2024年迎來降息循環，除能刺激股市外，房地產是否也能走出空頭的陰霾？今天由謝哲青、陸怡珍主持的《下班經濟學》中，就找來總體經濟學專家吳嘉隆，還有房市專家Zack，不只深度預測龍年的經濟環境，還要教你如何破解話術，讓小資購屋族的你，省下百萬房貸！
2024美國降息機率高
紐約聯儲銀行總裁威廉斯（John Williams）2月28日向美媒「Axios」表示，美國經濟已邁向通膨目標，但尚未達成。他承諾，將在經濟與勞動市場強勁的背景下，全面恢復價格穩定。雖威廉斯指稱「今年稍晚」可能會開始降息程序，但他並未表明美國聯準會（Fed）的貨幣政策立場與下一步走向。威廉斯也說，預期今年會在「合理的起點」開始迎來三次降息。威廉斯接著補充，降息時程將取決於經濟數據，而非時間點，「利率調整不需依照會議時程而定，目前距離穩定的2％通膨目標還有很長一段距離。」此前，美國聯準會主席鮑爾（Jerome Powell）在哥倫比亞廣播公司 （CBS）訪問時強調，如果經濟減弱，「我們可能提早，且或許更快速降息」；若通膨確定更為持久，「我們可能較晚，且或許較慢降息。」
失業率、薪資壓不住通膨？專家提2數據：免驚
吳嘉隆指出，在降息的過程中，很擔心所謂打通膨的「最後一哩路」，會遇上困難，打不下來。他分析，美國失業率在4％以下，從3.9％跌回至3.7％，為充分就業的水平；薪資則在4％以上，「這樣怎麼打通膨？」吳嘉隆說明，通膨下降時，失業率應要上升，但現況是通膨率大幅下降，失業率卻幾乎沒有動，「怎麼可能？」
吳嘉隆表示，所以大家會擔心，通膨可能到這個地步後，降不下來，叫做「最後一哩路」。
「不過，現在放心了。」吳嘉隆說道，聯準會看見新的數據，為美國就業市場的主動離職率，它是判斷就業市場的重要指標。當勞工覺得有信心可找到更好的工作，就會主動離職。為何主動離職？因之前有工作做就好，勉強接受，「不是很好的配對」；現在發現可轉換，有更佳選擇，「所以主動離職率是很重要的觀察。」而提出此觀點的，就是前聯準會主席、美國財政部長葉倫（Janet Yellen）。從美國就業市場主動離職率表中可知，其正在下跌，表示從勞方立場來看，「不再敢主動離職，就業市場在降溫。」另從美國非農職缺同比（職缺數跟去年同期的比較）可發現正下降中，「不但跌下來，且是跌到負的。」代表現今職缺的創造，已比以前來講更為收縮。
吳嘉隆說，兩大數據合起來，聯準會看到的是逐漸降溫的就業市場，所以不擔心所謂的「最後一哩路」，也表示在今年有可能真的要展開降息的操作。
降息年房價會大漲？專家打臉：跌價還沒結束
今年感覺勢必會降息，那是否會結束房市的空頭？Zack表示，或許許多人認為，若今年FED降息，未來台灣的房價有無上漲的可能，「但很現實的是，就算降息5碼或6碼，可能也就是去（2023）年初的水平。」FED降息並不代表台灣房價一定會漲，原因在台灣現今基本的房市，下降的壓力還是很大，像是少子化、高房價、低薪，「甚至現在沒有什麼交易量」，皆為讓房價整體往下掉的格局。不過，Zack說，只是因近期剛好有「青年安心成家購屋優惠貸款」（下稱新青安房貸），所以房價撐住了，「否則我認為房價如果要整體往上反轉的話，應要像當年QE一樣，因大量的資金湧入，且全球（包含台灣）有很低的利率水平，才能讓這麼大量的資金，進入不動產內。」
可惜的是，上述提及的並不是現在的狀態。Zack指出，僅從準備要過度緊縮，變成正常緊縮，「房價變得很不好，到普通不好而已」，除非我們的利率又降至1.5％、1.3％，或政府再提供更優惠的政策，才有可能真讓房價從本質上反轉，否則現階段「只是微微」，聯準會還在降息，台灣尚未宣布降息，「我覺得離房價要暴漲，或是回升，還蠻遙遠的。」
