台灣未來的房價漲跌
我知道！很多人看到這邊一定會想說：「欸！不對，買房的報酬不可能這麼低，我看中的地區肯定每年都會飆漲10％以上，屌打股市，你這個報酬只適用在一些落後地區，我買的地方不可能。」
你要想想，不管是什麼資產類別，無論房市還是股市，市場都會根據當時任何可用的資訊來進行定價。如果你知道跟你買房子的人他在一年後可以轉手賣2400萬，那你就不會在現在用2000萬的價格賣出，如果你真的知道這項訊息，你絕對不會只賣2000萬。所以我們不能假設台灣過去某些地區的房地產市場的報酬，在將來還會這樣永遠高漲下去，這不是正確看待事情的角度，也不是對的決策方式。
相反的，我們可以看市場對這些資產隨時間長期定出的風險溢酬，來當作未來的估計。這5％的股市實質年化報酬是有包含中國、蘇聯股市跌到歸零，也包含兩次世界大戰的結果，當然看後照鏡開車我也可以只挑美國股市，那報酬會高出很多，但這樣就明顯失去比較意義了。因為過去台灣某些地區房價的飆漲，讓很多人都產生了這樣的錯覺，覺得過去的漲幅在將來會一直延續下去。
在台灣的許多城市，最近的歷史表明價格上漲的幅度更大，但這並沒有告訴我們關於未來的任何訊息。如果真的有告訴我們什麼的話，就是我們可以預期未來房地產的報酬會比過去更低。實證結果顯示，高房價租金比可以在一定程度上預測將來的低報酬，就跟股市一樣，房市也有均值回歸的現象。目前台灣的房價租金比遠超歷史平均。
高房價租金比都是怎麼下降的？通常都是通過房價下跌，而非租金上漲來解決的，許多國家都有這種現象。還有阿！千萬不要跟我說，哪邊哪邊房價翻好幾十倍、靠買房致富的故事，這就像我告訴你：欸～特斯拉、亞馬遜過去漲了好幾百倍，所以叫你趕快去買個股，這是一樣的道理。
期待靠買房發大財，像是台灣過去幾年的情況，但結果在將來也是可以完全反過來，把財務決策寄託在未來房價還會像過去那樣不切實際的飆漲，老實說非常低能。所以我們股市和房市的長期預期年化報酬分別抓4％跟8％。
租房還是買房？租金VS房貸
好，買房的成本我們通通都確定了。那租金的部分呢？我們就大放水，假設每月66,667元。過去10年的租金成長率大約是1％，我們就用1％。
所以決定要不要買房，要看的是：租金 vs 買房的各種成本（負債成本＋稅負成本＋折舊成本＋資金的機會成本）。
不要再白癡到拿每月租金和房貸來比較了。直覺上，我們往往會認為租房子就像是把錢丟到水溝一樣、在浪費錢。我相信你一定聽過這種說法：「租房子就是在幫房東繳房貸」、「如果每月租金超過要繳的房貸時就要趕快買房了」
