新冠肺炎（武漢肺炎）重創全球經濟，台灣內需產業受傷慘重，室內的消費空間如電影院、KTV生意大受影響，為了讓內需產業度過難關，國內精華區的大地主財政部國產署與台北市政府最近先後宣布降租。然而，國有地降租2成的政策，卻沒有考慮都會城鄉、室內室外等因素，即便是沒有受到新冠肺炎疫情衝擊的承租戶，例如水泥礦業、太陽光電業者，竟然都間接成為「紓困」的對象。
台灣餐飲與零售業2月營業額分別較去年同期衰退17%與1.4%，眼看歐美國家3月起疫情轉趨嚴重，台灣內需產業短期內恐怕得有「度小月」的心理準備，SARS過後飆漲的房地產市場如今也成為內需產業的催命符，沉重的租金壓力讓不少指標性業者，例如台中亞緻酒店舉白旗歇業。
為了避免租金成為壓垮內需產業的最後一根稻草，行政院上周宣布，國有非公用土地租金今年全面降租2成，財政部長蘇建榮表示，國有地租金降2成預估將有18萬7000承租戶受惠，其中包括基地租約承租戶9萬多戶，以及農地租約承租戶9萬多戶。另外，教育部學產基金因為租約較為單純，2793戶承租戶今年度租金也將調降2成。
雙北市有地設定地上權租金調降5成 北市府減少9億2000萬元租金
不過，早在行政院宣布國有地降租2成以前，台北市與新北市政府已率先宣布，市有地設定地上權租金調降5成，實施期間是今年3到5月，信義區知名百貨商場，包括台北101、新光三越、遠百信義、微風南山等都是受惠廠商；另外，台北市知名觀光旅館，包括君悅、晶華、萬豪酒店，也在降租的範圍。根據台北市府統計，市府在這一波降租將減少9億2000萬元租金。
據了解，台北市因為較有財政餘裕，最早提出地上權租金調降，台北市一口氣宣布降租5成，讓中央政府頗為為難，以台北市景美市場為例，在市政府宣布降租後，鄰近承租國有地的攤商，旋即透過民代向財政部要求比照辦理，讓財政部進退兩難。
儘管行政院政務委員龔明鑫強調，上周的國有非公用土地租金調降2成，是希望藉此發揮「帶頭作用」，讓其他機關（例如台糖）在訂定租金降幅時，能夠有參考依據。不過，2成的租金調降方案，並不適用於國有地設定地上權部分，財政部官員表示，國有地設定地上權標案，有56%的土地所有權歸其他政府機關，國產署在訂定地上權租金調降幅度時，不能不考慮到其他部會的歲入影響，因此，「國有地設定地上權租金減免，必須由各部會『視個案認定』」。
另外，涉及高鐵站區租約的促參案件，因為《促參法》規定，租金優惠辦法由內政部與財政部會銜訂定，財政部方面，迄今只擬妥《促進民間參與公共建設公有土地出租及設定地上權租金優惠辦法》修正草案，建議內政部增訂傳染病的租金減免或緩繳之豁免條款，溯自2020年1月15日起生效。
同是百貨業 台北、台中降租比例有差
由於中央與地方對租金紓困不同調，同樣是百貨公司或旅館，台北跟台中就有不同差異，舉例來說，信義計畫區百貨公司、君悅、晶華酒店，因為土地屬台北市政府，因此租金減免5成；相對之下，台中7期的大遠百以及日月千禧酒店、林園國際酒店，土地屬教育部學產基金，在這次紓困方案中租金只降2成。
另外，北市信義計畫區因為多屬「國有地設定地上權」，得標廠商可以轉租再轉租，為了確保降租的利益，能夠反映給專櫃廠商，因此市府在降租的同時，也設定了但書，要求業者須提供受益清冊，並簽署切結書，證明減租後有確實回饋給店家。
相對之下，台中的大遠百在2006年向教育部學產基金承租，當時的租金為1億4000萬元，每3年調租1次，遠百在這次國有地降租僅享受到2成的降幅，但教育部並沒有訂定附加條款，要求將降租利益回饋給專櫃業者。
蘇貞昌指示紓困要「排富」 相關部會難為
國有地降租不僅台北、台中有別，興建中與營運中的個案是否該一體適用2成的降租優惠，同樣也有疑義。舉例來說，位在仁愛路、復興南路的國防部的空軍官兵活動中心，先前由元大人壽以82億元權利金天價標得，這塊地到現在都還沒開發，上面只有經營停車場，現在要不要跟著降租，財政部都很為難，「你說它沒有（受疫情）影響，他說有影響，這部分該怎麼認定？」一位官員表示。
