雖然這幾年經濟成長，國人所得也緩步增加，但比不上房價上漲的速度。2019 年第1季全台的房價所得比還在 8.66 倍，代表一間房子的總價約為家庭可支配所得的 8.66 倍，但隨著房價快速攀升，2022年第1季已經增加到 9.58 倍。與高房價對應的是台灣人口的逐漸減少，根據內政部最新人口統計，台灣人口數已連續2年呈現負成長，不論是粗結婚率或是新生兒數同創歷史新低紀錄。國發會推估今年總生育率降到0.89人，創歷史新低。預估出生數約13到14萬人，較去年減少1到2萬人。依國發會預估，2022年15至64歲工作年齡人口為1630萬人，至2070年將降至776萬人。一般認為，出生率下降與收入趕不上房價有高度關連。
國際上普遍認為具降低居住成本性質之社會住宅，我國縱將中央目標「8年20萬戶」執行完成，也僅占總宅數2%至3%之間，與先進國家占比20%至40%差距甚遠。由於目前台灣社宅不足，居住期間有限，大多數的租屋族必須向民間房東承租，但目前台灣至少半數以上的租屋，屬於未申報繳稅的黑數，使得租屋品質和安全難以獲得政府監督保障，且老年人口租屋困難。而租金指數卻持續上揚，自2011至2022年累積漲幅10.35，創歷史新高。
社會經濟優勢階級可以透過房市、租金、股市等累積資本。政府為鼓勵國人多生子女及降低居住成本，雖有許多補助措施，但在地價和房屋興建成本持續上揚的情況下，社會經濟優勢階級為增加財富或資產保值，多以不動產為投資和儲蓄之工具，以致想要買屋或租屋的民眾，在所得收入追不上房價漲幅的情況下，縱獲得政府協助生養、教育子女或租金等補助，亦難免直接或間接轉為購屋或租屋費用。故當一般民眾的居住成本與「不動產之投資與儲蓄功能」連動時，會感到負擔越來越重，除了辛勤爆肝的勞動所得外，連政府補助或因此省下的錢也「融入」上開功能中，成為不動產售價或租金上漲的動能。在此背景下房子越買越貴，也越買越小，租屋之情況類同，但居住品質可能更差，使國人結婚生育的意願降低，老年人缺乏有品質的終老之所。除此之外，亦將產生國人可支配所得降低，生活品質和健康品質雙降；以及打拚一生雖勉強購屋居住，但退休後缺乏現金生活的現象。聽任上開趨勢發展的結果，必將使不久的未來，台灣欠缺發展經濟的勞工、保衛國家安全的軍人，以及傳承知識經驗技術的學生學徒，以及貧窮、身心不健康人口逐年增加，加以氣候變遷及地緣政治的二大風險所衍生的經濟、物價、水電等問題，政府如不即時採取適當行動，我國未來必將陷入缺人、缺工、缺兵，老年照顧及國家財政乏人照料的危機。
為實現住者有其屋，改善或緩和少子女化問題，本文建議政府儘速實施「社宅進化版」政策，在都會或其他適當地區，持續、大量以協議價購方式買入住宅用地及其地上物，再以委外方式，以實惠租金出租予無自有住宅的民眾。只要租金能持續給付，亦無重大違約情形，承租人可以住到終老。原有自用住宅之民眾，亦可於年老後出售房屋，轉於社宅終老。如此，即可將國人之居住成本與「不動產之投資與儲蓄功能」脫勾，政府持有之社宅出租租金，可以與該地區一般的平均所得保持適當比例，使民眾在繳付租金後仍能享有適當之生活品質，以及結婚生養子女的經濟能力。其他優點及建議略述如下：
- 雖然自購住宅居住者享有可以自行處分、繼承或裝潢改建等優點，但租用政府社宅者亦可安居終老，且居住環境及租金受公眾監督，具一定之品質或優惠性，可以促進社會之公平及穩定。
- 目前房價及租金長期趨勢看漲、短空長多、看回不回的情況下，民眾即使加計政府的政策補貼，收入亦追趕不上居住成本上漲的速度，「從之如搏影」。政府大量購入社宅以優惠價格出租，只租不賣，一方面避免了產權落入民間再陷炒作危機的問題，一方面也讓民眾的居住成本降低，經濟力及消費力解放，有助於國人身心健康、生活品質、家庭經營、老年安養與經濟活絡，「把人生重新還給人民」。
- 政府購入土地及地上物後，可以直接以現屋出租；亦可以100%地主身分實施都更與老屋重建，將原有之老舊社區改造為新式大樓，提升市容環境及生活品質，容納更多人口。
- 政府大量購入土地及地上物，可以確保產權範圍內均符合都市計畫、區域計畫及建築、消防等有關規定；亦可以地主身分，主導、促進城鄉、人口、交通、經濟之平衡規劃，從台灣整體發展觀點打造宜居永續家園，建構可以因應未來氣候變遷或地緣衝突挑戰，足水、足電、智慧化，並具備必要防震避難功能、完善生活機能和公共服務的新型社區。
- 實施上開社宅進化版計畫，將因需求減少，促使房價由節節高升轉為緩和，但因地價及興建成本因素，亦不致崩跌。按土地具稀缺性，會隨交通經濟發展而價格上漲，為不動產主要價值所在，房屋則逐年折舊，故有買土地送房子之說法；興建成本方面，據主計總處統計營造工程物價指數（CCI），108年6月到111年6月，短短3年CCI從108.41飆漲到132.7，漲幅高達22.4%。故放任自由發展，將使買房或租房更為困難，成本更高，但需求減少後，其價格亦不致崩跌，不會對不動產所有人造成很大的損失。
- 人民居住成本與實際房價脫勾，交由政府決定及公眾監督，並得就特殊情形給予租金分期給付或緩繳等優惠，政府作為房東，至少可以控制居住成本不至過高，讓人民在困難中仍有可以安居喘息之處所。
- 社宅進化版符合憲法平均地權、節制資本之意旨，依民主程序受公眾監督，不會淪為極權國家僵化的人民公社或集體農場。但基於氣候變遷及地緣政治之風險，本文亦建議政府多買農地，使中央政府持有大量農地，具有保障糧食安全及農業環境之作用。
- 由於中央之財力大於地方，且社宅進化版涉及未來國土及人口整體規劃，為避免國外地方政府因財政問題大量出售社宅，而使租屋人口陷入困難和剝削的處境重演，政府購入之社宅用地應以中央為管理機關，且出售條件應從嚴，地方政府僅得以委辦方式協助中央。
- 未來政府為因應少子女化，雖有引進大量外國人之構想，但外籍勞工之穩定度和忠誠度有待商榷，大量引進也會產生若干社會問題及成本，應非治本之方法。
- 上開計畫可以溫和地紓緩社會及階級矛盾，亦能減少經濟力過度集中對民主政治、政府公正性及人民基本權侵害的威脅。
綜上，社宅進化版計畫在短期而言，雖會對社會經濟優勢階級以不動產逐利之期望有所減損，但長期而言符合大多數人之長遠利益，及憲法民有民治民享之理念。反之，現在不做、聽任自然發展、倒果為因，認為少子女化自然將導致房市下跌，或基於私利而反對，將意味著我們的社會正以「魔鬼終結者式」的邏輯，使下一個世代的勞工、士兵或學生「被消失或生不出來」，我們正處於歷史的轉捩點，後代子孫會如何看待我們？
＊作者為服務於公部門，長期觀察居住正義及少子女化問題
