想要自住，到底該買預售屋或中古屋？專家用數據告訴你，現在買這類型比較合適
買房子一定要做功課，透過初步篩選、縮小研究範圍，找到價格相對合適的房子，降低買貴的風險。（柯承惠攝）
自住想買房，要選預售屋還是中古屋，往往是大家在決策的難題，在2022年12月中的時候有跟大家分享過，2022年最新一期的8、9月的預售案，成交量與最高峰相比大幅衰退了快6成，但是價格並沒有如大部分人的預期往下，反而逆勢上漲11%。這個是一個警訊嗎？樂居數據分享我們的看法。
預售案與中古屋連動關係 判斷房市是否走空
通常在房價上漲時，建商主導的預售案會先開始調漲。當預售案漲一陣子之後，二手市場的屋主才會察覺並且跟進。不過，如果市場不好，要降價時，情況會比較複雜。
銷售到一半的預售案：很難降價，因為一降價，不但沒有辦法加速銷售，反而會造成前面賣出去的戶別來退戶。
未開案的預售案：有可能降價，但大部分的狀況是轉成先建後售的模式，所以在房市走空時，整個預售案市場推案量會大幅下降，但降價會落後中古屋或成屋的個案，畢竟預售案的降價動機是比成屋低很多的，不過預售案一旦降價，降幅就會比較劇烈了，代表著建商是真的很想賣。
從國泰指數、信義指數 看預售、二手屋走勢關係
綠色線是國泰房價指數，代表的是預售屋或者新成屋，以建商為主要賣方的市場。
紅色線是信義房價指數，代表的是以一般屋主為主要賣方的中古屋市場。
2008年、2014年，中古屋都早於預售市場先轉空，不過預售新案市場一旦下跌，時間較短，但短期跌幅會比中古屋大很多。
但這一波，預售屋市場在2018年中就開始明顯起漲，中古屋一直到2020年才有明顯的漲幅。
看完上述房產指標 國泰、信義房價指數，大家一定會想知道，現在實際的市況是如何呢？樂居統計六都+新竹縣市的預售屋成交量變化，時段區間為2021年的7月至2022年的9月，因為實價登錄會有遞延性，因此往前推3個月才是相對正確的價量。
從圖上可以觀察到，預售屋的成交量在，2021/11到最高點後便呈現下跌，2022年8、9月的成交量大概只剩4千多件，與高峰的10000件，整個市場的成交萎縮了57.7%。
量雖然大幅下跌，但房價卻反向上漲，整體的趨勢還是一路往上，與成交量最高的去年11月相比，房價還漲了11.8%。
我們把成交量以及房價的兩張圖放在一起看，會有個結論，你會發現走勢是反向的變化，明顯的價漲量縮，這也許是個警訊，但是否到了房市的了反轉點，還需要持續觀察。
買房前的策略 可以參考各項指數
未來的市況有很大的機會，是進入類似高原的盤整期。但盤整期是長是短？盤整完是往上還是往下，這沒人能說得準，但我們可以提供你一些還不錯的策略，給現在想買房的人參考!
國泰、信義房價指數可以看出來，中古屋和預售屋長期的走勢會趨向一致，但是短期內是互有領先關係的。因此，當預售屋風險較高時，優先選擇中古屋；反之，當中古屋價格與預售屋接近時，選擇預售屋。透過不同類型產品的選擇，可以降低買貴的風險。
某生活圈長期以來，預售屋是中古屋的1.2倍，也就是說預售屋社區的平均價格，會比中古社區的貴20%。但某個時間，預售屋領先起漲了，中古屋還沒反應出來，導致預售屋比中古屋貴了40%，那這個時候，就應該要以買中古屋為主，因為最後會收斂，不是中古屋漲上去，就是預售屋跌下來。 反之，如果某段時間，預售屋只比中古屋貴了10%，那這個時候就要以買預售屋為主，因為這代表著預售屋超跌或者中古屋太貴了。
新、舊生活圈 看各縣市預售、二手屋 進場時間點
帶大家來看一份樂居統計分析的數據，因為新的重劃區和舊的市中心，新舊案的差異會有所有不同，我們算出各區域所有交易的平均屋齡。
發現有實價登錄以來，如果把公寓類型的房屋剔除，全台灣大樓類型的平均交易屋齡是9.14年(預售算0年)。