據了解，由於行政院長蘇貞昌在這次紓困方案中，特別強調要「排富」，讓相關部會在制訂國有地降租方案時都頗為為難。
官員表示，同樣是國有地設定地上權，有些開發為廠辦等產業用途，有些則開發為地上權住宅，台北市的地上權住宅就有信義區「台北花園」、景美財訓所「華固新天地」，「華固新天地」當初還因為3.5%地租「隨公告地價浮動」，43坪戶住戶年地租從6萬5000元漲到9萬多元，搞到華固聲請仲裁，由於台北市的地上權住宅住戶多半是有錢人，財政部方面目前也傾向不調降租金。
即便在都會區，國有地的降租都存在地域、排富的差異，非都會區的工業區、農地等，迄今未受疫情影響生產之國有地承租戶，在新冠肺炎疫情期間，一體享受降租2成的紓困，其適妥性也值得商榷。
國有地承租戶全都是新冠肺炎受災戶？
根據行政院上周公布的降租方案，財政部的國有非公用土地，包括教育部學產用地，統一降租2成，受惠的承租戶共18萬7000戶，包括基地租約9萬多戶，地上建築物承租人私小型工業使用，農地租約9萬多戶養殖農作畜牧使用，其他大約有800多戶。同樣的，全台最大地主台糖，目前帳上的1萬1949公頃景觀苗木牧場出租農地，以及非農業使用的事業用地1259.47公頃，也將比照降租2成。
根據媒體報導，政府機關的房地租金年收入，以台糖每年35億元最高，財政部國產署32億元居次，港務公司、台鐵、桃機公司則分別有27億、25億元、19億元，這些國有地承租戶在這次新冠肺炎疫情期間，是否全部都是所謂的「受災戶」，也頗有疑義。
據了解，本次國有地降租，除了興辦工業或產業用之國有地承租戶，以及國有耕地、林班地承租戶，可望享受到2成的租金減免之外，其他在這次紓困方案「搭便車」的承租戶，還包括礦業用地、造林地等等，過去幾年密集釋出的國有地設置太陽光電設備標租案，以及私立學校向台糖承租之土地，同樣也在受惠範圍。
以礦業用地為例，礦業用地年租金係依國有財產計價方式評定之市價乘以4%，國有林地出租作為礦業用地共有129筆租約，總面積655.6公頃，主要分布在羅東、宜蘭和花蓮地區，先前亞泥礦權展延引發爭議，外界對於水泥礦業以低價承租林務局保安林地已有不少批評。
國產署：非都會區國有承租地，仍間接受疫情影響
同樣地，國產署過去2年配合能源轉型政策，2年間已釋出362.92公頃國有非公用土地，供綠電業者設置太陽光電案場，台糖更是在去年一口氣釋出數百公頃土地，提供綠電廠商承租，根據《國有非公用土地設置太陽光電發電設備租約》，廠商在標租公告完成設置期限前確未完成設置者，得按「土地當期之地價稅及土地管理等其他費用計收」，這些得標廠商除了疫情初期，因為中國太陽能供應鏈一度斷鏈影響工期之外，實在看不出其他「災情」。
對於礦業、綠電承租戶，同時享受國有地降租，國產署官員強調，上述業者所承租的土地，每年繳納的年租金並不高，因此受惠的金額也不大，由於國有非公用土地，國產署每年必須繳納1%地價稅，台糖土地部分，部分縣市政府甚至已將部分閒置土地的地價稅稅率，調高到5%，為了避免降租後「入不敷出」，相關單位在降租時都訂定但書，要求降租後租金不得低於地價稅、房屋稅等相關費用。
官員表示，儘管非都會區國有耕地、林班地，並沒有像都會區國有地承租戶一樣，受到新冠肺炎疫情直接衝擊，但仍然受到疫情的間接影響，例如，毛豆等農產品出口可能受到影響，有些國有地承租戶，是從日治時代開始承租、適用「三七五減租條例」的佃農，有些佃農家族的主要收入，甚至已經不是農業收入，但考量到這些承租戶，仍有可能在疫情中收入減少，因此國有地統一降租2成，是希望大家能共體時艱。
看更多【新冠肺炎疫情】最新報導：https://bit.ly/3aAQ9d6
