2014年4月以來，（中國）從中央到地方都相繼出臺了一系列房地產市場救市措施，儘管近期市場成交也趨於活躍，但這並未能改變房價已連續7個月下跌的現實。（中國）國家統計局於12月18日公佈了《2014年11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，資料顯示全國70個大中城市在售一手房中，與上月相比，價格下降的城市有67個，持平的城市有3個；與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有68個，上漲的城市有2個。
如果說價格還不能反映市場的變動，那麼銷售量的變化則更加劇烈。2014年1-11月份，商品房銷售面積101717萬平方米，同比下降8.2%，降幅比1-10月份擴大0.4個百分點。其中，住宅銷售面積下降10.0%，商品房銷售額64481億元，下降7.8%。在這個市場節點，很多人還在持觀望態度，認為隨著政策面的改善，房地產市場還會大有作為。不過我的朋友艾經緯則以翔實的資料指出，中國房市的大衰退可能正在面臨。他的主要依據是，中國購房適齡人口達到峰值。
在《房市大衰退：33年房市變遷大推演》一書中，艾經緯指出，「就房地產市場而言，人口結構這個中長期因素當前正處於一個量變向質變的關鍵時點」。具體的論證是這樣的，能夠購買房子的適齡人群——主要是15歲－64歲的勞動年齡人口，他們在2012年就已經到達頂峰，現在已經開始負增長，這是2010年第六次人口普查顯示的資料。該資料同時顯示，25－49歲的購房適齡人口在2010年約為5.47億人，在2015年會達到5.68億人口峰值，但從2018年開始加速下滑，到2020年、2025年分別下降到約為5.43億人、5億人。由於城鎮購房適齡人口減少，這意味著房地產的總需求減少，在總供給不變的情況下如果需求減少自然會引起價格下降。
事實上，適齡購房人群變化會引發房地產市場變遷這個觀點並非新穎，早在2013年，中金公司房地產研究員寧靜鞭就曾經做過類似判斷。不過寧靜鞭與艾經緯不同的是，他並不認為房地產市場會出現艾經緯所說的「衰退格局」，而是說「中國房地產市場將出現結構性差異，即一二線城市依然具備強大需求吸附力，三線城市由於人口不斷遷徙，本地需求將逐步飽和」，這就是通常所說的樓市結構分化。
那麼，中國樓市到底是結構分化還是大衰退？在下這個判斷之間，我們不妨先看看其他國家或者地區。
先是香港。根據香港特區統計處於2012年2月公佈的2011年人口普查結果，截至2011年6月底，香港人口年齡中位數由2001年的36.7歲升至2011年的41.7歲，換句話說，香港的老齡化越來越嚴重，那麼，這麼嚴重的老齡化有沒有帶來房價的衰退呢？從統計資料來看，根本就看不出有“衰退”的趨勢。當然，讀者也許會反駁，香港的證明力實在太弱了，因為它只是一個城市，並不能夠證明內地今後也會如此。同時還需要指出的是，儘管香港的人口結構越來越老齡化，但勞動人口則是由2001年的343萬增加到2011年的370萬。既然勞動力人口在增加，那麼香港的例子就更加不具有說服力了。
