四、房東與房客其他權利義務
又因往昔惡房東侵害房客權益問題層出不窮，惡房客破壞租賃房屋之事或遺留雜物不處理更讓房東傷透腦筋，也影響一般人出租自有房屋意願。租賃專法也就此有明確規定應提供合於所約定居住使用之住宅，讓房客安心居住，及於簽約時，應說明由房東或包租業負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式等。租賃雙方共同完成屋況及附屬設備之點交手續。租賃之一方未會同點交，經催告仍不會同者，視為完成點交。
同時亦更明確規定房東得提前終止租約之情形：例如房客毀損住宅不賠償、遲繳2個月租金經催告仍拒繳、或房客未經同意轉租住宅等，房東須在30天前通知房客。房東為重新建築而必要收回房屋時，則須在3個月前通知房客。租約終止房客遺留物處理：經房東定相當期限催告，逾期仍不取回時，視為拋棄所有權及得由押金扣除處理費用。若住宅未合於房客居住使用（難以繼續居住）時，如房客若因疾病、意外有長期療養需要等，房客得提前終止租約，房東不得要求賠償。
五、包租代管法律保障
明確規定租賃住宅服務業可分為包租業及代管業，「包租業」為專業經營者先向房東承租房屋，再轉租並管理，擔任專業二房東的角色；「代管業」為專業經營者接受房東委託管理出租房屋，協助房東處理租賃大小事，提供租賃住宅管理服務，如租屋點交、收租與押金管理、日常修繕維護及糾紛協調處理等；此外，由業者繳納營業保證金，發生糾紛時，可透過租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會（簡稱全國聯合會）調處及代為賠償機制，讓房東委託經營更放心。
租賃住宅服務業屬許可行業，自租賃專法施行日起，需向公司主管機關預查「H706011租賃住宅代管業」、「H706021租賃住宅包租業」營業項目及申請經營許可，並完成公司登記、繳存營業保證金、配置租賃住宅管理人員、加入登記所在地之同業公會及申領登記證後，即得開始營業。如所在地同業公會尚未成立，應先行加入所在地商業會。
租賃專法包租代管專業服務制度，有「專業證照制度」、「業務責任規範」、「損害代償機制」等三大安全機制，讓租屋服務更具保障。「專業證照制度」部分，為確保包租代管服務專業性，租賃專法規定應建立租賃住宅管理人員專業證照制度，經參加中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會(以下簡稱全聯會)訓練30個小時及測驗合格，並登錄領得租賃住宅管理人員證書者，始得受僱執業。但為保障現有業者及從業人員執業權益，在租賃專法施行前已從事包租代管業務者，仍有2年得繼續執業的緩衝期，惟執業過程亦應遵守租賃專法相關業務責任規範。租賃住宅服務業除僱用已取得租賃住宅管理人員資格者執業外，亦得自租賃專法施行起2年內僱用上述現有從業人員充任租賃住宅管理人員。
其次在「業務責任規範」部分，為提升包租代管專業服務品質及可信賴度，租賃專法規範租賃住宅服務業應履行的業務責任，包括：租賃廣告內容應真實、契約與費用收據等重要文件應由專任租賃住宅管理人員簽章、代管業使用之「委託管理契約」及包租業使用之「包租契約」與「轉租契約」應符合內政部訂定的應記載（約定）及不得記載（約定）事項。未來租賃住宅服務業於網站刊登之租屋廣告內容，如面積、屋齡、樓層別、法定用途等，應與事實相符。在「損害代償機制」部分，為保障租屋服務當事人權益，租賃專法明定受損害之服務當事人得向全聯會，請求由業者已繳存之營業保證金額度內代為賠償所受損害。
六、租屋爭議調處及諮詢
新法規定各直轄市、縣（市）政府不動產糾紛委員會調處住宅租賃爭議糾紛，免收調處費用；並聘任具租賃糾紛調處經驗的專業人士，擔任不動產糾紛調處委員，以有效協助民眾解決租屋糾紛，讓民眾遭受租屋糾紛時，有方便、公正、專業的協助管道。
租賃專法是剛出爐的全新法律，為了保護自己的居住正義，值得我們多花一點時間好好關心一下喔。
＊作者為基隆地檢署檢察官，本文為台灣司法人權進步協會提供。授權轉載。
