買樓中樓、夾層屋空間大增?小心房子被拆掉!專家:沒符合這條件全都是違建

2020-10-23 16:07

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隨著建商取得土地成本提高以及房價飆漲,加上容積管制的限制,為了使房屋使用空間增大,建商常使用「彈性空間」、「魔術空間」等廣告手法,灌輸民眾買小坪數可作大坪數使用的觀念,因此市場上出現樓中樓或夾層屋等產品,而這些產品依法都有容積限制,應計入容積、樓地板面積及登記產權,對建商來說合法的划不來,因此常見建商或自行再以二次施工方式,擅自增加使用樓地板面積,違反法令規定。

合法夾層需計算容積率

依法規定住宅內可以提高部分空間高度採用夾層設計,所謂夾層是指夾於樓地板與天花板間的樓層,不過由於夾層面積應計入樓地板面積檢討容積率,對建商來說划不來,再加上為提高使用坪效,因此部分建商會違反法令規定,在室內挑空的部分擅自增加使用樓地板面積,使得市場上多數夾層屋為違建。

樓中樓可登記產權

合法的夾層僅能於一樓或頂樓戶,就是一般稱為的樓中樓,依法規定同一樓層內夾層面積總和不得超過該層樓地板面積1/3或100平方公尺,並且夾層的部分會與房屋主體同時施工,不會在取得使用執照第二次施工,核准建造者就可登記產權,在移轉時可以隨著主建物產權移轉。

以現行法律規定,針對房屋挑空的高度不得超過6公尺,其旁側未挑空部分,上下樓層高度不得超過6公尺,實務上若挑空超過6公尺,因為就必須計入樓地板面積,將會影響容積率,所以較少房屋會挑空超過6公尺以上。

合法樓中樓產品依法有容積限制,應計入容積、樓地板面積及登記產權。(圖/591房屋交易網提供)
合法樓中樓產品依法有容積限制,應計入容積、樓地板面積及登記產權。(圖/591房屋交易網提供)

現今夾層屋多為違法產品

根據1994年增訂發布的《建築技術規則》提到,住宅及集合住宅等類似用途建築物地面一層樓高度不得超過4.2公尺,其餘各樓層的高度不得超過3.6公尺,因此目前新建案若要挑高僅剩樓高3.6公尺的住宅,且多集中在百坪以上的豪宅以及坪數超小的首購大樓,不過由於樓高僅剩3.6公尺,因此若是再做夾層樓高將過矮,住起來壓迫感會較大,陳柏元建築師表示,依法規定,居室天花板高度必須至少2.1公尺,但就採光通風等居住上的感受性來說,至少需要2.4公尺以上,居住起來較舒適。

不過也因為如此,反而帶動了商場或辦公室這類無樓層高度限制的產品活躍,然而此類產品由於不能作為住宅使用,若是二次施工改成住宅使用就是違法情況,一旦被檢舉將會面臨拆除的狀況,

另外還有一種則是樓高3公尺加上4.2公尺的複層式構造,常見的違法情況利用較高4.2公尺的部分擅自增設夾層,多出現在市中心的小規模案子,是因為市中心房價較高,建商為壓低總價與提高坪效而衍生出的特殊規劃。

辦公室產品因無樓層高度限制,不少人會違法當作住家使用。(圖/591房屋交易網提供)
辦公室產品因無樓層高度限制,不少人會違法當作住家使用。(圖/591房屋交易網提供)

查閱建照確認合法性

民眾在購買夾層屋前,若想確定其合法性,可以要求建商出示主管建築機關原核准圖說內容,查閱該夾層的設置是否經該管機關核准,如果該夾層未標示於核准圖說中或是簽約時建商提及可於領得使用執照後再行二次施工就屬違法,另外若是購買成屋的話,合法夾層屋依法可辦理產權登記,非法夾層屋就無法辦理產權登記,提醒民眾為了避免日後產生糾紛,購買前應保護自身的權益查閱清楚。

為約束違法夾層行為,政府也依據《建築物室內裝修管理辦法》規定,明確告知建築業者「違規夾層」不在室內裝修範圍內,業者得在法令的規範下從事室內裝修的行為,且對於挑空或挑高建築物使用執照的申請也會嚴格審查,並列管定期追蹤檢查,若有擅自加設或擴大樓地板面積者將嚴格取締,同時二次施工的部分責任規屬於買方本身,有即報即拆的風險,不得不留意。

建議民眾購買夾層屋前,可以要求建商出示主管建築機關原核准圖說內容。(圖/591房屋交易網提供)
建議民眾購買夾層屋前,可以要求建商出示主管建築機關原核准圖說內容。(圖/591房屋交易網提供)

Tips:

市面上除了少數有確實登記在所有權上的合法夾層屋外,大多都是二次施工違法的夾層屋,一旦被檢舉容易面臨拆除命運,但是夾層屋最讓人擔心的問題還有結構安全,戴雲發結構技師表示,由於二次施工容易因為敲敲打打而破壞原結構,加上做夾層造成自重增加,與原先設計不符,容易發生安全疑慮。

本文經授權轉載自591房屋交易網(原標題:夾層高坪效? 忘了這個恐被拆)

責任編輯/潘渝霈

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