探索社會住宅》德國人人住得起,公平與正義兼具

2018-04-15 06:30

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柏林普倫茨勞貝格區的Bremer Höhe 住宅合作社 (維基百科)

柏林普倫茨勞貝格區的Bremer Höhe 住宅合作社 (維基百科)

在德國,住宅合作呈現「個人-組織-社區-社會-生態」休戚相關的連結,並且創造人與空間、住宅與城市,以及社會與自然的正向循環。

住宅是生活消費結構之一,歐洲城市公民意識興起,各國在教育上,讓民眾認知土地作為高投資報酬商品的有限性;在法律上明確地保障人民的住宅權,並將住宅合作社視為促進國家社會福利與住宅政策的一環,提供「可負擔的(房價與租金)住宅」,穩定國民生活與經濟發展。

成立住宅合作社 維持居住正義

而德國的住宅政策一向堅持公平正義,且實質房價與所得比呈負成長(異於各國正成長),這樣的公民文化甚至被視為經濟發展不可忽視的一環。繼英國之後,德國於1862 年成立住宅合作社,隨後以「租賃住宅合作社」普及。在經歷兩德統一後,2011 年約有5,000,000 人居住在2,000 家住宅合作社的公寓中,至2016 年共有2,200,000 個家庭,居住於住宅合作社的房屋;目前高達50.8%的民眾以租賃房屋居住,是歐洲最大的租賃市場。

整體而言,德國政府獎勵儲蓄後購屋,有多項支援性措施,民間合作金融體系的三層級制度也發揮效果,有47 個住宅合作社同時設有社員的合作銀行或國民銀行(即台灣的信用合作社、儲蓄互助社),提供社區住民儲蓄、貸款金

融服務,採行一人一票的民主參與和自治管理、自主財務、計劃性支出;在年度終了時,合作社會運用「公益金」在社區生態、環境維護上,並與不同的社群交流學習,甚至救濟貧困等,其屬於非營利性質機構,不是營利性的公司。

同時,為保護承租人利益,並遏制民眾投機,德國於1974 年制定《住宅租賃法》與《經濟犯罪法》。規定房租漲幅若超過合理租金的20%,房客可向法庭申訴;如果超過50%,就構成犯罪,房東要被判刑。而《聯邦住宅補貼法》亦有補助租金差額的規定,由中央與地方各負擔一半;特別是對於家庭所得在35%級距以下的,政府就需提供公共住宅。

法蘭克福羅特魏勒爾廣場的集合住宅。(觀築世界)
法蘭克福羅特魏勒爾廣場的集合住宅。(觀築世界)

跨世代與樂齡 共居無憂好生活

近年來,更以「老年生活品質保證」、「跨世代共居」為主要的發展目標。政府每年會整理盤點,推出該年度可供使用的土地範疇,讓民間申請興建。2017 年民間提出23 件申請案,其中在該年8 月通過一案,係由「走出孤獨協會(Wege aus der Einsamtkeit)」7 個家庭共組住宅合作社興建案,交易價格以6 折取得土地,2 年興建完成,並依《合作社法》管理。

「走出孤獨協會」的創辦人Dagmar Hirche(許得夢女士)也曾來台說明,她是德國社會「活力樂齡」最有創意的代表人物之一,在過去服務的營利公司退休後,原公司仍支付她業務行銷主管的薪資,而她將這份薪資投入在銀髮族協助活動上,如平板數位學習、跨世代共居、跨代橋樑計劃(Generationsbruecke),關心新住民、難民或新移民,幫助他們化危機為轉機,促進銀髮族從漢堡車站走出孤獨,讓幼兒園的孩子和養老院的長者共食、共處。

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