台灣市場共識：低違約率與賣家心理的影響
安聯集團（Allianz）發布的「 2023 年全球財富報告」，台灣排行世界第五；前四名依序為美國、瑞士、丹麥與新加坡。這份報告中，是指金融資產，沒有包含房地產。
然而在只有 2,300 萬人口的台灣，發達的產業為半導體，並不能很合理的解釋為何排行第五。而華人土地私有財的概念深耕於心，金錢都會流向房地產，為何在沒有計算房屋價值的情況下，還能獲得高排名，值得我們探討。
因此，房地產是否能有產值，除了房地產產生的附加價值，如學區、交通等帶動當地的經濟。「房地產」的主體，便延伸至將房屋變現的方向。
雖然青安貸款緩解了現金流的壓力，但在台灣，不少炒房客也採用了無限轉貸的策略來維持現金流。除此之外，他們還會利用增貸、理財型房貸和二胎房貸等方式，將房產轉化為現金。
如利用二胎房貸的特點，將貸款中的房屋，拿去給其它銀行或民間機構獲得貸款，再次取得二次資金進行房地產投資。
房市與股市便高度聯動。一般來說新建案量縮，也會造成交易量縮，但此時把錢貸出來，投進股票市場。不動產市場與股票市場本質上的區別；將房地產放在那邊時，因為他是有形資產，就算交易量縮還是會有相當的價值，甚至是升值。股市只要沒有成交量，那價格就幾乎不會變動，成交量少的情況下，也難以進行買賣。
再經過 2020 年新冠疫情與 2022 年烏俄戰爭的影響，強力的通膨以及政府的打炒房，造成建商推案大縮，但反而助長了房價，因前述的房產交易量萎縮不影響，且在台灣住屋也是硬需求。
台灣的放款非常保守，銀行會調查購屋族的職業，過往的信用歷史，以此來審核，所以違約率非常低。綜觀歷史上大跌都是違約率的爆發，如經濟大蕭條、次貸危機與近期的韓國打房政策。
從賣家心理角度來觀察，大多數台灣房屋賣家不可能賣比原價低，相對低價出售的占比低。在違約率又低的情況下，房屋便不可能出現大幅度的下跌。唯一下跌的情況，就是按照中短期的炒房客，賣出造成的房價波動。
低違約率以及台灣人寧空置也不想降價租售的個性，無法達到歷史上房價大崩的共通點。也就是連鎖反應實體經濟的金融海嘯，發生大量失業與倒閉的模式。
房價動態：從歷史到當前的政策因應
亞洲的房地產市場，特別是台灣和中國，近年來經歷了多重變革。從歷史的角度看，房價的劇烈下跌往往伴隨著經濟的衰退。中國的「爛尾樓」現象和其中等收入陷阱的問題，與台灣政府為穩定經濟所推出的購房支援政策，都反映了兩岸在房地產市場上的策略和挑戰。
在未來，考慮到都市化、人口結構和政府政策的影響，台灣的房地產市場可能會持續面對供需失衡的問題。但具體的發展趨勢將取決於政府的政策調整和全球經濟環境。
政府如何進一步的加強對房地產的監管：限制外來投資、調整土地供應政策或提供更多的公共住宅等。也可能會有更多的金融和稅收政策來調控市場。
台灣的購房支援政策在短期內可能有助於緩解市場壓力，但長期經濟穩定還需要更全面的策略，如促進經濟多元化、提高生產力和舒緩少子化；這些都是重大挑戰。
作者為關注台灣經濟現況的專職交易者
責任編輯/周岐原
