你應該知道的是：在前一篇文章「提前償還房貸，以為可以省下利息？數據告訴你，這筆錢不如拿去定存！」，我們告訴讀者，提前償還房貸所獲得的報酬率遠低於房貸利率，效益甚至比定存還差。但仔細想想，房貸的利率是1.3%，定存的利率則是0.8%，那麼一直借房貸拿去定存不就穩賺不賠嗎？作者將在這一篇文章解答其中奧秘。
我們用前篇文章同樣的例子來說明：向銀行貸款1,000萬元，固定利率1.3%，20年期，本息攤還的方法
透過房貸提前償還計算機，每期的房貸支出約為：47,340元
如果提前償還100萬元，相當於跟銀行貸款900萬元，固定利率1.3%，20年期
透過房貸提前償還計算機，每期的房貸支出約為：42,606元
47,340元 vs. 42,606元
這兩組數字非常重要！
在前篇文章，我們的計算方式是透過提前償還房貸所省下的利息當做基準，用來比較多餘的閒置資金做定存以及指數化投資的差異。對於多餘資金的一次性動作比較上是沒有問題，但是如果考量到提前償還後所產生的現金流效益來說，可就有不一樣的結果。
假設投資人執行提前償還房貸的動作，每個月將會多出47,340元減去42,606元=4,734元的機會成本。
對於此機會成本的處置方式將影響優先償還房貸的效益。
根據上圖所示，採用提前償還房貸所省下的利息為136,166元，如果將剛剛所提及的每期4,734元的機會成本拿來做定存，則後者在20年期間所產生的效益約為10萬元。
如此一來，透過提前償還房貸整體所創造的利潤，就會優於把多餘資金單純做定存的行為。
處置機會成本的小動作，攸關提前償還房貸的大效益。
各位讀者，就是這個小動作，非常非常的重要！
當我們考慮還與不還哪種比較划算，其實是在比較下列方式看哪一個還得少。（100萬元利潤產生方式為最保守無風險的定存）
不還：1,000萬元的房貸總額 – 100萬元現金 – 100萬產生的利潤
vs.
還：（1,000-100萬元）的房貸總額 – 提前償還每月現金流產生的利潤
只要 不還的總額 > 還的總額，就表示提前償還是比較有效益的
也就是下列這個式子必須要成立
1,000萬元房貸 – 100萬元 – 100萬元的定存利潤 > 900萬元的房貸 – 每月現金流利潤
讓我們來拆解這個式子：
11,361,661 – 1,000,000 – 172,764 > 10,225,495 – 每月現金流利潤
加減乘除移動式子可以得到
→ 每月現金流利潤 > 36,598
→ 36,598 = 100萬元定存利潤 – 省下的利息錢
這個意思是，只要你將每個月的現金流產生的利潤高於36,598元就可以提前還款，而定存就可以做到這件事情！
這也是為什麼如果把4,000元拿去花掉或是不理他，就應選擇將資金拿去定存而非提前償還的原因所在，因為你根本無法透過現金流產生利潤！
因此，如果你目前有需要償還房貸的問題，YP提供下列思考方向提供你參考：
1、你是個有紀律的人，願意每個月將提前償還房貸所產生的現金流都拿去定存，建議提前償還房貸並且確實執行定存動作
2、只想一次性動作，也不願意承擔太大的風險，請將多餘資金拿去定存
3、只想一次性動作，願意承擔一點風險，請參考YP所提倡的指數化投資
舉個更簡單明白的例子，假設你目前有100萬元，提前償還房貸每個月可以多獲得4,000元的機會成本。
1、如果你會把4,000元拿去花掉或是不理它：建議將100萬元拿去定存或是投資
2、如果你會把4,000元拿去定存：請提前償還房貸100萬元
3、每個月對於4,000元處置的小動作攸關整體的決策
不管你選擇的方式是什麼，你都必須理解以下四點：
1、提前還款的報酬率「小於」房貸利率
2、提前償還的所產生的現金流不做任何規劃（定存）其效益 < 不償還房貸直接做定存
3、提前償還所產生的現金流做定存規劃所獲得效益 > 不償還房貸直接做定存
4、將提前償還的資金拿去投資，有可能比直接償還房貸獲得更好的報酬
以上就是對於提前償還房貸的分析，希望各位讀者都能找到適合自己的償還方式。
本文授權轉載自小資YP投資理財筆記，未經同意不得轉載。
責任編輯／林彥呈
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