楊文琪說,「台北101,7年順利完工開始營運,還在營運第五年就開始賺錢,真的是世界高樓之中難得的案例。」
台北101主要是靠出租商辦、購物中心,以及觀景台三個部分創造營收。除了辦公大樓的租金收益,購物中心營業額、觀景台門票與紀念品銷售,都和觀光客人數、購物消費能力有很大的關聯。
實踐「三碗飯」理論,激勵團隊士氣
楊文琪說,「能夠在營運第5年開始賺錢,觀光客和觀景台扮演了關鍵的角色。」高度382公尺的89樓觀景台,除了擁有世界最快速電梯,還有360度俯瞰台北的絕佳景觀。此外,台北101擁有近距離參觀全球唯一外露風阻尼球的機會,不但是每一位觀光客必到的景點,也受到許多市民喜愛。
林鴻明指出,「觀景台的營運成本,只有觀景台團隊的薪資及電梯等設備的養護,是初期很重要的收入來源。」
當時觀景台團隊都是二十多歲的年輕人,除了第一年參觀人數不到一百萬人次以外,之後每年都超過百萬人次。為了鼓勵辛苦的第一線工作同仁,林鴻明為團隊設立目標,透過獎勵凝聚向心力。
林鴻明說,「只要目標達成,我就會陪他們去KTV唱歌。」看似不起眼的活動,卻成為很多年輕同仁每個月最期待的聚會。
訂立嚴謹的目標,為同仁爭取福利,是林鴻明帶領營運團隊超前獲利的隱藏元素。
觀景台、購物中心受到觀光客青睞,營收逐漸上升;商辦大樓的招租也突破60%,第二階段高樓層招租計畫即將展開。林鴻明為了鼓勵同仁加速前進,特別向董事會爭取提撥營運獎金。
以目標10億元為例,如果超越目標賺了12億元,就從超出的兩億元中,提撥15%獎勵同仁。林鴻明有一個「三碗飯」的理論:「第一碗,吃飽。第二碗,吃得舒服。第三碗,分給需要的人,當成他們的第一碗飯,意義更重大。」
林鴻明表示,「多賺100元,發給同仁15元,還是多賺了85元。大家都開心,工作也會更努力,這就是第三碗飯的概念。」
展開三年重整計畫,改造購物中心
2009年1月5日,總經理林鴻明兼任台北金融大樓公司董事長,並且接手原來由陳敏薰前董事長負責的購物中心經營管理。
他上任後的第一件要務,就是邀請廠商到辦公室喝茶聊天。林鴻明直接詢問廠商的需要與要求,之後請團隊立刻解決。經過幾次會談、解決問題,商場業績也跟著持續上升。
林鴻明說,「正式開幕之後,光是利息和折舊,一睜眼就是一年27億元的費用。」每天三百多萬元的利息,一年虧損幾十億元。經營團隊每個人壓力都很大。
一開始商辦招租遇到景氣不好,採取第一輪先推出「早鳥」優惠的策略,先做到能夠因應日常支出。等商辦招租率逐漸接近滿租,租金也會愈來愈高。
一樣的道理,當購物中心客人愈來愈多之後,經營團隊也隨時要掌握狀態、調整櫃位。低收益專櫃逐漸退出,換高收益進場,一步步轉換,慢慢走向最適組合。
購物中心生意愈來愈好,面對觀光客的湧入,精品品牌希望擴大銷售空間。林鴻明說,「剛好一些廠商的合約在重談,餐廳也要退出四樓。」營運團隊展開一項三年重整計畫,改造購物中心為全球型頂級旗艦店,成為接下來邁向獲利的重要改變。
2009年四月,初次當月損益兩平
團隊提出四樓、五樓的空間改造計畫,將上千坪的走道,改變設計圍入旗艦店室內。林鴻明說,「四樓走道原本是為了連通餐廳所設計,有算在容積內,但是沒有收益。」改變後,四樓平面與垂直空間一起擴大,三樓部分品牌移往四樓,不但能增加銷售空間,也進一步凸顯品牌氣勢。
許多品牌對於擴大空間都充滿興趣,提出預定要兩層樓的要求。此時的台北101因為蒸蒸日上的業績,已經成為各大品牌必爭之地。他表示,「和之前招商時候的角色完全對調,真的是此一時彼一時。」
林鴻明說,「頂級裝修和氣氛,就是要讓客人一踏進店裡,立刻感覺到與眾不同。」路易威登原本在三樓只有129坪,改到四樓、五樓之後,空間擴大成為六百坪。他說,「DIOR花費超過四億元裝修,據說是全世界最貴的一間店。」
2009年4月,首度出現當月損益兩平,林鴻明當時就已經知道,經過多年來艱苦營運,台北101終於要浮出水面了。
2010年,首度出現盈餘
林鴻明說,「那一年大概還虧十億元。」林鴻明分析商辦出租率和營收狀況,他有把握五年內可以一年賺十億元。
林鴻明向董事會提出,「三年能夠損益兩平,五年內要從一年虧十億元到一年賺十億元」的營運規劃,並要求如果達成轉虧為盈的目標,希望董事會同意出資讓公司員工前往歐洲旅遊,做為獎勵。
受到開放陸客自由行、國際觀光客持續增加帶動,購物中心、觀景台收入穩定上升,營運團隊超前進度,2010年,台北101首度出現盈餘。購物中心有本地客也有觀光客消費,辦公大樓出租率大幅提升,觀景台人數也超過啟用時的三倍,三大收入來源持續挹注營收。
超前完成的獲利目標,也讓林鴻明在2011年,實現率領同仁前往歐洲旅遊的承諾。
從一開始就奠定好的營運管理基礎,也成為台北101維持價值的重要關鍵。林鴻明表示,「超高大樓絕對不能零賣分散產權,還有,要採用單一管理單位,是兩大重點。」第一,產權出售之後會增加控管難度,容易產生安全顧慮;第二,單一業主管理單位,才能讓組織有效運作。
林鴻明說,「小孩長得很漂亮,栽培成材會更漂亮;如果不成材,最後也會變得不再漂亮。」台北101的外表是世界第一高樓,內在靠的是營運團隊「一百加一,追求卓越」的認真經營,才有辦法做到超越目標。
作者簡介|胡芝寧
台北人。輔仁大學歷史學系畢業。
二十世紀末投媒體工作,歷經網站、雜誌、報紙,曾任編輯、記者、企劃、節目製作。
負責過旅遊、汽車、籃球、財經、地產、建築等路線,追求新知,探本溯源。
從網站記者跨進媒體,走向平面雜誌、平面報紙,再走回數位內容。
視寫作為日常生活的擴充模式,現為自由工作者。
本文經授權轉載自天下文化《從0到101:打造世界天際線的旅程》
責任編輯/郭家宏