所以在我看來，和全球多元化的股票投資組合相比，買房的風險要大得多，但風險略有不同。這種短期價格的風險，再搭配用非常大的槓桿投入大筆資金在房地產上，對時間維度較短或不確定的人來說，買房可說是一項高風險的投資。
租房買股（租到4％租金投報率的房子）
那各位觀眾可能會好奇，這個測試要怎麼應用到自身的情況呢？為什麼我租金要設66,667元，因為每年正好是房價的4％。基本上不管你想買的房價是多少，只要參數設定不變，結果都會相同，租房買股只要租到房價4％以下的租金就是贏的。在台灣目前高房價租金比的情況下，我相信，這很簡單就能做到！
假設你想要買1500萬的房子，1500萬*4％／12＝5萬，選擇租房買股只要每月租金小於5萬相較買房都是賺的。如果是買2000萬的房子呢？一樣2000萬*4％／12，租房買股每月租金小於66,667元相較買房都是贏的。
租房買股（租到2％租金投報率的房子）
當然，如果你能用每月33,333元的租金，租到2000萬的房子呢？也就是房東願意以租金報酬率2％的投報率把房子租給你住。然後你再把錢投入到股市，那麼你就是穩賺不賠！（如上圖所示）藍色的租房淨資產線恆在買房淨資產橘色線上方，沒有任何一個時刻是落後的。因為「33,333元*12／4％＝1000萬」。
這麼做變相就是等於用1000萬的價格爽住這間2000萬的房子。用一半的價格使用原本要兩倍價格的房子，不香嗎？換句話說，在考慮機會成本後，房東血虧、租房買股賺翻。
租房買股（租到1％租金投報率的房子）
最後，如果你真的非常客家、最省的那種，有辦法在房東租金報酬率1％的情況下租到房子（2000萬的房價就是用16,667元的每月租金租到），然後再把錢投入到股市，在長期複利的加持下，你的淨資產累積、未來身價會成長得非常迅速。
所以別在傻傻地相信，買房是用五倍槓桿、長期一定贏的屁話了，經過測試，租房買股只要每年租金控制在房價的4％以下，照樣輕鬆輾壓五倍槓桿的房蟲，不靠房地產你也能慢慢致富。
五倍槓桿買房出租的真實報酬
我之前還看過一種很奇葩的算法，買房的年化報酬率算出來可以快到20％甚至超過。（好像是這麼算的：房價增值率 + 利差×槓桿倍數 + 租金投報率）我不知道這是哪個白癡想出來的，根本就是天方夜譚、癡人說夢。
我們就以剛剛2000萬買房的例子來說，一開始資金流出600萬，加上每月收租6萬6，考慮各項費用但不算機會成本，30年後房子賣掉可以賣6000多萬。
這樣年化報酬率也才7.73％。而且想要賺到這個7.73％，你30年每個月都必須收到66,667元的租金，然後每年都要成長，不能有任何一個月收不到租金或是租金變少。
