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升息助漲房市?央行總裁一席話被噓爆,專家遙想當年:利率8%,房價照翻好幾倍

2021-11-24 16:50

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李同榮強調,「升息」並非解決高房價問題的萬靈丹。(示意圖/Jirka Matousek@flickr)

李同榮強調,「升息」並非解決高房價問題的萬靈丹。(示意圖/Jirka Matousek@flickr)

央行總裁楊金龍日前表示,如果台灣率先升息,可能加劇新台幣升值,導致資金湧入房地產助漲房市,這一番話引發輿論譁然,「不管降息或升息,反正台灣房價只會漲就對了?」對此,房市趨勢專家李同榮對照半世紀以來台灣利率升降與房價漲跌走勢,強調「升息」並非解決高房價問題的萬靈丹。

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李同榮指出,利率升降決策要考慮的因素,包括總體經濟穩定度、出口競爭力、匯率牽動、熱錢出入、通貨膨脹,以及與國際利率相互影響關係……等變數。

過去50年來,央行利率政策從來沒有單一為房市漲跌而量身訂製。換句話說,利率升降不能直接衝著房市而來,因此調整幅度不會直接對房市產生立即性影響。但若利率調整幅度逐漸加大,就會間接抑制投資市場擴張,同時也會加重首購者貸款利息負擔,間接壓縮市場需求。

(延伸閱讀:「央行不會用利率對付房市!」楊金龍:台灣資金很多了,還要先升息嗎?

利率升降、房價漲跌並不一定成反比

李同榮表示,一般人誤以為利率降,房價就一定漲;利率升,房價就一定跌。

他以近50年數據分析,利率升降不一定與房價漲跌幅度成反比。長線而言,利率走勢與房價會有相互影響關係,但從短期、中期而言,必須觀察兩大重點。

首先,央行升息決策往往是在總體經濟表現強勁的時候,也可能是房市溫熱的時候;反之,降息決策多在經濟表現不佳的時候,也可能是房市不景氣的時候,因此升息與降息對房市而言,不見得會產生立竿見影之效。

例如民國79年到88年,李登輝政府連續10年調降利率,從7.75%逐年調降到4.5%,為的是支持經濟發展中資訊代工業的出口成長,在這10年的經濟成長率表現良好,利率持續調降,但對房市卻沒產生太大的影響。

(延伸閱讀:「自己也是40歲左右才首購」央行總裁楊金龍:年輕人若買不起房,可以先選擇租房

在房市主升段中 升息難擋房價上漲趨勢

李同榮指出,若是因為經濟成長率強勁、石油上漲、通貨膨脹、貨幣供給年增率爆增,此時利率政策調升,主要目標是要收縮市場資金,但因房市基本面大好,技術循環又處主升段,升息往往難擋房價漲勢。

如同分析圖中顯示,民國67年祭出升息政策,也難遏阻房價持續飆升態勢,民國75年、92年在房市主升段中的升息政策,也是面臨同樣困境。目前台灣房市正處第六技術循環中的主升階段,經濟成長強勁,資金大量流入,此時如果為了房市升息,結果也會是如出一轍。

台灣50年利率與房價走勢關係分析圖。圖/吉家網企研處
台灣50年利率與房價走勢關係分析圖。圖/吉家網企研處

李同榮指出,或許明年適逢全球QE縮表,國際利率回升,央行可能將會跟進,但初期幅度不會太大,因此直接影響到房市止於心理層面,這種心理觀望的層面若被通膨預期產生的保值心理壓過,房價仍然易漲難跌,因此升息幅度會是影響房價中期走勢的指標。

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