2021年上半年，國內房市受疫情及政情所困；前者因COVID19與DELTA病毒的影響，疫苗立而望之，偏何姍姍來遲；後者因疫苗政策不當，造成國內確診及死亡人數偏多，人心惶惶不可終日；由於疫情牽連房市，政情牽動民心，房市一夕翻黑，影響不動產業的發展甚巨，房仲業者因而有暫緩實施房地合一2.0政策的主張。
1.疫情影響房市
在房地產交易市場中，2021年第二季呈現先升後降走勢，主要是COVID19疫情衝擊房市所帶來的結果，因此，即使自2020年10月以降，政府便已頻頻釋出「打炒房」訊號，2021年3，行政院便通過「房地合一稅」修法草案，同年4月送交立法院三讀通過，唯自住、置產族群購屋需求依然暢旺，買氣延續至5月上旬而不墜，但中旬以後，國內疫升溫，讓房市旺季一夕翻盤。
2021年5月中旬，國內房市受疫情防制提升為三級的影響，直接衝擊房地產交投情形，各房仲業成交業績下降約在三成以上，房市交投由活絡轉趨清淡，若以國內直營與加盟店較多且較具知名度的住商與永慶之仲介成交量數為例，便可發現其成交率下降幅度均在二成以上(-23%)，其中，住商房屋以新北市(-36%)及台北市(-32%)的降幅為最大，下降幅度均超過三成；其他各主要縣市的跌幅分別是台中(-26%)、桃園(-17%)、高雄(-16%)及台南(-14%)。另方面，永慶房屋則是以台北市的成交量下降接近四成(-37%)為最多，新北市次之(-34%)，次為新竹縣市(-27%)、台南(-23%)、高雄(-21%)、桃園(-17%0)，以及台中(-12%)；由於房市在疫情轉趨嚴峻之際，交投量數一夕翻黑，亦凸顯2021年下半年國內房市的確實己呈現趨軟的事實。
同段期間內，政府為因應嚴重特殊傳染性肺炎（COVID-19）疫情的管制措施，而以5月15日宣布臺北市、新北市提升疫情警戒至第三級，為因應本土疫情持續嚴峻，全國疫情警戒第三級延長至6月28日，再延伸為7月12日。若以疫情爆發的5月15日為分界點，並綜觀六都房市表現，便可發現房市於5月的上下半段落差極大，上半月受惠於自用買方轉進，房市交投活絡，下半月因疫情影響，買方大幅減少，六都中的雙北市更減少約五成，6月的走勢未變，加上變種病毒Delta的入侵，造成人心惶惶，百業蕭瑟，足見疫情變化對買氣衝擊甚大，同時亦可推論肺炎疫情與房市政策是影響2021年房市表現的最主要變數，且其後續發展仍須視疫情變化而定。
2.房地合一2.0暫緩實施的建議
2021年5月，國內疫情轉趨嚴峻，6月下旬，COVID19的確診及死亡人數超過萬人與六百人，加上變種Delta病毒入侵台灣，屏東多人感染事件已證實是感染Delta印度變異株，亦即除肺炎疫情外，「最具傳染力的變種病毒」Delta亦已對國內各行各業均遭受衝擊，尤以服務業的衝擊更大，而不動產仲介業的影響更為慘淡，特別是國內已有金融機構發生因房貸遲繳或欠繳的情形，若房屋貸款人以賣屋來解決資金不足問題，則須選擇在「房地合一稅2.0」實施之前出售，否則將面臨重稅負擔，亦即若持有期間未滿五年，將面臨35%至45%的重稅，對售屋人及房地產服務業均相對不利，國內仲介業者因而有呼籲政府暫緩實施房地合一2.0政策的主張。
事實上，為防止政策所造成的不當錯殺行為，政府於7月1日推動的房地合一稅2.0訂有豁免條款，亦即依據財政部所公布的非自願賣房的排除情形，分別是個人因調職及非自願離職、遭他人越界建屋、依法遭強制執行、因重大疾病或意外需支付醫藥費、持保護令避開家暴相對人，以及繼承房屋後，未經同意遭其他共有人出售房地持分等，都可排除適用重稅。國內這波疫情相對嚴重，並可能因為繳不起房貸而被迫賣房的情形，甚至造成民眾要賣房子才有錢度過生活難關，這些應是「非自願」型態，但卻不在豁免條款之列。由於部分購屋人已有賣房度過難關的做法，卻因「房地合一稅2.0」的重稅，對這些非自賣屋的購屋人相對不公平，因此，業者呼籲政府應暫緩實施房地合一稅2.0的主張似也言之成理。
3.局部調整較具可行性
一般而言，政府的房市政策是影響房市變化的重要因素，因此，2021年7月1日實施的房地合一稅2.0新制之影響力不容忽視，主要因新制的持有時間拉長，且稅賦調高，造成短線投機客的急於抛售；若以5月的房地產交易量來觀察，則六都買賣移轉棟數全數上揚，房市交易量月增率及年增率分別為9.9%、43.8%，同時創下最近八年同期新高紀錄，亦說明國內房市確實存在著因政府推動打房政策而抛售的情形，主要因不少投資客趕在生效日前賣房；另方面，由於疫情突然轉趨嚴峻，干擾房市交易，進而推升6月的買賣移轉棟數，亦即在疫情衝擊下，國內民眾自主隔離，看屋或賞屋人數大幅減少，房市買氣大幅下降，其影響力等同於提前宣布房地合一2.0的來臨，在此情況下，即使七月的疫情會有所好轉，並可解除第三級疫情警戒，但房市交易狀況並不樂觀，房地合一2.0抑低房市買氣明顯。
受政府房市政策及疫情漫延影響，國內金融機構的貸款資金大幅緊縮，而在房地合一2.0中，房地產5年內交易要被課於重稅，而使想要短線炒作房產的空間大為降低，對於打擊投機客相對有效。若以十年前(2011年)實施奢侈稅的經驗，該法案上路後，房市交易量即出現明顯萎縮，並持續維持低交易量情況長達八年。十年之後，也就是2021年7月1日，政府所推動的房地合一2.0政策中，其稅率比奢侈稅更高、時間更長，促使想要購屋的法人或個人更為謹慎，對於房市整體成交量的影響在初期可能因政策上的時間落差而不顯著，但2021年下半年應會慢慢浮現，並對國內不動產市場漸進入萎縮情形無異是雪上加霜。
總之，在疫情與政情的相互輝映下，國內房地產業的正常發展堪虞，仲介業者的生計亦將受到波及，唯以當前肺炎病情尚未受到控制，更嚴厲的變動病毒緊DELTA接踵而來，政府在內憂外患糾結，疫苗政策又頗受爭議的情況下，基於經濟與民生問題之考量，7月12日之後的三級疫情警戒應會適時放寛或解封，但應不會冒然宣布停止實施房地合一2.0制度；在此情況下，或許不動產業者可以傾其全體之力，團結並累積聲量，朝向政策錯殺的「非自願」型態做局部「調整」，如因重大疾病或意外需支付醫藥費…等非自性因素，其可行性應比暫緩實施為大。
＊作者為專欄作家。
