預售屋出現這5種狀況,竟能無償解約!專家:契約成立之前,都可以主張自己的權利

2021-03-25 09:30

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舉例來說,如屋主已繳金額為200萬元,一天的違約金是1000元,且若逾期天數超過3個月以上,視同建商違約,此時建商除了得將買方已付的購屋價金全數歸還外,還需支付房地總價15%的違約金給買方,依此尋求賠償。

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目前也有不少大型社區仍有延遲交屋狀況,但卻有不少建商藉此鑽漏洞,拿疫情或是責怪政府發照太慢,規避建商責任。

|狀況四、總價5%的交屋保留款變5萬

此外,「驗收」也是常見契約缺失,依規定,自來水、電力管線費及瓦斯內管等相關費用,應由賣方負擔,且交屋保留款應為總價5%。但政府常在查核時發現,有業者將瓦斯內管等管線費用轉嫁由消費者負擔,或將總價5%的交屋保留款,降低額度為5萬元,但此條約很明顯不符合定型化契約規定。

張欣民強調,當初5%交屋保留款的用途,就在於當建商複驗時,未善盡修繕責任、驗屋依舊沒過時,購屋者就可以拿著5%交屋保留款向建商談判 ; 假如交屋保留款價金只有5萬或10萬,對建商而言不痛不癢,但對購屋者來說就相對不利,最後極有可能被建商不理不睬 ; 若民眾發現賣方有動手腳,也可以以牴觸《預售屋買賣定型化契約》規定藉此要求解約。

|狀況五、非主要建材及其廠牌、規格就是違約

另外,賣方違反「主要建材及其廠牌、規格」也是常見糾紛點,除非賣方能證明有不可歸責於賣方之事由,導致無法供應原建材設備,或是所更換的建材設備價值、效用及品質「不低於」原約定的建材設備或補償價金,否則就得以違約處理,買方可要求解約。

威律法律事務所周逸濱律師提醒,建商口中附的標準建材或是案場擺放的建材,可能都只是參考,要以真正寫在契約書上為準,通常建商不會寫確切品牌、規格等,到時候快交屋通常再以貨源短缺等理由換上同等級建材,但是等級如何鑑定消費者無法知道。

所以建議簽約時消費者要主動詢問,並要求建商將建材型號、品牌都明確寫清楚,並且加註在契約才能有保障。

廣告文宣可當作主張權利的依據

雖然依照現行法規規定,廣告內容已寫入契約之中,但還是有不少不肖建商仍會想鑽漏洞,在廣告文宣內文中以「廣告僅供參考」等字句並主張免責。對此,張欣民表示,假如民眾日後簽的買賣契約中與廣告內容符合,但建商卻私下更改或以僅供參考推託不認帳,此時廣告文宣就可做為將來主張權利的依據。

因此,民眾還是要妥善保存建案廣告,參觀樣品屋時也可拍照存證,方便交屋後拿資料對照查看,最好能夠透過錄音或錄影存證的方式,留下代銷當初銷售房屋時的口頭保證、銷售話術紀錄。如此才能在爭議發生時,向地方政府消費者服務中心申訴,或進行糾紛調解,若調解未果,民眾就得考慮向法院聲請假扣押或假處分。

最後,提醒民眾簽訂預售屋買賣契約時,一定要詳閱契約內容,且採用內政部版契約,若發現不動產業者提供的內容違反規定,可要求修改契約條款;同時也可將違規契約送請預售屋建案所在地直轄市、縣市政府查核處。

周逸濱表示,像北市地政局就有建置「預售屋管理新制系統平台」,要求業者申報預售契約並將核備契約的查詢;且立法院最新三讀、俗稱「實價登錄2.0」修正案也已修法納入預售屋紅單交易管理及定型化契約備查規定,並將在今年7/1上路。

買賣糾紛發生時,廣告文宣就可做為將來主張權利的依據。(圖/取自591房屋交易網)
買賣糾紛發生時,廣告文宣就可做為將來主張權利的依據。(圖/取自591房屋交易網)

TIPS:

預售屋買賣糾紛原因百百種,其中因車道高度不合也能主張解約,周逸濱表示,有消費者本身是開像是車身高度4米8以上的休旅或旅行車,現場代銷明明說絕對沒問題,車一定停得進去,未料最終成屋後卻完全變了調:車道進出口高度不夠或是停車場樓高不足,車子動彈不得。

此時若碰到這種狀況,只要買方於契約成立前,符合不知有瑕疵、標的物效能或價值減少或滅失、標的物無賣方保證之品質這3點要素,民眾就可以回歸到《民法》的瑕疵擔保去主張解約或減少價金。

本文經授權轉載自591房屋交易網(原標題:預售屋合約有這些BUG 竟能無償解約。)

責任編輯/連珮妤

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