房地產「量縮價漲」怪象！ 達人點出主要元兇
2023年實際上房價指數是高的，且市場上包含像永慶房屋做出的統計，皆有「量縮價漲」的現象，到底是怎麼一回事？Zack點出，這就是現在許多業務員會去和消費者講的現象，「價格是不是漲了？交易量是不是回升了？價量皆漲房市不就反彈？趕快進來買。」Zack說，一是業務員不懂；二是業務員懂，但僅挑對他們有利的話講。
2023年房價最後往上漲的主要原因是8月份的新青安房貸，它有1000萬元的補助，所以在低總價的範圍內，房屋總價大約落在1200萬元至1300萬元以下，「是新青安房貸的守備範圍。」這也導致原本許多年輕人、小資族、首購族、買不起房的人等，看見此優惠後深覺自己買得起。Zack指出，新青安房貸出來後，去年下半年的成交量是以40歲以下的年輕人為主。以房地產的售價來講，坪數越小，單價越高；大坪數像是3房、4房，甚至是透天，單價就一定比較低，「新青安房貸刺激了這種低總價、小坪數的物件，讓其買盤、交易量變很大。」成交大的皆是高單價的產品，反而在空頭市場，中高價位的房屋本就較難賣，「所以高總價、低單價的房子成交量變少，一平均後，房價單價就拉上去。」
這是政策激盪出來的，並不是市場的實況，整體市場看似房價在漲，但皆是漲小坪數的，中大坪數都沒有漲。
Zack舉例，有更明顯的現象是，現在建商推案，以推小坪數為主，代表新青安房貸推出來後，大家可能現在買得起房子，但你買到的面積會比過去小2坪至3坪，且恐會越來越小，這是一個沒有辦法改變的趨勢。
購屋族快筆記！破解2024年3大黑心房仲話術
首先是「新青安貸款會延長」。Zack表示，近期總統選舉剛結束，許多人認為執政黨（民進黨）和建商的關係很好，「像是之前《平均地權條例》也『開後門』給建商，所以新青安房貸可能會在兩年後的地方大選期間延長，因要尋求支持度，『低總價的房子不會掉』。」
此想法Zack直指「過於樂觀」，「我們無法預測新青安房貸之後會怎麼延長。」新青安房貸的補貼是3年的利率，3年並非從我們買下去後始算3年，是從此優惠實施開始起算3年，該政策是自2023年8月開始，因此若你是今年8月才進去買的，就僅剩2年的補助，「明（2025）年再買，更只剩1年的補助。」Zack提醒，很多業務員不想讓消費者知道這件事，便含糊帶過。
新青安房貸對於低總價市場的刺激是會慢慢減弱的，至於政府會不會把它延長？再去刺激它？很難講，沒有人能預測，「就像去年沒有人預測到政府說要打房，結果搬出新青安政策一樣。」
再來是「過去美國降息期間，房價會大漲」。Zack指出，業務員會稱，過去的歷史，美國宣布降息時，台灣的房價就大漲；今年降息機率非常大，只是看何時降，所以只要今年降息，台灣房價大漲是必然的。對此，Zack直言，上述也是標準的話術。即使美國聯準會降息5碼、6碼，回到2023年初的水平，「但當時聯準會的利率水準還是很高，它與台灣的利差依舊非常大，台灣的利率與美國的利率有著極大落差，不是美國降息台灣就會跟著降，進而刺激房價，並不是這樣。」
若台灣宣布降息，是否有差別？Zack則說「會」，「這會讓信心上升，降息對房價的幫助在於信心面，而不是針對房價本身。」
降息大家會認為至少不會再升息，「經濟會比較好預測。」大家就想進去買房，房貸壓力也較小。
Zack建議，當美國宣布降息時，先不要買房，因現在大家信心很膨脹，都覺得買入沒問題，「但其實你會發現對手也很多。」降息適合像是去年賣不好的、掛售掛很久都賣不掉的、想要賠售的屋主去賣房子，比較容易趕快出脫，賠售機率低。
