為何會有這樣的差距？
居住類 CPI 包括住宅租金（15.26%）、家庭用品費（4.3%）、水電燃氣費（1.91%）、家庭管理費（1.12%）、住宅維修費（1.18%）等子項目。其中，住宅租金是衡量「租屋者」與「自有住宅者」的平均住宅服務價值，前者反映私有 / 社會住宅出租的「實付租金」（權重 1.41%），後者則無法直接觀察價格變化，必須推估「設算租金」（權重 13.85%），亦即假設屋主將自有住宅租給自己的應收租金，但由於是估計值，勢必存在誤差的可能性。
主計處採用「租金等價法」（rental equivalence approach）來衡量自有住宅設算租金，觀察實際租屋市場中相近住宅類型（與自有住宅的品質、位置、設備、地段等面向類似）的租金價格變化，也被美國、英國、日本等先進國家統計機構所廣泛採用，調查樣本來自逾 1,300 間實際私有住宅。但近年 CPI 房租類變動幅度甚小，主要原因可能為租金資料的偏誤所造成，以下整理三大關鍵：
1、對於容易出現租金僵固的國家，固定查價樣本可能導致設算租金調整過度緩慢。
2、租金等價法高度仰賴資料來源品質，但台灣自有住宅比率高、不健全的租屋市場將使調查失真。
3、自住與出租的住宅特徵（例如面積、結構、屋齡、設備）本身存在差異，無法完全排除品質規格差異造成的價格變化 。
根據台大碩士李祖福（2022）《使用民間大數據租屋資料估算消費者物價指數》發現 2008 年至 2021 年間，利用 591 租屋網所計算出的 CPI 房租類平均年增率介於 3.56 ~ 3.58%，較 CPI 房租類（0.64%）大幅高出近 3 個百分點。更重要的是，重新計算台灣整體通膨水準後，發現 CPI 年增率應由 0.83% 上升至 1.45%（不調整支出權重）或 1.81%（調整支出權重）。
（延伸閱讀：台大碩論直指台灣CPI低估房租 主計總處：建議重新算一下）
備註：該研究論文分析超過 100 萬筆 591 租屋網的成交資料，並利用特徵迴歸模型（hedonic model）控制住宅樣本的異質性，呼應 Q1 所提的「 CPI 調查必須固定品質規格」。
不過針對上述討論，主計總處也在《有關我國 CPI 房租之編製及各界常見問題》進行回應，點出該論文研究結果的四個限制：
1、591 租屋網資料仍可能存在偏誤、缺漏，且並未納入地段、屋齡、空調、家具等影響租金重要因子，模型變數不同都可能影響房租推估結果。
2、網路平台交易多為更換房客的成交資料，調整房租機會高，估計結果有高估傾向。
3、按 ILO 國際規範，CPI 查價應固定樣本（fixed basket）以避免品質造成的價格差異，591 租屋網各時點的樣本差異大、租屋條件不固定，無法直接比較。
4、2017 ~ 2021 年期間民間資料推估房租平均漲幅為 5.2%，明顯高於內政部同期間房價漲幅 2.6%，而主要國家近年房租漲幅均低於房價漲幅，因此推估結果合理性有待商榷。
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責任編輯／林彥呈
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