多數中國人在別無選擇之下，只能集中投資在房地產，
如果房地產價值崩壞並引發民怨，就會成為經濟大難題。
有了房子，才會消費
1990年代以前，多數中國人民是住在國家分配的公有房子裡，當時租金負擔相當低。到了1998年，前總理朱鎔基將公有房私有化，以低價出售公有房，創造了中國第一個私人住宅商品化的市場。許多人因此很快將原本居住的公有房脫手賣出，用賣房子的錢加上一些積蓄，搬到更新的公寓大廈裡。當時房屋買賣大多是用現金交易，貸款比例相當低。
進入廿一世紀，中國的房地產市場也進入了一個新紀元。許多當時拿公有房換新公寓的人發現，新公寓的價格居然漲了六倍之多。因此，他們開始炒房，房價也跟著水漲船高。
金融海嘯期間，中國股市表現黯淡，銀行存款利息太低，投資管道貧乏，資金無處可去，於是大量的資金湧向黃金地段的房地產，進而推升了房價。2013年4月，中央政府頒布命令，針對出售第二套房課徵20%的資本利得稅；購買第二套房的自備款比例，從原本的60%增加到70%，貸款利率增幅從1.1%增加到1.3%。這項政策並非全國一體適用，而是針對幾個房價特別高的城市，讓過熱的投機風氣降溫。
但因為後段城市的住屋需求也不斷增加，類似的控管措施實際上幾乎是遍行全國。然而，對於手中已有多棟房產的人來說，新政策的影響其實沒那麼大。因為中國對於擁有房產的稅賦並不高，有錢人可以不斷買房子，進一步把價格推高，讓升斗小民更難晉升到有房一族。
條件極高的房貸門檻
在中國，房貸門檻的條件極高，造成許多人買房子時使用現金的比率很高(大約二至三成)，當然後續償還房貸的速度也會很快；甚至也有人乾脆全部付現買房。二至三成的現金比例，依照平均房價來計算，大約自備款需要人民幣202,932元(約當城市人均所得的4.3倍，或是雙薪家庭的2.15倍)至人民幣304,398元(大約是城市人均所得的6.45倍，或是雙薪家庭的3.23倍)之間。
綜上所述，我們不難理解為何一般中國民眾必須非常辛苦工作，才能存到足夠的本錢晉升到有房一族。如果有房貸，每個月還得支付月薪的30％～50％來還貸款。在美國，房貸占月薪的比例平均只有9％；而按中國銀行業的房貸條件，貸款人的月薪至少是月付貸款金額的二倍以上才行。至於還款年限大都介於5到30年之間，而5年房貸的利率（截至本書撰寫時）為6.55%。
人均所得的資料可能也是錯的……
然而，占月收入比重如此之高的房貸支出，卻沒有反映在官方計算的城鄉家庭支出的計算當中，這也充分顯示官方資料無法充分表現出真實的消費行為。除此之外，這種現象也證明了中國人均所得的資料可能也是錯的，申報給官方統計的所得資料中，並沒有包括為數不少的灰色地帶收入。否則人們如何負擔得起如此昂貴的房價？
如果中國民眾的真實所得中沒有那麼多的灰色收入（很多家庭可能是如此），必須從月薪中拿出更高比率來付房貸，否則只能延長房貸年限。在這種情況下，人們很可能採用借錢方式來維持生活消費所需，像是多刷信用卡，如此會讓家庭的債務狀況惡化。如果房價維持在一定水準也就罷了，但種種跡象顯示，由於需求強勁，房價很可能會持續漲下去，這樣對家庭財政來說會是嚴重的負擔。
農村消費扭曲，空屋數量暴增
儘管中央政府嘗試讓房價降溫，房屋價格看起來還是會持續成長。根據大連萬達集團（中國最大的不動產開發商之一）總裁王健林的說法，中國的房市在未來10至15年之間都將持續上揚。關鍵因素在於城市化的政策造成土地需求量更大，在土地稀有性的本質下，價格自然提高。其他像是改善農民土地的補償金等措施，也會推升土地成本。
根據國家統計局的房價和租金價格指數資料，2000年至2011年間，城市房價僅上揚了6％，同一時期城市人口卻從總人口的三分之一提高到二分之一──兩者真是互相矛盾。此外，農村房價在同一時期還上漲了20％──這段時間許多農村人口搬到城鎮居住，可見這個數據也不合理。