因此當一個區域的交易，交易房子的平均屋齡在9.14年以下時，我們定義為新生活圈，反之，平均交易屋齡超過9.14年時，定義為舊生活圈。將預售屋以及二手屋（二手屋是代銷撤場後的交易）的房價相除，可以得出房價差異的倍率。
從整體趨勢來看，如果你要買房子的區域是屬於新生活圈（屋齡低於9.14年），像是淡水、林口、各地區的重劃區，預售屋以及二手屋的房價，長期的平均價差約為17%，在2015-2020因為價差低於平均，因此這個階段買預售屋相對適合，但是在2021年之後，預售案明顯漲幅較高，因此轉往二手屋風險會較低。
如果要買的是舊生活圈(屋齡超過9.14年)，像是台北各捷運站周圍、台中的綠園道、高雄火車站等區域，因為房屋比較舊，預售屋以及二手屋的長期平均價差大概在43%，因此從圖表的走勢來看，2017年以前適合買二手屋，2018-2021年則建議買預售屋，2022年則轉回二手屋較好。
樂居-房價變化率 預售及二手屋各縣市走勢
新生活圈
新北市新生活圈，平均線均值1.15，在2017年以前買預售屋較合適，價差最低只差3%，2022年價差達20%，較合適買二手屋。
桃園市新生活圈，平均線均值1.31，在2019-2020年進場買預售屋適合，2022年相對買二手屋比較適合。
大新竹新生活圈，平均線均值1.11，從2013年價差明顯，價差逐漸收斂，2022年落在8%價差，相對買預售屋較適合。
台中市新生活圈，平均線均值1.12，在2017年至2021年相對適合買二手屋，後續隨著房市走跌，逐漸走向收斂，2022年相對買預售屋較適合。
台南市新生活圈預售屋及二手屋房價落差大，平均線均值1.28，從2013年的最高點1.70一路收斂，到2022年的1.25，相對買預售屋較適合。
舊生活圈
台北市舊生活圈，平均線均值1.31，2017年價差最明顯達到52%，隨後走向收斂，以台北市舊生活圈來說，2022年買預售屋較適合。
新北市舊生活圈，平均線均值1.27，在2017-2018年價差只有16%、18%左右適合買預售屋，2022年價差大約25%，相對買預售屋就適合。
桃園市舊生活圈，平均線均值1.33，2016年-2019年買預售屋較合適，在2022年相對買二手屋比較適合。
大新竹舊生活圈，平均線均值1.26，相對新生活圈走勢是反向的，價差從2013年逐漸拉大，2022年舊生活圈達44%，對比均值的1.26，2022年相對買二手屋較適合。
台中市舊生活圈，平均線均值1.57，整體而言，舊生活圈預售屋及二手屋房價落差大，2022年甚至差距高達75%，因此2022年相對買二手屋較適合。
台南市舊生活圈預售屋及二手屋房價落差大，平均線均值1.60，,從2013年的最高點1.84一路收斂，到2022年的1.41，2022年相對買預售屋較適合。
高雄市舊生活圈，平均線均值1.66，預售屋及二手屋房價落差大，2018年後相對買預售屋較適合，明顯看出舊生活圈的二手屋不太保值。
預售、二手屋 房價差異大的十大新、舊生活圈
從整體趨勢來看，目前買二手屋或成屋比較合適。樂居將把預售屋和中古屋價差最大的10個生活圈，分新舊區列出來，給大家參考。
首先先來看新生活圈中，二手及預售房價差異大的前十名。這邊會分成兩種類型：
真正的重劃區
例如第四名的內湖五期，以及第五名的台中七期重劃區，如果發現這些新區域的屋齡落差不大，但新舊案的價差很大時，可以優先考慮二手或成屋。
以內湖五期為例，預售案國泰蒔美的成交價來到了每坪120萬以上，但旁邊屋齡四年的國泰沐善，同樣是國泰品牌，坪數差異也不太大，但價格卻在90萬/坪出頭，那這個時候選已經成屋的國泰沐善，會相對划算。
如果想找更便宜的，可以選內湖五期其他的成屋建案，屋齡多在6-8年，房價最低的有不到80萬的。在新店和永和很多的預售屋都超過80萬的情況下，在這裡可以用70幾萬的價格買二手成屋，即使在目前這個時間點，風險也相對有限。
