一、前言
居住問題是國人最所關心並重視的民生問題，而影響房市問題的因素很多，主要有政府的房市政策、不動產業者的建造成本與推案量數、父母協助下一代購屋的能量，以及人民對房地產的接受度…等，而這些因素可由歷年各主要媒體對房市問題的爭議與報導、學者專家對房市及房價變化的評論，以及潛在購屋人對房價變化的看法或感受強弱等加以觀察，一如在過去一年的房市大新聞及房市代表字的調查或選擇，以及其對未來一年房市變化的預期來加以說明。
2025年台灣房市呈現「價穩量縮」的盤整格局，主要源以央行信用管制和高利率抑制房市買氣，導致七都大樓房價由漲轉跌，雙北公寓價格回落至多年前水準，雖「房價不易下跌的僵固性」明顯，但交易量萎縮，部分區域如重劃區和預售屋有較大的下修空間；此外，購屋人在面臨購屋需求時，會主動向父母尋求財務協助者佔總資助者的比例已突破七成（71%），因此，2026年的剛性需求者在父母協助下，應常抱感恩之心，擇時擇地進駐，孩子因承恩而感恩，再將感恩之心及房產加以傳承。
正逢歳末年初，本文擬就國內房市的過去、現況、未來變化加以分析與說明。
二、過去的房市重大事件
房市變化攸關人民生計與福利，有關過去的房市重大事件簡述如下。
在民主國家中，「住者有其屋」是人民的基本權利，居住正義是政府應推動房市政策之宗旨，而房價偏高則是民怨之首，唯政黨已輪替三次，居住正義僅在大選期間被大力揮舞，選後即偃旗息鼓，直至下一次的大選，一如大選前推出新青安專案，以及大選後因新青安的福澤乏善可陳，百病叢生，也帶來社會的許多爭議，股市如此，匯市如此，房市亦如是，唯都與國內的政經環境變化有關，而在過去一年中，有關房市的大新聞如下述。
根據中華民國房仲公會全國聯合會的調查，在2025年房市年度10大新聞中，｢買氣銳減，房仲業面臨生存保衛戰」當選為年度十大新聞之首，顯示在2025年中，央行祭出第七波選擇性信用管制措施之後，因為信用管制嚴格，導致過去一年來房市交易量急凍，房仲業者成為最主要的受害者，許多業者不是關店、歇業，就是苦撐待變，因而引發營建業的高度關切，並成為十大房市新聞之首。
在國內房市的交投指標中，「建物買賣移轉棟數」是指建物買賣移轉棟數是指房屋買賣雙方簽署契約後，向地政事務所申請「所有權移轉登記」的件數，亦即房屋完成過戶手續的統計數據，為觀察房地產市場熱度的核心指標。在過去一年中，由於政府的限貸政策，造成房市日愈萎縮，交投不佳，建物移轉棟數下降。根據內政部的統計資料，2025年1－11月六都合計買賣移轉棟數為 184704 棟，較2024年同期顯著衰退二成以上，且｢全台建物移轉棟數估減逾兩成，創9年來新低」，並成為十大房市新聞的第二名。
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另外，在當前AI當道的經濟社會，1993年元月創立的輝達（NVIDIA）是美國一家以設計和銷售圖形處理器為主的半導體公司，是目前全球人工智慧運算與半導體領域的領導者，在全球科技股中佔有主導及領先地位，2025年底，輝達的股價已接近二百美元，因此，當其宣布其海外總部將設於台灣台北時，引發國內產業及金融業的極大震撼，並對國內不甚景氣的房地產市場帶來極大的｢輝達效應」，而｢輝達海外總部確定落腳北士科」的設廠規劃，也成為2025年十大房市新聞中的第3名。
除前三名外，國內房市重大新聞的其他七名分別是（4）內政部推動虛坪改革，降低預售屋公設比、（5）內政部提租貸條例三大方向修法、（6）行政院放寬新青安規定，排除銀行法72-2限制、（7）央行鬆綁信用管制，換屋族切結延至18個月。（8）地政局強化打詐行動，大力推動地籍異動即時通、（9）豪宅市場重新牌，陶朱隱園奪下全台單價王，以及（10）房仲業公益日，「820」房仲全台串聯捐血，捐血突破20萬袋等，而由國內十大房市重大新聞的說明，當可瞭解2025年的房市表現確實不佳。
唯在前述十大新聞中，第十名的房仲業公益日似不宜被視為是國內房事重大事件，根據銀行針對購屋者的調查，2025年約有七成購屋者的父母會提供金援協助子女購屋（69%），因此，本文以「父母協助孩子購屋，下一代應知感恩與傳承」代替仲介業的公益日。
除了台灣的房市十大新聞可以讓國人瞭解過去一年的房地產市場大事之外，能代表房市發展特色，並能讓國人一目了然，亦即一眼就可以看出或體會國內房市特性的代表字，亦是讓國人瞭解國內房市情形的重要依據。
