內政部長林右昌日前端出住宅三箭政策，包括擴大租金補貼適用對象、中產以下自用住宅貸款戶支持方案，以及建立「青年購屋積金支持機制」等三項政策，期望弱勢民眾租得起、住的起、買的起。房市趨勢專家李同榮直言，住宅三箭立意良善，但住不起如何買的起？買不起如何租的起？住宅三箭未中靶心，存在三大缺失，解決不了住宅市場最嚴重的租賃亂象，李同榮相對提出租賃政策三箭，供政府參考。
李同榮指出，期待林部長新上任提出的住宅政策如他在經營基隆市政的諸多政策，創新不落於華而不實，林部長訂出讓民眾租得起、買的起、住的起的三箭政策，李同榮直指三大缺失：
（一）住宅三箭太理想化、恐淪為口號政策
租的起、買的起、住的起，聽起來很吸引人，但請問租不起都沒做到，如何買的起？更別談如何住的起？現在都會成屋市場最嚴重的問題是租賃市場被壟斷與被炒作問題，年輕人指望租的起買的起的低總價市場先被投資客炒作，再被多房包租公壟斷，而政府還一再對多房房東補助與減稅加碼，間接鼓勵囤房，租金節節攀升，年輕人更租不起。而租不起問題不優先徹底解決，卻妄談買的起、住的起，就會淪為口號政策。
（二）租金年年高漲，補貼政策等於端牛肉養逃漏稅房東
前述租賃市場被壟斷才是核心問題，而核心問題不解決，不斷在補貼政策打轉，300億補貼政策成為有錢放不完的殘缺政策，沒有研究租賃黑市與壟斷炒作的根源，補貼一尺，漲租一尺半，再多的補貼都彌補不了年年租金不斷上漲的幅度，租賃補貼政策不是萬靈丹，完全沒有命中靶心，等於端牛肉養逃漏稅房東。至於18歲青年是否納入租金補貼範圍？這只是在解決政府三百億補助租金花不完的窘境，問題根源還是在租賃黑市。
（三）住宅貸款短期補貼政策，恐被認為「政策買票」之嫌
一年短期的住宅貸款補貼，內政部解釋為支持疫情受害的補助，問題是疫情受害的補助不應各部會各行其是，受害的範圍也不只是住的問題，包括食衣住行育樂都是受害範圍。另外，短期一年的補助就擴大解釋為「住的起」政策，不但有點誇大不實，且條件寬鬆，在選前對40-50萬戶施予小惠，恐怕會被解讀為「政策買票」之嫌。
社宅政策應善用政府「物力」並結合民間「財力、人力」全力推進
李同榮進一步指出，過去一直建議政府要提高並加速社宅供給能量，社宅政策推動不要悶著頭幹，更不要妄想空屋移轉社宅的理想政策，一定要把政府可貴的「物力」資源結合民間的「財力、人力」資源，不宜讓住都中心成為包山包海的大象機構。認同林右昌部長所指，政府處理高房價問題，涉及土地政策、住宅政策缺一不可，未來應研議如何把社會力量和社宅政策結合，擴大能量，希望這個未來式能加速成為現在進行式。
李同榮建議政府，要有完善的住宅政策，應先集中火力在整頓現行腐敗的租賃市場政策，他同時相對提出租賃市場三箭政策：
（一）租賃全面實價登錄，清除逃漏稅溫床
現行租賃市場，房仲業者仲介租賃物件需實價登錄，而房東自租就不用實價登錄，這等於政府在打擊合法房仲，鼓勵非法逃漏稅，業者反應十年，修法毫無下文，對政府不斷強調實價登錄資訊透明化政策等於是一記悶棍，形成租賃逃漏稅溫床，而有些合法業者因做不到生意就可能不開發票，不必實價登錄，等於協助屋主逃漏稅，這就是租賃市場敗壞黑暗的一面。
（二）掃蕩租賃黑市，大舉查稅並設置檢舉獎金
要掃蕩租賃黑市，除了實施全面實價登錄制度，還要配合稅捐機關大舉稽查逃漏稅，可以先從目標最顯著的小小店面做起，同時把設置高額檢舉獎金，一定會產生更大效果，至於有些人會擔心市場轉嫁，那是供需失衡問題，要由市場供給端解決。
（三）剷除多房壟斷行為，要有斷奶措施
政府應重視都會租金高漲的間題核心，起因在於都會裡年輕人最迫切需要的小坪數低總價市場被投資客炒作，被囤房的包租公壟斷問題，因此，不應持續對多房房東採取減稅與獎勵政策，只要多房房東掛上公益房東之名，就可減免囤房稅並且有免追訴過去逃漏稅之保護傘，這種亂象不除，等於政府一手放火，另一手提油滅火，助長租賃市場壟斷惡行，成為租金炒高的間接幫兇，政府必須針對壟斷行為採取必要的斷奶措施。
最後，李同榮語重心長呼籲新任部長林右昌，政策要創新，也要華而落實，期待政府能改弦易轍，徹底從租賃政策缺失改善與核心問題解決，如林部長所言，加速整合民間資源擴大社宅供給，才真的是解決租賃亂象的治本之道。
作者為吉家網董事長、房仲公會全國聯合會榮譽理事長。
責任編輯／郭家宏
