全部集中到土地（房子）上，但土地一有限二生產力不高（農地當然有生產力、但很低，蓋成房子就沒有生產力了，當然如果你家房子過兩個月生了小房子，我就道歉說我胡扯），需求大於供給，價格就會上漲。
如果單純的依照自由市場機制，房價漲到某個程度、大家買不起，營建商手上一堆賣不出去的房子，他不是降價、就得破產跑路然後房子被法拍。
可是人民強烈的「政府必須讓想買房子的人都能買房子」的願望，會促使政府做出回應，這時候政府主導了優惠房貸。對買房子的人而言，房價已經變相降價了（因為房貸利率降了）；但對建商而言，他們卻在沒有降價的情況下去化了存屋，而沒有得到錯誤判斷風險應得的懲罰。這種心態會讓他們把資金送入房市更加心安理得，而不會去考慮把資金投在其他地方避險。
結果產生的第一個狀況是房子該降價卻沒降價，第二個狀況是本來已經不會往房市倒的資金，又因為政府主導（請求銀行降低房貸利率）和建商沒痛到（甚至有一種市場垮了政府一定會進場救援的安心感）倒了進來。
房價高漲讓當初勸（逼？）年輕人買房的師長親友印證他們是對的，更加心安理得地要下一代繼續努力買房，而不是消費投資讓資本市場活化。做小生意的人要負擔一堆風險，就算創意無限僥倖成功，結果收入大部分入了房東口袋，被當初買房的人盡情潮笑這是「急功近利」的結果。新入的資金一看，發現與其花大錢蓋工廠，創造一堆工作機會還要被罵污染原、慣老闆，不如也把錢都投入房地產。
這種狀況造成馬英九政府執政時，降稅希望台商回鄉投資，但當這些台商將錢移回台灣後，發現與其冒著血本無歸的風險投資產業，不如將資金投入穩當的房地產市場。結果是這個「鮭魚返鄉」政策，不但沒有充裕資本市場、促進產業升級的效果，還墊高了房價，讓台灣人的生活更加辛苦。
經濟學人質疑「人人都有房」的政策
如果我們的社會這時候有「買不起房子算了，把錢拿去玩樂投資自己還比較划算」，情況還是有可能回到「建商手上會一堆存貨，不是降價、就得破產跑路然後房子被法拍」，讓吃喝玩樂的消費商機大增、吸引想獲利的資金流入消費市場，不再繼續拉抬房價。
但我們的社會聲音卻是「有房子是人權」、「政府有義務讓年輕人可以買房子」，建商自信滿滿不肯降價，因為選民會壓迫政府拿錢出來幫他們去化存屋，結果在沒有消費市場、工商業又屢屢遭污名化，投資房地產又穩賺的情況下，資金繼續把房市不停地往上拱。甚至台北房價高漲的那幾年，資金還溢出到日本、澳洲、加拿大、泰國繼續炒房。
外國解決居住問題，即使由政府蓋社會宅，都還是以出租的方式交給市民使用（即使只是這樣，如柏林、斯德哥爾摩都還是解決不了租金高漲的問題）。但台灣人卻要求「住者有其屋」，這種對土地房子的執念，讓資金不斷往土地躦，也造就房價高漲，產業難以升級突破、勞工工資無法提升的停滯狀況。
事實上2020年1月出刊的《經濟學人》（The Economist）就以封面故事質疑人人都有房，真的是好事一件？指控西方國家執行鼓勵買房政策，正是導致當今房價飆漲、貧富不均的主因之一。而在台灣，如前面所述，民眾的買房欲望根本不需要政府「鼓勵」，父母師長自然會苦口婆心地教導你要買房，當買屋成為全民夢想時，房價怎可能不高漲？
「移風易俗」才能徹底解決高房價問題
直到2021年的今天，仍有許多學者專家不斷地產出「政府該用、怎麼用政策打壓房價」的文章，甚至還繼續用德國當例子，讓人懷疑他們是不是拿十年前的文章來抄一抄就發表了。然而在台灣要壓低房價，必須做到「移風易俗」，利用教育等方式真正消除「有房才有家」、「有房才算成人」的「社會共識」，讓民眾對買房子的需求下降。想要「偷吃步」覺得耍一些政策小手段就能解決問題，不但問題永遠無法被解決，反而常常會有意想不到的「副作用」出現。
＊作者曾任職財經與政治類新聞周刊
