台南市由於近年重大交通建設及南科和新興重劃區發展，近5年堪稱是南部科學園區大幅成長、影響台南市房地產場最震撼的時期，具備1）低基期，房價有成長空間。2）台南重大交通建設。3）南台灣綠能科技產業核心等特性，使得低基期房價漲幅更明顯，在111Q1六都行政區漲幅一舉奪下前四名，讓台南市房產一飛衝天一鳴驚人。
單季漲幅最高的歸仁區，兩大生活圈，主要分布在歸仁圓環生活圈，以及台南高鐵特區。台南高鐵特區過去約15年的發展空窗期，但近3年陸續開發愈來愈熱絡，尤其是高鐵特區周邊，除了有沙崙綠能智慧城之外，包括中研院、工研院、交大、成大也都在此插旗，三井OUTLET也已經開幕，還有大台南會展中心，產業進駐相當密集，區域內的發展也愈來愈快速，帶動歸仁區域房價，加上總價較低，讓外地消費者對當地房市接受度較高。
排名第二的是善化區，受到台積電在南部科學園區擴大設廠、半導體產業供應鏈聚集的效應，群聚磁吸魅力無法擋，不僅創造了大量的就業機會、人口家庭移入，區域內這些年有北外環道路、南科3期擴建、新建案大爆發等房市題材，因此不論是素地、農地或是有地上物的住宅土地等交易量都大幅成長，在區域房市裡貢獻房價的漲升效應更是萬夫莫敵！不動產市場的後勢大有可為。
排行第三的是台南市南區，主要以水交社重劃區及86特區舉喜重劃區為成熟的購屋熱區，因鄰近86快速道路，可串連台南各地，從86銜接至國一通往南科約30分鐘車程，台17線可往北聯通台南市中心，交通機能性佳，生活機能也愈來愈成熟，學區完整，生活機能性佳，文教氣息濃厚，雖然附近有墓地等嫌惡設施，但優勢地段仍有一定吸引力，房價又比市中心親民，因此深受不少首購族青睞，房市不斷湧入活水，價量齊揚、加上南區的房價基期低，讓漲幅表現更明顯。
（四）從建築融資貸款餘額分析：房市熱度仍高
房貸、建築融資續創歷史新高，仍屬首購與自住剛性需求為主。根據中央銀行公布的4月全體銀行購置住宅貸款（房貸）及建築貸款（土建融）餘額，房貸餘額正式衝破9兆元大關至9兆218億元，土建融餘額2兆8,996億元，月增139億元，年增率13.3%，均為2020年2月以來、近兩年半的新低。雙雙創下歷史新高，但年增率走勢已見趨緩。
4月房貸餘額連續61個月創歷史新高，月增604.36億元，低於3月的657.29億元，年增率也下滑至9.39％，為二個月低點，近期年增率走勢明顯趨緩，近九個月來，房貸年增率都低於一成。土建融餘額累計連續38個月創歷史新高，月增139.24億元，遠低於3月的290.65億元，年增率降至13.3％。
房貸餘額續增，各專家解讀不一，房市續強是事實，但端看年增率強度減弱，部分主因當然是受央行三度限貸影響，但不能解讀為央行打炒房有效，因為限貸產生的資金槓桿壓縮，影響不了大咖建商或大咖土地炒作投資者，甚至影響不了預售紅單炒作，反而影響正常換屋的族群，必須面臨第二戶貸款受限的困擾，與無法先買後賣的難題，政府針對剛性需求市場打炒房政策，仍然未能抓對核心，需要調整。
（五）從建照核發量、開工量、使照核發量分析：開工量未見縮減下修的反轉現象
營建工、料雙缺雙漲及疫情負面干擾下，下半年全台房市發展挑戰難度高。目前房市要觀察的重要指標是房市「開工量」與「使照核發量」的季線是否乖離持續擴大，一季的使照量增減，只能做為季節性比較，各都季節性完工量基期不一，難以判斷房市的起伏走勢，除非開工量縮減而使照量上升並超越開工量，呈死亡交叉，就是房市反轉向下的訊號，目前六都並未出現此種情況。當開工核發量增加，季線穿越使照核發量的黃金交叉，就代表景氣逐漸好轉；反之，當開工量減少，季線正式下彎穿越使照核發量的死亡交叉時，就是房市正式轉空向下。
作者為吉家網董事長、房仲公會全國聯合會榮譽理事長。
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