屬於市區，但近10年陸續有較多的新案推出：
以交易結果來看，區域大部分的交易都是比較新的房子，像是竹東榮總生活圈、左營後站的果貿生活圈、高雄鳳山國中生活圈。這些區域的價差雖然大，但建議做一些深入的研究。以左營的果貿生活圈來說，新的預售案，例如華友聯NEXT21，成交價已經來到34-38萬，但周圍也有一些20幾年的國宅，像是翠峰國宅和翠華國宅，目前的成交價大約在20萬/坪左右。因為區位不錯，鄰近高雄巨蛋、美術館特區，但屋齡的落差會比較大，是否可接受，可依照個人的喜好，研究後來決定。
舊生活圈都是發展成熟的地方，二手屋的屋齡大多都在20年以上、只要推出新案就會再創當地新高，價差會相對比較大，前五名分別是高雄鹽埕市區生活圈、台中忠孝生活圈、新竹寶山市區生活圈、新竹湳雅生活圈、新竹北湖車站生活圈。
其中像是高雄鹽埕市區生活圈，房價差異高達近200%，就是一個可以研究的地方。新案像是港灣1號院近期的成交價已經突破50萬，往55萬/坪靠近。但是附近的美河棧或者港灣麗池，屋齡分別為4年和7年，成交價就落在28~32萬之間。價差會如此大，可能會有一些原因，例如港灣1號院的坪數比較小，所以單價高。
李奕農觀點
買房子一定要做功課，但可以透過這樣的初步篩選，把這些區域列為看房的研究範圍，找到價格相對合適的房子。降低買貴的風險。
之前很多人會問，樂居發布的數據，在樂居網站上能不能查得到。現在是不行，只能在我們內部人員手動整理。不過2023年的下半年，會推出樂居的專業版，上面的這些指標，到時候都會有各區的長期數據可以參考，協助大家在購屋時做出更好的決策。
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潘佐夫專文：尼克森慰問讓蔣介石短壽十年的車禍，却沒改變美中建交之心蔣介石常常逗留在陽明山上。一九六九年，他決定在比他原來的草廬稍高一些的地方，建造一處新的住所，名為中興賓館。一九六九年九月十九日下午五點左右，他和美齡在山路上發生車禍。禍首是一輛美國吉普車的司機，他在一個彎道突然快速駛來。隊伍的先導車為避免迎面對撞，第一時間踩下煞車，緊隨其後的蔣的豪華凱迪拉克，撞上了該車車尾。蔣和美齡沒有繫安全帶，他們被拋高，用力撞上車頂，之後又往前衝，撞上分隔乘客艙與司機的鋼隔板。美齡胳膊和腿受傷，八十二歲的蔣面部重創。他的假牙從嘴裡飛了出來，傷勢不輕。兩人被送往最近的榮民醫院。
陳羋妡觀點：遇見摩羯男蘇東坡─新春伊始，又有國寶級的書法可欣賞了！台北故宮展出北宋大文豪蘇軾的〈致知縣朝奉尺牘〉，為蘇東坡存世墨蹟當中晚年最晚的書信，是他寫給好友杜孟堅的信，素有「絕筆」之稱。才高八斗卻仕途多舛的蘇東坡，何以致此？是個性使然？暫且不去論證個性和出生時星座的關聯性，同為摩羯座的我，先試著穿越時空理解他。
觀點投書：中研院成旋轉門？陳建仁借調爭議令新閣蒙陰影行政院長陳建仁作為中研院的特聘研究員，竟借調擔任行政院長，引發輿論對其不放棄特聘研究員49萬高薪的熱議，更引來在野黨批評是「過渡內閣」。中研院作為國家最高研究機關，本應以學術研究為重心，跑去管國家大政已很勉強，若無學術產出，更彷彿讓「特聘研究員」成為領退休金的飯票，難道中研院淪為旋轉門乃至於養老院嗎？陳建仁面對輿論批評，應該知所進退，展現擔任行政院長、為國奉獻的決心，也給學術界一個好的榜樣。根據《中央研究院組織法》，中央研究院為「中華民國學術研究最高機關」，具有「人文及科學研究」、「指導、聯絡及獎勵學術研究」與「培養高級學術研究人才」等三大任務，目的是為了發展並深化國家的學術研究水準，相信不是為了讓過去有豐厚學術成果的人能坐領乾薪。