李同榮觀點:房地合一2.0影響成屋有限,對預售短空長多,稅制打房效果被神化!

2021-06-16 16:33

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房價近來雖因疫情交易量直直落,但房地合一稅2.0預料將對成屋市場影響有限。(林喬慧攝)

房價近來雖因疫情交易量直直落,但房地合一稅2.0預料將對成屋市場影響有限。(林喬慧攝)

我們想讓你知道:擁有40年房地產從業經驗的作者認為,預定在7月1日實施的房地合一稅2.0,雖有不少呼聲認為應該暫緩,但政府和業者其實都高估了稅制效果,市場機制本身,才是決定價格的核心。

新冠疫情持續擴散,房地合一稅2.0實施是否暫緩問題引發爭議,房產業者建言暫緩七月一日上路,以免在疫情摧殘下,造成產業更多困境。房産趨勢專家 李同榮提出嶄新觀點認為,房地合一稅2.0不是天使,也不是魔鬼,2014至2016年房市囤房稅與房地合一稅1.0實施,適逢房市反轉向下,因此房地業者歸罪於稅制打房,而政府卻歸功於稅制打房,李同榮認為房產業者與政府都把稅制打房效果神化了。

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房地合一2.0稅對成屋市場影響有限,對預售市場短空長多

李同榮指出,依據他的預測,房地合一2.0對於房市走勢影響應該非常有限,尤其對於剛性需求的成屋(中古屋統稱)市場影響會更小,在上升趨勢線上,運用稅制打房可能適得其反,因近兩丶三年房市投資市場大咖去炒作土地,小咖去炒作預售紅單,成屋市場的短線投資早已收歛,因此房地合一1.0對止跌回升的房市影響已經鈍化,而2.0也不會對成屋市場的上升趨勢造成任何影響。綜觀此波疫情前1-5月房市價量齊揚,可見剛性需求強勁的成屋市場並未受到房地合一稅2.0即將上路的心理影響,短線投資已收斂的成屋市場,無所謂「逃命潮」問題。

李同榮進一步分析,房地合一稅2.0實施,倒是對預售市場影響較大,尤其紅單交易被納入課稅範圍,勢必會對炒作程度產生壓抑效果。但平心而論,預售紅單炒作只要納入現行1.0課稅就會有很大效果,預售短線交易課稅不是打房,而是合法課稅並抑制炒房,這對清理預售市場太多假性需求現象,可以説是短空長多,但很多業者只看到眼前短期的銷售,卻忽略市場長期的穩定。

台灣房地產市場核心問題TOC制約因素法則因果分析圖(圖片來源:李同榮提供)
台灣房地產市場核心問題TOC制約因素法則因果分析圖(圖片來源:李同榮提供)

稅制打房被神化,「房地合一稅2.0」非天使,也非魔鬼

李同榮認為,政府根本不須要增訂房地合一2.0,只要以現有1.0制度將預售紅單納入課稅即可收斂紅單炒作。過去幾年丶業者一直向政府建議廢除房地合一稅1.0或減半,李同榮一直有不一様的看法,他認為2014年房市反轉下跌因素,許多業者歸罪房地合一稅1.0及囤房稅,而政府卻相反的歸功房地合一稅1.0打房奏效,這都是未深入探討景氣技術循環的市場機制,當時房市多頭走勢已長達12年,市場景氣過熱且產生價量背離現象,因此,造成市場技術循環的反轉下跌,但房產業者與政府把房地合一稅的效能過度神化了。

房地合一稅2.0其實非天使,也非魔鬼,理由只要請問一個簡單問題:房地合一稅1.0仍在,為何房市照漲?答案應就很清楚:稅制打房,跌時會助跌(2014-2016),漲時會助漲(2019-2021)。至於房地合一稅2.0上路後,對房地產後市發展影響如何,李同榮的答案是:疫後房市交易量反彈,價格呈現溫和上揚。

疫苗與紓困,才是房市問題的最佳解藥

現階段對房產業者的最大傷害,是新冠疫情帶來的銷售急凍,所以最佳解藥還是「疫苗」,而房產業者尤其是代銷與仲介經紀業,慘狀不輸其他產業,幾乎沒有人會在此時到現場帶看房屋,業者苦不堪言,但政府紓困方案卻被排除在外,顯見紓困政策呈現很多缺失,建議政府的紓困政策應適度調整,深入體恤,世上苦業何其多?


作者為吉家網董事長丶房仲公會全國聯合會榮譽理事長。

責任編輯/周岐原

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