美國聯準會（FED）15日宣布升息三碼（0.75%），中央銀行理事會宣布跟進升息半碼（0.125%）。市場關切此次央行升息幅度對房市下半年產生的影響為何？房產趨勢專家李同榮認為，央行升息半碼符合市場預期，且一兼三顧，房市在升息循環壓力、短期通膨難消、營建成本難降、消費緊縮與經濟成長趨緩等四項因素交互牽制環境下，影響未來房市將出現三大趨向走勢：（一）房價漲幅將縮小（二）投資炒作將收斂（三）打房力道將趨緩。下半年市場將維持價量小增格局，預期未來一到兩年房市將持續維持在上升軌道上穩健發展。
李同榮指出，央行理事會此次升息半碼，符合市場預期，央行除了因應全球通膨加劇與升息循環趨勢，也兼顧降低國內通膨攀昇與抑制資金氾濫的考量，同時也期待藉升息循環壓力對房市產生降溫的效應，央行溫和升息可謂一兼三顧。至於下半年房市將會在四大因素環境中，相互產生牽制與影響，這四大環境因素包括：
（一）房市逐漸進入升息循環壓力：持續升息循環的預期，初期雖對房市影響有限，但仍有降溫作用，對首購負擔稍微加重，以一般首購30年房貸影響，一千萬計算，每升息一碼，每月增加房貸約2千4百元負擔。未來若升息幅度逐漸提升到4到6碼以上，首購族就會超出忍受範圍。然而升息對經濟成長是兩面刃，一方面升息雖會收縮市場游資與抑制通膨，但另一方面也會影響消費緊縮與經濟增長。因此升息幅度高低，政策容易陷入兩難。
（二）短期通貨膨脹難消：國內消費指數短線攀高，四月年增率高達3.83%創近幾年新高，促使升息腳步加快。惟抑制通膨因素也同樣造成兩面刃的為難，一方面通膨有礙經濟長期發展，但卻又會助長市場短期置產保值心態，推升房價，通膨若加劇，也恐會產生消費緊縮而出現停滯性通膨隱憂，惟若壓制通膨力道過大，又恐傷及經濟增長。
（三）營建成本仍居高不下：建築材料因輸入性通膨影響居高不下，缺工問題更是短期無法排解現象，營建成本高漲已超過消費物價指數多倍，房價此時漲也不好、跌會更差，房價若在此時下跌，就會產生產業系統性崩潰危機，爛尾樓就會層出不窮，而升息並無法解決營建通貨膨脹與工資高漲問題，市場價格就會轉嫁到購屋者，尤其是中南部房價基期較低。營建成本漲幅占比相對比大台北高出很多，所以近年中南部蛋殼翻身，房價漲幅比大台北高出一倍之多。
（四）消費緊縮、經濟成長趨緩：根據主計處、中經院、台經院統計預測，全都在今年年初對經濟增長的預期下修4%以內，顯然，台灣經濟成長此波循環高峯已過，若升息幅度加大，勢必影響經濟增長率，也會影響房市的基本面，因此，為盡量避免影響全年GDP成長率，央行升息幅度應會採溫和漸進方式。
李同榮進一步指出，由於上述四項環境因素交互牽制作用的影響，對下半年房市走勢將產生三大影響結果：
（一）房價漲幅將縮小：依據吉家網針對第一季六都房市統計，季成屋平均房價漲幅，由2021年Q4約5%漲幅降至2022年Q1約3%漲幅，降幅達四成之多，而第二季因受疫情擴散影響，預期六都成屋均價漲幅將再下降至2.5%以內，漲幅縮小加上打房聲浪影響投資客拋售庫存，預售市場銷售率更是大不如前，房價降溫幅度的確不小，整體房市在上半年可能出現「價小漲而量小縮」的背離現象，下半年若疫情趨緩，交易量有機會反彈，但因升息壓力、經濟增長放緩，打房政策不確定性影響，房價漲勢會不如去年，預期漲幅會遂漸縮小，市場將維持「價量小增」的格局。
（二）投資炒作將收斂：房巿炒作是果，不是因，房價迅速高漲才會有短期利差，而形成短線炒作環境，一旦房價隨經濟局勢、技術循環、政策關注等因素牽制，造成漲幅縮小、成本增高、獲利減少、投資風險增加，當然政府不必打房，投資炒作現象就自然會收斂。
（三）打房力道將趨緩：上半年在疫情擴散的情況下，除了出口與網路經濟仍然暢旺外，內需產業呈現百業蕭條慘狀，消費緊縮、經濟面大受影響、房市也正在降溫中，此次央行理事會升息半碼，兼顧房市降溫，因此未提出第五波限縮房貸措施，也意味著未來若房價不再大幅上漲，打房力道將會持續減輕，下半年若房價漲幅縮小、投機炒作收斂、市場亂象疏解，內政部九月的修法草案可能也會適度放寬與調整。
李同榮最後表示，升息循環趨勢不變。若下半年房市走勢如上述三大預期結果：（一）房價漲幅將縮小（二）投資炒作將收斂（三）打房力道將減輕。未來一到兩年房市將持續維持在上升趨勢軌道上溫和穩健發展，市場也不致爆衝而產生泡沫危機，這是在市場機制運作下最好的房市發展模式與結果。
作者為吉家網董事長、房仲公會全國聯合會榮譽理事長。 （相關報導： 你想不到的房價痛苦指數：台南人薪水最追不上房價，新竹人差距最小 ｜ 更多文章 ）
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