六都分別公布2023年7月「建物買賣移轉棟數」，交易量合計為19,876棟，月減2.4%，年增7.67%，合計1-7月交易量126,880棟，與去年同期年減15.40%，是自 2019 年來最低交易紀錄。在房市交易量縮的悲觀氛圍下，房市趨勢專家李同榮語出驚人：上半年全台房市交易量已見谷底，下半年量能將回溫，全年量縮約10-12%，交易總量跌破30萬棟，約落在28.5萬棟上下之間。他同時提出四大理由推論為何上半年交易量已脫離谷底，他同時強調，交易量見底往往是房價明顯鬆動跡象的開始。
李同榮指出，下半年房市走勢重要關鍵指標有四
（一）剛需市場的信心是否恢復：剛需市場包括首購族是否受「新青安貸款」政策激勵勇於進場，觀望的換屋族信心是否恢復，都會影響交易的價量走勢是否回溫。
（二）打房政策是否持續：近兩年政府各部會已用盡所有打房政策，假性需求全面消失，投資者完全卻步，留在市場上的交易完全是剛需，惟房價不跌必有其基本面的支撐力，政策再打房也只會打擊到交易量與產業。
（三）反轉訊息是否出現：房市歷次循環的轉折關鍵在於建照核發量、開工量、與完工使照核發量的變動關係，一旦開工量下彎（銷售率嚴重下降）、使照量上升（完工交屋潮大量增加），兩者呈現死亡交叉，就是房市反轉向下的重要訊息，這反轉訊息最有可能出現在下半年。
（四）選前是否有重大利空：選前局勢越緊張，交易量就會受到壓制，若有重大利空就對房市交易量與價格產生不利影響，反之則有利交易量回溫。
李同榮進一步提出四大推論，判斷上半年全台房市交易量已經正式脫離谷底，下半年交易量能將會回溫，全年交易量縮10-12%，約為28.5萬棟上下之間。
下半年交易量能將會回溫，其主要推論理由有四
（一）房市交易動能最弱的時間點已過：在歷經通膨威脅、持續升息、經濟走弱、技術面高檔等等不利因素洗盤，上半年預售市場假性需求全面消失，因房價上不去，推案量開始縮減，因銷售率不佳，開工率也逐漸降低，而經濟成長率上半年也來到近八年最壞的負成長，下半年有望回溫，預售與成屋在剛性需求撐盤下，從六月開始來客數逐漸回溫，成交量已將脫離谷底。
（二）打房利空已全出盡，選前不可能下重手：面對民心思變、八年政黨輪替的威脅，執政黨各部會在此波房市多頭循環所運用的打房政策是歷次循環最頻繁的一次，越接近選情打房政策就會越謹慎，加上平均地權五重拳利空逐漸鈍化，沒有重大利空，觀望買盤久候不耐，信心逐漸恢復，有助交易量回溫。
（三）下半年房價有機會小幅鬆動，在微跌區會激勵買盤進場：目前市場已經完全是剛性需求為主導力量，剛需購屋者若對後市看壞，市場信心不足，就會採取持續觀望態度，下半年交易量就不會太樂觀，反之，若剛需買盤久等房價不跌，一旦屬意的區域房價稍有鬆動，遞延買盤有可能陸續歸隊進場，房市交易量就有可能回溫，而這些房價鬆動的區域，往往是推案量大、價格超漲區，但也是長線有利多題材支撐的區域，建商會在新青安貸款政策激勵下以更優惠付款方式吸引首購買盤進場。
（四）上下半年交易量的基期高低，與去年同期的基期高低會是房市交易量回溫關鍵：因去年上半年房市主升段交易量達到高峰，下半年受房地合一與實價登錄2.0打房政策正式上路影響，交易量急速下降，導致去年上半年基期較高，下半年基期較低，加上往年下半年交易量大都比上半年表現較佳，因此，今年下半年交易量比較去年同期，回溫的機率較高，也不會如一般專家較悲觀預測，以上半年交易量乘以二去預估全年交易量約26-27萬棟的萎縮量。
房市在交易量見底時，買盤信心較脆弱，往往是房價鬆動的開始
李同榮最後指出，交易量見底，並不表示價格立刻回升，房市往往在交易量見底時，買盤信心較脆弱，房價才有較明顯鬆動，例如2016年房地合一1.0正式上路，第一季房市交易量見底，但全年房價卻有明顯的殺價取量現象，房市也持續緩跌一年半至2017年底，台北市房價才率先止跌落底，全台房價在2018年第二季止跌落底，正式展開第六循環多頭走勢至今。因此，房市雖量先價行，但房市的價格落底與回升往往會落後交易量的指標一段時間，這波雖然交易量已經落底，但指望房價回升，仍需要經過以盤代跌或微跌的市場整理，才能結束第六循環多頭走勢，也才有機會進入新的第七循環，這段整理時間可能會延至2024下半年。
作者為吉家網董事長、房仲公會全國聯合會榮譽理事長。
責任編輯／郭家宏
