但危機也可以是轉機，若在這最後一波熱錢潮流中，金融體系能趁機減少房貸餘額燙手山芋，可拆除地雷引信，解除危機。資金熱潮平息後，房地產終將回歸平淡，但不代表房地產需求就此消失，在人口負成長的未來，房子將回歸為生活必需品，不再是金融投資工具，過去台灣人拚死命買房，買下好房子卻不住，而是租給別人，以房租支付房貸，自己住在最破爛的舊房子，等待房地產上漲倍數後脫手大賺一筆，這樣的畸形現象將不再。房地產將是會折舊而不是會增值，升值的唯一方式是予以更新，成為符合時代新需求的更佳建築。
金融業也必須對此做出因應，企業貸款方面，必須增強企業徵信與產業判斷能力，以企業經營健康程度與還款能力來判斷是否貸款，而非只能以資產抵押來決定貸款；在房地產業本身，金融業從過去製造不合理房價的幫兇，可轉變成為台灣人民與社會因應人口負成長時代的好幫手，例如，透過「以房養老」緩和長照資金需求問題，並能更有效率的釋放房地產物件到市場上，進行更新與改建，成為年輕夫婦所需要的新式建築。
需求孔亟，金融力量可著墨於老屋更新
事實上，台灣老舊房屋在實務上的確有迫切的更新需求，首要問題是安全，許多老舊瀕危建築物已經成為安全隱患，政府為此特別增訂《都市危險及老舊建築物加速重建條例》希望促進改善，但是除了基本的結構安全性問題以外，老舊房屋還有相當多其他問題。
譬如最基本的格局規劃，50年屋齡的老屋，格局的規劃設計上，停留在50年前的老舊觀念、舊社會家庭型態，與落伍的舊世代科技，和現代需求格格不入：小自內部格局概念老舊、大樓缺乏公共廢棄物處理場所、停車空間不足等等，大至缺乏電梯、消防安全設計上嚴重不足，以及缺乏現代生活所需，如網路線通道等等。
放眼未來，這些老舊房屋更成為進步的絆腳石，例如國家若要推動車輛全面電動化，大樓勢必要有相配合的電力設施，在供電容量上、電力安全，以及智慧管理上都要升級，才能因應電動車充電需求，老舊大樓可能根本無法安裝電動車充電樁，或是一充電就全大樓跳電。
因應全球節能減碳的風潮，新建築有許多強化隔熱以節省空調用電的設計，或搭配屋頂太陽能板與太陽能熱水裝置，再搭配電池儲能裝置取代傳統柴油發電機等等新式設備，舊建築都付之闕如，在炎夏時節，隔熱設計優良的建築物，與老舊建物相較，空調用電費可差到倍數，不僅對住戶是一大負擔，也是國家能源戰略上的缺口。
就社會需求面而言，中壯世代對居住空間的要求已經遠比過去提升，既然要耗費畢生心力才能買房，就很難屈就於老舊房屋落伍的設計與設備，因此產生另一層面的供需問題，除了台北市等房價超高地區以外，其實可選擇的可負擔餘屋尚多，但中壯世代不願選擇機能不足又缺乏未來性的中古屋，規劃較先進的新大樓，價格又仰之彌高，造成所謂買不起，不是純然價位上的買不起，而是買不到所要求的居住品質的物件。
過去房地產被當成金融籌碼，居住機能的重要性居次，未來房地產將回歸以居住為主要功能，機能性問題將特別凸顯，當前許多政治上的討論都集中在純粹的房價問題，忽略了品質的問題，因此也無法真正對症下藥，要徹底解決台灣當前房地產市場供給與需求發生錯置的現象，舊屋更新是必要的關鍵，也是金融力量可大力著墨之處。
台灣房地產市場的過去曾經經歷「一放就亂，一管就死」的循環，也經歷2002年以後的一路狂飆，成為社會問題的來源，也造就龐大房貸餘額危局，當內有人口開始負成長，外有美中貿易衝突的影響，如何駛過這段最關鍵的時間？政策面上該如何平衡？政府相關部會與管理單位、金融業界、房地產業，不能再因循苟且、各自為政，而是必須共同關注、緊密攜手，才能開創新時代的新局。
＊作者為台灣金融研訓院顧問。本文經台灣金融研訓院授權刊載，精彩全文詳見《台灣銀行家》雜誌2019.7月號。
