你應該知道的是：近來「囤房稅」議題再掀波瀾，內政部次長花敬群和民間團體吵成一片，隨後內政部也舉出數據強調「台灣囤房問題有限」。房產專家則直言，真正關鍵其實在於台灣房屋稅的「稅基」過低，如今政策走向也和庶民的居住正義漸行漸遠。
日前受邀赴政大信義房地產研究中心線上演講空屋的問題，在演講前剛好就碰到囤房稅與空屋的議題爆發。時代力量主張課囤房稅，內政部認為囤房稅會傷害經濟。演講題目是早就定好的，跟這次爭議無關。
這十多年來房價翻了一倍以上，當前房價也超過了2015年的最高點，但是台灣的經濟什麼時候好過？現在只要碰一下房價，政府就大喊會傷害經濟，台灣經濟也未免太脆弱了。
如果政府願意拿出數據來，台灣的經濟只剩下房地產了，其他都爛光了，也許居住正義就可以扔到一邊去了。2018年台灣營造業占國內生產毛額GDP 2.52％，不動產服務業及住宅服務業則占8.18％，兩者合計不過10.7％，我們不能否認每個產業都很重要，但是這樣的比重是否高到碰都不能碰一下？
或是政府要告訴我們另外一個數據。2018年底國富毛額資產分配結構觀察，非金融性資產毛額占84.26%，其中土地（按公告土地現值計價）占43.76%，房屋及營建工程占20.32%，兩者合計64.08％。這部分土地還是用公告現值計算的，如果用市價計算，土地價值起碼要增加10％以上（2018年內政部資料顯示，公告現值是市價91.32％）。
因為台灣國家財富大部分都放在房地產這個雞蛋籃子裡，所以碰都不能碰。這樣的財富分配型態造成年輕世代很大的經濟負擔，以及下一代養育費用被壓縮的社會問題，那麼政府要如何改善這樣的財富分配情況？ 至少這幾年國富調查數據來看，這部分的結果是沒有改善。在台灣「有土斯有財，沒土的人只能去吃土！」的狀況不變。
政府告訴我們這幾年它改善了居住品質，但這幾年高房價導致小宅化的現象，首購族能入手的房子不是小就是老，居住品質改善在哪裡？我可能真的太愚昧了，參不透這其中玄機。
空屋率與囤房有沒有關係？
我也不曉得為什麼囤房這件事會跟空屋扯上關係。台灣空屋與囤房有沒有關係？全世界沒人知道，因為沒有做這樣的統計，今年要做的10年一次的住宅普查看要不要列入調查。因為每年一次的低度住宅統計，是以地政資料檔勾稽台電資料檔後，再勾稽到房屋稅籍檔。這些的資料勾稽都是以住址為關鍵欄位進行檢索，這三個資料檔的資料大多數資料屬性都是住宅的，人的屬性資料除了姓名與身份證字號外什麼都沒有。為了預防個資外洩，連這兩個屬性資料都是遮蓋的。沒有人的屬性的資料怎麼做囤房分析？
其實更關鍵的是，目前不管是主計處或營建署所做的空屋調查都包括兩個部分，零使用與少用（低度）的住宅，大家認定的空屋是零使用的住宅，光是這部分差距就很大了。
透過住宅屬性的資料切割上來看，空屋的形成除了囤房以外，跟屋齡、房屋結構、區位、面積、總樓層都有很大的關係。
所以改善了空屋率，對於房價的合理化幫助有限。同樣的，即使房價合理化，對空屋率改善也有限。
囤房必須是空屋嗎？調查可以個人為單位嗎？
我們從市場上的觀察來看，囤房者大致分為三種：
1. 短線交易者：主要在賺短線差價，通常會把房屋空著。尤其在新屋的部分，一旦使用過，房屋會變成二手屋，影響價格甚鉅。自從房地合一稅後，這樣的囤房者大多都轉到紅單市場。
2. 小規模長期囤房者：有時候是為了子女預備房屋，有時候是著眼於租金收益，有一定的房價價差時，他們也可能出售。這樣的囤房者，他們的房屋經常會分散在配偶與未成年子女名下。這樣住宅通常也會出租，不會是空屋。
3. 大規模的囤房者：這種有時候是有實力的個人，很多時候是家族。他們的房屋眾多，有時候住宅也不見得是買來的，他們經常是大地主的後代，以合建分屋的方式分得大量房屋，經常以資產管理公司或投資公司名義持有，囤房的房屋也是以出租為主，賺夠了租金會繼續買，越囤越多。有時也會買豪宅供自家人使用。這些房子也不會是空屋。
從以上分析可以知道，許多的囤房者都不是空屋，房屋經常也不在個人名下。
所以財政部的房屋稅籍統計說75％的人名下只有一屋，內政部的空屋統計說58％的空屋在名下只有一屋者的名下，這兩個統計皆以個人為單位，不能證明什麼，也不能否認什麼。內政部的說法更有趣，一個人的名下只有一間房子，然後那間房子是空屋，請問這個人他住哪裡？這種空屋還佔了空屋總量的58％。自己有家不住去睡火車站嗎？最近可能火車站也不能睡了。
實施囤房稅，房價就能合理化嗎？
即使是時代力量提出的囤房稅版本，因為台灣房屋稅的稅基過低，就算是囤房大戶，課到10％，實質稅率了不起1％。與其討論囤房稅有效無效，不如說是否實施囤房稅只是一種宣示效果（Announcement Effect），代表政府的政策動向。時代力量希望政府能宣示房價獲得抑制的政策走向，而現在的執政黨也悍然拒絕了。如我之前所分析的，執政黨對於房地產中間偏多的政策走向，在這一回交手中，進一步的宣示了，也確認了。
有人說大學是個象牙塔，然而政府論述的居住正義也越來越像個象牙塔，聽起來學術味洋味十足，跟庶民的居住正義卻漸行漸遠，越來越不接地氣。既然這次總統立委大選，執政黨得到了壓倒性的勝利，我就相信選民已經包裹式肯定了執政黨的所有政策，難得象牙塔的居住正義大家都肯定，那就這樣了。
不用擔心資金，大量的廉價銀彈在金融體系等著；不用擔心題材，大量為了刺激景氣的舉債而來的公共支出等著；不用擔心政策面，政府表態誰都不准碰房市。所以，基本上房地產除非遇到來自國際的外生性重大衝擊，否則緩和偏多的格局不變。
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責任編輯／林彥呈
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