台灣房屋集團每年舉辦「房市代表字」網路票選，2025年已邁入第17年，若以最近三年的房市代表字變化來加以觀察，分別是2023年的「漲」，2024年的「難」，以及2025年的「限」。主要因在央行第七次的信用管制政策下，受限貸令政策影響而持續「限」縮貸款門檻，讓購屋進度呈現停滯不前，房市交投量價俱降，亦使銀行限縮房貸，二屋無寛限期，而不論是房市金融的「限」貸，亦或房市交投的「限」量或「限」價，都是影響房市變動的重要因素，並使「限」字成為2025年國內房市的代表字。
在房市的十大代表字中，除了第一名「限」之外，其他的代表字分別是冷（銀行房貸冷淡，賞屋買氣冷清）、難（房價高貸款難，成家立業亦難）、苦（買方苦等讓利，賣家苦等回溫）、漲（物價指數續漲，購屋成本上漲）、卡（貸款資金卡關，建案銷路全卡）、縮（資金供給減縮，購屋坪數縮減）、降（房市交易量降，屋主降價求售）、科（北士科迎輝達，科技宅成焦點）、青（新青安開綠燈，青年首購當道）等。
總之，不論是房市前十大新聞或前十大代表字，前三名都是政府房市政策下所造成的結果，亦是本文歇前語《二0二五房市哀；政府打房兼限貸》的寫照。
三、當前的房市變動分析
2025年房市普遍表現不佳，有關當前國內房市變動內容，擇要說明如下述。
2025年，國內房市降溫、成交量明顯下滑，唯房市雖然交投沈寂，市場上有許多待售物件高掛，待售時間長達半年或一年，甚或超過一年，但仍乏人問津，唯其價格卻遲遲不動，形成所謂的僵屍物件（Zombie Object），截至 2025年末期，國內房市具有長期滯銷、流通性極低的房屋的「僵屍物件」雖無統一的數值，但若從待售物流量與成交量預估、物件的高風險類別、市場修正等三大指標來加以估計，其規模大約在30萬至100萬件之間，且有愈來愈多的個案，亦可推論當前房市交投沈寂的情形嚴重。
在國內房地產市場中，「買賣移轉棟數」是指特定期間內完成「建物所有權買賣」並辦理「移轉登記」的建築物數量，是衡量房地產市場交易熱度與景氣的重要指標，數量越多，代表市場越活絡，反之則相對沈寂。
2025年台灣房市買賣移轉棟數呈現量縮走勢，全年總量估計在26萬至27萬棟左右，創下近年新低，主因是央行信用管制、房貸緊縮及經濟不確定性。若以國內六都的房市交投表現來加以觀察，則在過去一年中，六都的房市買賣移轉棟數均是下降的走勢，其中以高雄市（-32.9%）及台南市（-31.2%）的降幅均超過三成為最高；若依跌幅大小來觀察，則其他四都的降幅分別是新北市（-27.8%）、台北市（-24.2%）、台中市（-23.5%）、桃園市（-18.5%）。顯見當前的房市交投確實不佳。
當房市景氣發生變動時，國人「買漲不買跌」的心裡濃烈，且買賣的心理因素大異其趣，從行為經濟學的觀點，影響供需雙方的心理因素很多，主要因買賣房屋涉及雙方的認知偏誤如如定錨效應、損失厭惡、自我合理化，以及親友影響、市場氛圍等社會壓力，也是影響當前國內房市交投沈寂的重要因素，簡述如下。
（1）認知偏誤（Cognitive Bias）是指人們在思考、判斷或做決策時，系統性地偏離客觀事實或理性邏輯的傾向，導致主觀感受影響判斷，產生非理性行為，如房市交投不佳，唯買賣雙方會認為房價必須下降（需求者），而賣方則認為房價只升不降，反對下降求售，是屬於買賣雙方的典型認知偏差。
（2）定錨效應（Anchoring Effect）是指人們在做決策時，過度依賴最早接觸到的資訊，即人們習於定錨在最初遇到的「價位」，並以此作為基準來調整判斷，即使該資訊與決策本身關聯不大，也會影響後續的評估與決定，如買方認為房市交投沈寂，且已有個案降價求售，除非降價，否則拒買；而賣方認為房價長期看漲，且附近房價仍有上漲的個案，堅不調降。
（3）損失厭惡（Loss Aversion）是指人們對「損失」的痛苦感受，遠超過對「獲得」同等收益的快樂感受，這會導致人們在獲利時趨於保守規避風險，但在虧損時則傾向冒險以求翻身，並影響投資決策，如蛋黃區或具有嫌惡設施要件的房地產，卻堅持不調降房價。
除此之外，影響房市去化的心理因素尚有冷熱共情差距（Empathy Gap）、恐慌性購買（Fear of Missing Out, FOMO）、限時促銷（Limited-Time Offer）、自我合理化（Rationalization）…等，都是影響房市去化的重要因素。
根據「政大永慶即時房價指數」的統計資料，2025年第二季以後，國內七都房價已呈持續走低之勢，第三季的跌幅更為明顯，其中，以南部地區的跌幅相對較高，高雄市（-4.4%）與台南市（-3.6%）的房價指數降幅為最大，北部地區的台北市（-2.1%）與新北市（-1.0%）降幅較小，主要因在房市政策續行及美國宣布關稅政策下，房市交易未見顯著起色。現階段房市為自用當道市場，買方期待有一定幅度的降價才願意進場，部分賣方也願意讓利促成交，反映市場買氣降溫，房價呈緩跌走勢。