儘管陳建仁借調去當行政院長期間留職停薪，並不會領取每月49萬元的高薪，但是無論陳建仁院長施政好壞，他下台後都能夠安安穩穩回到中研院領他的特聘研究員薪水，這難道是中研院創設「特聘研究員」制度的初衷嗎？陳建仁的學術地位與成就有目共睹，相信論者也不會質疑他過去在生技醫學上的突出貢獻。然而，具備全球性學術聲望與是否能夠透過中研院坐領乾薪是兩回事。若中研院禮聘特聘研究員後毫無考核機制，難道這些特聘研究員可以不必進一步作研究，還可以高調插手政治，最後無論成敗都能領高薪安度晚年？這樣不僅對納稅人無從交代，也無從體現禮遇人才的初衷。因此有學者認為應該增加考核機制，除了具備全球性學術聲望的資格外，還須在一定期間內具備一定程度的學術貢獻，才符合特聘研究員的本旨，筆者也十分贊同。陳建仁從特聘研究員「借調」擔任行政院長，社會觀感當然不佳，其實若他具有充分的政治判斷力，其實根本不必糾纏在這個戰場，應該知所進退辭去特聘研究員職務，不僅能為他贏得美名，也讓在野黨無從質疑。即使他最後下台，也可以透過近期對台灣的學術貢獻去證明自己夠資格擔任特聘研究員，若他真的在該領域獲得學者看重，他即使沒有借調，也能再度以「新聘」的方式擔任特聘研究員。他2016年從副總統的位置退下來之後，不就是這樣擔任特聘研究員的嗎？陳建仁和民進黨在「借調」的議題被在野黨主攻了這麼久，還無法清理戰場，也是政治判斷不及格。其實除此之外，更根本的制度性因素是，依據現行法制，中研院隸屬總統府管轄，預算也由總統府主管，因此無論是新聘或借調，總統府當然有上下其手的空間。陳建仁卸任副總統後，被「新聘」特聘研究員，幾乎是無縫接軌；更有論者質疑陳建仁被宣布擔任行政院長時，中研院的借調程序根本還沒走完，但既然中研院是總統府所轄機構，自然也能船過水無痕。中研院既然是國家最高學術研究機關，卻受總統府這麼一個政治性濃厚的單位管轄，是否適宜？至盼袞袞諸公們能趁陳建仁借調爭議，重新思索中研院的定位，還給最高學術研究機關一個應有的高度，也盼陳建仁作為中研院特聘研究員、又是國家最高行政首長，應該為學術界與政治界立下好的榜樣，也不用讓自己背負罵名。
觀點投書：報告賴主席，您是漢子與爺們嗎？媒體報導，日前民進黨新任主席的副總統賴清德宣誓就職，並與代理主席陳其邁進行了相關黨務工作交接，而就在被媒體問及他的「兩岸論述」近期似乎有從「務實的台獨工作者」，轉變為後蔡英文總統時代「和平保台」的方向轉進時，賴主席則強調回應，「台灣已經是主權獨立國家，沒有再宣布台灣獨立的必要」，未來他也仍會延續蔡總統任內諸如「四個堅持」不挑釁、不冒進的兩岸路線云云。
觀點投書：淺觀『出院轉銜』之發展前景──「在院醫療」及「離院長照」台灣於西元2018年起，全國65歲以上高齡人士正式突破國人總數的14.05%，至此完全步入『高齡社會』，與之相呼應的青壯人口亦因「少子化」現象逐步銳減。對此，不只社會生產力受挫，單就高齡者之就醫、照養問題而言，如何兼顧質量、有效率的妥善安排院內銜接程序，將會連帶影響「資源獲取」、「行政效率」及「體系整合」等多個問題面向；同時「付錢人少，花錢人多」這般人財遞減情形所構成的負擔，也考驗了府方『長照給支付』架構的完備程度。
力挺臺東鳳梨釋迦 台東縣府推出好釋+1快閃活動你今天釋迦了嗎？為多元行銷鳳梨釋迦，臺東縣政府除了積極媒合各通路市場、接洽縣市首長、企業團購，同時，在饒慶鈴縣長奔走下，全聯福利中心自去年12月產季開始，立即於全臺1105家門市販售鳳梨釋迦，為持續刺激買氣，再加碼分別於2月4、5日及2月11、12日，於全臺門市啟動「買釋迦送一粒釋迦活動」，歡迎鄉親共襄盛舉，一起挑戰更多釋迦料理！
屏東熱博樹藝雅石造景 鬼斧神工之作2023屏東熱帶農業博覽會-樹藝雅石造景展，由屏東縣盆栽景觀協會承辦，本展區以推廣樹石藝術文化為主題，藉由盆栽、雅石賞析，增進日常生活情趣，達到盆栽生活化，有助於怡情養性、療癒身心靈發展。