最後是「課徵碳費後，房價將大漲15％」。Zack指出，此話術去年上半年便出現，因房市非常差。業界在2023年第一季，碰面時房仲會詢問「你們這個月成交幾間？」；到第二季房市極差時，大家會反問「你們這個月有成交嗎？」在新青安房貸推出前，房市奇差，再加上《平均地權條例》及信用管制等，「所以大家得想個話術，讓消費者趕快買房。」Zack說，建商便開始稱2024年要課徵碳費，碳費會讓原物料成本大漲3成至4成，「甚至直接講碳費大漲35％，價格疊上去了，會反映到房價，房價會漲15％左右。」建商對媒體這樣講，媒體播出後，業務員便能和消費者說明年要大漲，趕快買，「同樣是標準的話術。」
證明：假設一預售屋賣100元，約有40元至50元是土地的成本；30元至40元是建商賺的利潤，所以剩下大概20％至30％左右才是相關的原物料成本，像是鋼鐵、水泥、勞工等費用，因此即使原物料成本大漲，也是針對20％至30％左右的原物料的部份去漲，不可能直接導致房價大漲15％。
政府日前就曾呼籲建商，不要再繼續利用碳費哄抬房價；政府估算過，碳費對台灣房價的影響頂多漲1％而已。而國外的環保機構也曾估計，對房價的影響更是小於1％。2023年安永會計師事務所亦算過碳費對美國房價的影響僅千分之7。讓許多民眾不禁感嘆，會讓房價大漲的並不是碳費本身，而是碳費這個說法。
八折買房不是夢！教你中古屋開價必做2件事
先從中古屋開始講起，你有曾走進仲介公司，看見架上許多房子在賣，每一棟都開價高得不合理，且皆比實價登錄高很多的經驗嗎？為何會這樣開價？Zack解釋，屋主會先給仲介一個底價，比方說1000萬元的房子，會先加上4％的服務費，因屋主要付給仲介4％，變成1040萬元，接著習慣上會給買方10％的殺價空間，即1040萬元加上10％，加上去的1144萬元即「開價」。反過來講，你只要把10％的殺價空間與4％的仲介費先扣除，大概就是屋主的底價，很好抓。
Zack指出，抓到屋主的底價、你買到屋主的底價不代表買到便宜，「我爸爸也是名房仲，他說過，屋主有8個底價，反正他（指屋主）報給仲介的絕對不是他心中最低的價錢。」所以一定要往屋主的底價繼續往下殺，殺多少還是要依現在的實價登錄及這一區的交易量，才能判斷該如何殺。Zack續指，以成交量來看，若這一區成交量很多，一直往上成長，很熱絡，同時價格也往上漲，代表該地區很好，會有增值性，「基本上你這時還出實價登錄，屋主不會理你。」你一定是往上加，只是加多加少的差別，「你盡量往實價登錄去買，買到就OK了」，不要想說買到多便宜，因為價量都在漲。
反過來，若價量皆跌，表示此地區房市很冷、沒人買，價錢一直往下掉，此時便可出低一點。Zack舉例，比方說過去這一年價量都跌，房價可能跌5％，「這時可想說，那去年一年跌了5％，我今年再殺5％，很合理；甚至可多殺一年至兩年的幅度。」
今年買下去可能明年繼續跌5％，就變自己虧了，「所以你可多殺一個至兩個5％，變成殺10％、15％的出價。」而現今台灣普遍的情況反而較為畸形，價有上去但量是下來、只有一點點，即「價量背離」，代表屋主還想賣高價，可是他現在沒有動力往下，「它沒有一個壓力讓它賣便宜，因台灣的利息還是非常低。」就是俗稱的「惜售」，屋主沒有急售的動力，「我們盡量買在實價登錄上下即可。」
很多消費者因被業務員誤導，導致可能在價量皆跌的地區還去追高價，這樣仲介也比較好成交，民眾需多加留意。Zack呼籲，房貸通常一背就是30年至40年，不要急，你只要在這30年中，把握到一次房價可能打8折、甚至7折的機會，就會省很多。舉例來說，一棟1500萬元的房子，若打8折後是1200萬元，你的房貸只剩1000萬元以下，不但本金省很多錢，住進去後房貸壓力也會小，才會過得幸福，「買房的重點是讓自己變得快樂，而非徒增壓力。」
責任編輯／林俐