另外，第七波信用管制確實使投資客明顯退場，短期內有效壓縮市場交易量，但房價在營建成本居高不下、剛性需求穩定，以及通膨預期等多重因素交織下，仍呈現某些個案為「不跌反升」，其中以新北市汐止區的房價上漲幅度超過五成為最高（56.45%），次為台南市的東區房價漲幅將近三成（29.50%），其他漲幅超過二成的尚有台北市的北投區（26.78%）、高雄市的新興區（24.94%）、台中市西區（24.19%）、台北市中正區（21.70%），以及台中市南區（20.26%）等，說明政府的打炒房政策雖成功抑制短期投機行為，但在平抑房價方面，仍面臨相當嚴峻的挑戰。
整體而言，國內當前房價為漲跌互見，未來房價應是平疲走勢。
四、未來的房市重大事件
有關未來的房市重大事件，主要是參酌不動產專業機構及學者專家的看法，簡述如下述。
預測是利用歷史數據、統計模型、分析模式等來推測或預計未來可能發生的事件或趨勢與結果，是個人或企業用於決策的重要工具，其所包含的因素很多，舉凡政治、經濟、社會、人文、自然因素等都包含在內，因其所含括的不確定因素很多，因此，若無良好且周延的預測理論與方法，其預測結果往往失真，僅供決策者酌參。
依作者多年的不動產專欄經驗，本文選擇並根據中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會榮譽理事長李同榮的觀點，其認為未來一年的房市十大事件分別是（1）經濟下行（房市下修壓力）。（2）空頭循環延續（未來一年難以扭轉）。（3）政策鬆綁契機（打房政策因九合一選舉而鬆綁）。（4）地緣政治干擾（國際不確定性增加影響台灣房市）。（5）六都價格鬆動（房價平均跌幅約一成。（6）交易量回溫（全年交易量增一成以上）。（7）建商資金壓力（資金斷鏈危機）。（8）市場分化加劇（區域與產品量價強弱分明）。（9）資金仍有動能（買方謹慎影響購買力）。（10）殺價取量（市場進入價格修正與量能逐漸回升）。唯其說法著重於從不動產業者的觀點來做說明，是否符合消費者的期待，相關內容仍僅供使用人參酌。
整體而言，2026年是潛在購屋人（含剛性需求者和換屋族）擇優避劣的好時機，若能採用相對保守的購屋333原則，亦即在符合自備款至少3成、每月房貸不超過家庭月收入的1/3，以及寬限期不超過3年等的條件下，除可確保還款壓力，並可保持原來的生活水準，則擇時進駐是相對較佳的時機。
針對2026年台灣房市預測，各大不動產公會與專家提出了不同的代表字，反映出市場在政策限制與選舉變數下的觀望與轉機。如中華民國不動產聯盟總會（不動產聯盟總會）提出的房市預測代表字為「啟」，預測台灣未來一年的房市為「開啟新局、政策有望鬆綁」的意涵。主要因其預測2026 年適逢九合一選舉年，政府可能因應經濟與選情需求微幅鬆綁信用管制，且市場朝向精緻化發展，被視為新局面的開始。另外，中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會（房仲全聯會）所提出的代表字為「卡」，意即「價平量縮、深陷困局」，主要因其反映目前房市處於「價量雙卡」局面，交易量萎縮，唯屋主不願降價求售，買賣雙方持續僵持而形成「卡」關。至於台中市不動產建築開發商業同業公會（台中市建築開發公會）所提出的代表字則為「平」，意即市場走向「平穩、平衡、平和」，整體市場呈現量穩價平格局。
事實上，預測結果受不確定因素影響甚大，因此，不論是「卡」與「啟」，或是「平」，都均有其可觀之處，僅供房市參與者酌參。另外，不論購屋人是否有父母協助購屋，都應以感恩與傳承的心面對房市，感恩父母協助購屋，並將累積的購屋經驗，世代傳承，亦是本文歇前語《若問二0二六事；感恩傳承隨著來》的寫照。
四、結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.2025年的房市十大新聞中，前三名分別是買氣銳減，房仲業面臨生存保衞戰；全台建物移轉棟數估減逾兩成創新低；以及輝達海外總部確定落腳北士科，帶動區房市以及產業發展等。十大代表字的前三名則分別為限、冷、難等。
2.2026年台灣房市預期將是「價跌量溫，強弱分明」的格局，十大關鍵事件的前三名則是經濟走緩、空頭延續，以及政策微鬆綁等；而代表字則是卡、啟、平。
3.當前房市普遍表現不佳，國內房市變動的內容主要包括房市交投沈滯、房市買賣移轉棟數下降、心理因素影響房市去化，以及國內房價漲跌互見，房市下行走勢等。
