央行總裁楊金龍日前表示，如果台灣率先升息，可能加劇新台幣升值，導致資金湧入房地產助漲房市，這一番話引發輿論譁然，「不管降息或升息，反正台灣房價只會漲就對了？」對此，房市趨勢專家李同榮對照半世紀以來台灣利率升降與房價漲跌走勢，強調「升息」並非解決高房價問題的萬靈丹。
李同榮指出，利率升降決策要考慮的因素，包括總體經濟穩定度、出口競爭力、匯率牽動、熱錢出入、通貨膨脹，以及與國際利率相互影響關係……等變數。
過去50年來，央行利率政策從來沒有單一為房市漲跌而量身訂製。換句話說，利率升降不能直接衝著房市而來，因此調整幅度不會直接對房市產生立即性影響。但若利率調整幅度逐漸加大，就會間接抑制投資市場擴張，同時也會加重首購者貸款利息負擔，間接壓縮市場需求。
利率升降、房價漲跌並不一定成反比
李同榮表示，一般人誤以為利率降，房價就一定漲；利率升，房價就一定跌。
他以近50年數據分析，利率升降不一定與房價漲跌幅度成反比。長線而言，利率走勢與房價會有相互影響關係，但從短期、中期而言，必須觀察兩大重點。
首先，央行升息決策往往是在總體經濟表現強勁的時候，也可能是房市溫熱的時候；反之，降息決策多在經濟表現不佳的時候，也可能是房市不景氣的時候，因此升息與降息對房市而言，不見得會產生立竿見影之效。
例如民國79年到88年，李登輝政府連續10年調降利率，從7.75%逐年調降到4.5%，為的是支持經濟發展中資訊代工業的出口成長，在這10年的經濟成長率表現良好，利率持續調降，但對房市卻沒產生太大的影響。
在房市主升段中 升息難擋房價上漲趨勢
李同榮指出，若是因為經濟成長率強勁、石油上漲、通貨膨脹、貨幣供給年增率爆增，此時利率政策調升，主要目標是要收縮市場資金，但因房市基本面大好，技術循環又處主升段，升息往往難擋房價漲勢。
如同分析圖中顯示，民國67年祭出升息政策，也難遏阻房價持續飆升態勢，民國75年、92年在房市主升段中的升息政策，也是面臨同樣困境。目前台灣房市正處第六技術循環中的主升階段，經濟成長強勁，資金大量流入，此時如果為了房市升息，結果也會是如出一轍。
李同榮指出，或許明年適逢全球QE縮表，國際利率回升，央行可能將會跟進，但初期幅度不會太大，因此直接影響到房市止於心理層面，這種心理觀望的層面若被通膨預期產生的保值心理壓過，房價仍然易漲難跌，因此升息幅度會是影響房價中期走勢的指標。
例如民國67年～70年利率從8.25%升至11.75%，民國75年～78年利率從4.5%升至7.75%，最終因為技術循環衝到泡沫邊緣，才影響到房價的走跌趨勢。
反觀民國89年陳水扁政府上台後，發現房市低迷，金融機構逾放比高達8%，為了解救金融危機，不僅增值稅減半，利率也連續三年降息11次，從4.625%降到1.375%，房市因此起死回生，但當時的利率政策主要是以拉抬房市價值解除金融授信危機為目標，因為降息幅度夠大，房市又處於低檔，加上增值稅減半政策，促使房市逐步回升。
李同榮據此分析，利率升降幅度決定房市受到影響的程度，台灣未來兩年利率雖有可能調升，但央行在考慮整體經濟發展因素下，仍會維持溫和上升的走勢，利率調幅不會太高，所以對於房價不致立即產生太大影響。
嚴查預售紅單炒作才是治本方針
李同榮說，民國60年到70年間，台灣經濟成長率平均高達10%以上，利率也維持在8%以上，因為人民平均所得擢升，房市無懼利率高升壓力，房價仍然飆漲數倍，這在開發中國家是種常態現象。一旦成為已開發國家，經濟成長就會趨緩，利率同時也會維持低檔，利率對於房市的影響力只是間接性，並非解決高房價的萬靈丹。
他建議，立委關注房市應該從核心問題提出解決方案，而非窮追央行何時升息；央行選擇性信貸限制也只能做好風險控管，更不是解決高房價萬靈丹，限貸限縮的只會是小咖建商、投資客以及自住、換屋者，不能指望房價因此下滑。
如果立委把房價下跌當成打房指標，也只有「硬著陸」一途，那就要政策耍狠，房市一定會崩，但馬上會有爛尾樓災難，與經濟基本面強勁走勢背道而馳，扭曲市場的後果堪慮。
「嚴查預售紅單炒作，才是抑制房價升溫的治本方針。」李同榮認為，當前房價超漲的核心因素，就是土地炒作與預售紅單炒作，立委們應該質問政府，在沒有抑制土地炒作的配套政策下，是否暫停國有市有土地趁勢標售而炒高地價？更應該質問中央，如何要求地方政府嚴查預售紅單地下炒作，以及規避稅賦與罰則的行為。
責任編輯／周岐原