投機炒房也是一個嚴重的問題，炒房者一口氣可以買進好幾個單位，造成大量空屋。根據聯準會聖路易分行2013年發表的報告「經濟概略」（Economic Synopsis）所載，中國類似這樣的空屋數量，在2007至2012年間增加了2.5倍之多。為了抑制投機者囤房，2011年中國政府在上海和重慶推出房產稅試點，針對買第二套房的人課徵額外的房產稅。2013年5月，政策延伸到沿海的五個城市，包括杭州和深圳。
由於法律上對農民土地所有權的保障日趨完備，加上城市土地成本因為需求強勁而不斷上揚，不動產市場的價格壓力越來越大。2013年5月底，一名不願具名的北京地產開發商以46億人民幣標下一塊位於上海市長寧區虹橋地鐵站附近，面積40,355平方米的土地，打算開發為購物和辦公中心，平均每平米的價格為人民幣29,229元，比底價高出57％，成為當時上海市的地王。當時上海已完成了多筆土地標售，除了那些為了公共用途和安置搬遷民眾的補助住宅之外，總標售金額達到450億人民幣，是2011年同期的六倍。光是2013年第一季，上海市標售出去的土地價格就高出底價150％。
2012年11月國務院通過保障農民住房財產權益的新政策，改善農地所有權的劃分與登記，以確認農民的農地所有權。中央政府同時規劃2012年住房補助計劃，總金額達2,332.6億人民幣，較2011年增加40％。然而，儘管國土資源部再三告誡地方政府，必須保障農民的土地權益，並且針對有房屋剛性需求的民眾進行適當補貼，但多數人認為濫用徵地的現象還是會存在。對中國房地產市場出現泡沫，遲早會破裂的憂慮也從未減退。
鬼城與劣質建材
中國房地產市場另一種值得一提的現象是：近年來到處充斥著欠缺規劃、好大喜功的營建案。其中比較著名的有：廣東新南中國購物中心，開幕時號稱是全世界最大的購物中心，但十年後的今天多數單位仍閒置；內蒙古的鄂爾多斯市，原本宣稱有百萬人口進駐，雖然人口有這麼多，但過度建設，讓它看起來像是座「鬼城」；另外還有上海泰晤市小鎮，這是個結合居住、購物、休閒的綜合社區，整座城是仿英國小鎮建造，目標是吸引上海地區的富人。但如今的主要功用，卻成了新婚夫妻拍攝婚紗照的背景。這些城鎮未來仍有可能住滿了人，但那天什麼時候到來沒有人知道。
此外，中國各個城市裡的商業區裡也有許多開發案，未來有可能無法實現商業樞紐的目標，反而造就一群白色龐然建築大物。像是天津于家堡金融區、鄭州與丹東的新商業區。這些商業區的失敗並非因為計劃不周延，而是因為時機不對。當時最低工資政策與缺工問題嚴重，導致人事成本大增，整體建築成本也因此提高。如今貨幣政策逐步緊縮，這些商業區的經濟前景也越來越黯淡。
一旦營建公司和出資銀行認為這些開發案未來可能找不到客戶時，承包商為了維持利潤就有可能偷工減料，工程品質就會成為問題。例如，2009年6月，一棟位於上海的新建公寓突然倒塌，原因是地基打樁時並不確實；以及2013年3月爆發深圳辦公大樓因為摻有海砂而導致整棟塌陷。
中國房地產的價值其實應該好好檢驗，品質低落的房產物件數都數不清。我在一些部落格中曾發表評論，提到深圳的海砂屋只是整個中國的冰山一角，問題可能到處都有。未經處理的海砂含有高鹽分，長時間會腐蝕鋼骨結構，導致大樓有可能因而崩塌。
如果情況不止深圳一地，就會造成嚴重的問題。當人們突然意識到自己傾其所有買來的棲身之地居然不堪一擊，引發的社會問題不可輕忽。許多中國人在別無選擇之下，只能集中投資在房地產，一旦房地產價值因為施工不良而降低的問題日益嚴重，民眾在盛怒之下集體要求賠償，就會成為一個大問題。
＊作者郭馬修（Matthew Crabbe），為研究機構「解讀亞洲」（Access Asia）合夥人，深入研究中國零售市場多年，認為官方公布的零售數字無法呈現中國消費市場真正樣貌，花費極大心力在互相矛盾的數據中梳理脈絡。過去20年來，曾針對中國消費市場發表過數百篇研究報告，備受媒體矚目。本文選自作者新著《正解！中國經濟數據》（早安財經）。
