買房必看》申請房貸前做了這些事,恐影響你的最終核貸成數!

2020-08-12 11:33

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申請房貸原來還有這些眉眉角角!(圖/攝影師:Vecislavas Popa,連結:Pexels)

申請房貸原來還有這些眉眉角角!(圖/攝影師:Vecislavas Popa,連結:Pexels)

許多民眾買房,繳完自備款後就是要準備申請房貸,整理相關文件後與中意的銀行進行「對保」,銀行審核後才會決定最終的成數及利率等條件,但不說你不知道對保前某些你無心的動作,竟然會影響銀行核貸的成數,專家就指出,網購分期行為看似方便,但是對保前頻繁分期恐會讓銀行認為無力負擔多筆消費,影響最終核貸利率、成數。

不管是購買新成屋或中古屋,若需要申請房貸,都會進行「對保」,借款人及保證人需攜帶身分證到銀行簽借據或本票,並確認借款金額、委託調閱聯徵紀錄同意書、以及確認欲貸款的年限、利率、違約金等,一般都會在銀行分行內進行,對保後約5~7個工作日會有最終結果。

但有時卻發生最終貸款結果不符合申貸人期待的成數,例如預計貸款8成,但銀行只願撥款7成,等同於要在短時間內現金補足1成,讓人措手不及,會有這樣的結果有可能就是你誤踩到銀行的地雷。

|穩定收入是一切的基石

首先銀行放貸最在乎的就是申貸人有沒有明確且規律的所得收入,若任意換工作或沒工作,就會被銀行端質疑收入不穩定,可能有還不起的風險,因此建議民眾可別隨便離職換工作,盡量讓自己收入保持穩定狀況。

但有些民眾可能是做小吃店、網拍等小生意自營商,收入明明沒比一般上班族來的差,卻因為沒有薪轉存褶或扣繳憑單,導致申辦房貸不易,若不想被銀行打槍,百億房產教練RENBA建議,自營商除了可提供報稅紀錄、具有價值的保單、股票、基金、外幣與不動產當佐證之外,申貸人最好還是事先開一個戶頭,並在每個月固定時間把整筆金額存入,時間至少要半年以上,這樣才能讓銀行看見跟確認,證明申貸者具有還款能力。

|當保證人、找保證人都要小心

老一輩的人常說不要亂當保證人,可是硬道理,因為當銀行要向借款人追討債務時,若借款人消失或確定借款人無法履行債務、一毛錢都繳不出來時,這時候銀行就會找上保證人負責。

而保證人中又分為「一般保證人」與「連帶保證人」,銀行房貸專員指出,民眾若是「一般保證人」,如果自己也在同間銀行申辦房貸,此時因為擔保的房貸金額跟自身房貸會加總計算,就會影響申貸條件。

但如果是「連帶保證人」,則不分哪家銀行,只要是擔保的金額都會算在保證人自身名下,比起「一般保證人」擔保責任更大,因此,無論擔任哪一種類型保證人都具有一定程度風險,貸款時額度勢必都會受到影響。

不過,也有不少首購族買房子自備款不多,總想盡辦法想要拉高貸款成數,但假如自身條件有限,就會思考找親友來當保證人,證明未來可還款能力,其中大多數人會以配偶當保證人,但地政士公會全聯會副執行長蕭琪琳提醒,不管是要拉收入高的配偶、父母當保證人,建議先行了解其信用狀況,是否無欠債或是信用破產等狀況,不要反倒增加了信用不良的保證人,凡徒增核貸風險。

擔任保證人都具有一定程度風險,自身信用多少也會受到影響。(圖/591房屋交易網提供)
擔任保證人都具有一定程度風險,自身信用多少也會受到影響。(圖/591房屋交易網提供)

|房貸申請可別一次多家送

隨著利率持續下殺,銀行之間房貸方案五花八門,申貸了為了追求更好的利率,可以每一間銀行都申貸看看嗎?黃瑋霖表示,如果申貸人真想要比對各家房貸方案,應「先求有再求好」,一家沒過再換一家申請看看,切勿一次就直接申請3家,若最後3家通通都沒過,反而得不償失。

另外,房貸專員也提醒,民眾房貸對保通過後,有些銀行會在未撥款前,再次進行聯徵回查,目的是為了避免貸款人除了申請自家貸款外,又同時向其它家銀行申貸,引發超貸風險,即便最終對保成功,銀行還是有可能會基於這個因素最後拒絕撥款。

|信用卡謹慎使用、也別辦太多張

銀行要撥款借錢給民眾,首先最看重的就是信用,除了已在進行債務協商或警示帳戶未解除等明顯信用異常個案之外,在日常生活中,最常出現民眾工作太忙碌,或是當月手頭緊,因此出現信用卡遲繳、只繳最低,甚至超額刷卡,這些行為乍看似乎沒什麼,但銀行專員提醒,信用卡繳款不正常除了會產生循環利息、違約金之外,也會直接導致個人信用評分遭扣分,就算信用卡錢快速繳清了,但遲繳記錄仍會註記在聯徵之中,且自清償日起6個月內都查得到,民眾得要留意。

RENBA也提醒,對保前除了別辦信貸、預借現金之外,也可別因為太想要各家銀行首刷禮,因此申請一堆信用卡,這是因為凡申辦一張卡片,銀行就會對該申辦人申請調查聯徵紀錄,這樣的行為容易讓申請房貸的銀行懷疑,此申貸人資金是不是有問題,否則怎麼會要一次申請哪麼多家,畢竟銀行端看不出來其他家銀行是為了信用卡業務查聯徵,還是為了房貸業務查聯徵。

申請信用卡一定會調聯徵,但申請太多信用卡,容易讓申貸銀行誤會申貸人信用是否有問題。(圖/591房屋交易網提供)
申請信用卡一定會調聯徵,但申請太多信用卡,容易讓申貸銀行誤會申貸人信用是否有問題。(圖/591房屋交易網提供)

|網購分期付款也會耗信用

一般來說,民眾購買預售屋要轉成屋對保過戶時,由於是配合建商整批貸款,通常都可以拿到更好的利率與成數,但還是會有例外產生,竟然會是因為網購?RENBA表示,現在電商發達網購分期零利率十分常見,許多民眾購買大筆金額家電或高額3C產品分期,還可搭配各家銀行累積刷卡金、紅利回饋看似賺到,但分期易使銀行端懷疑該申貸人是否不具還款能力,認為連相對小額的家電都需要分期貸款了,面對動輒數百萬的房貸是否會有還不出來的風險。

另外,房貸對保當月也要盡量避免像是車貸等大額貸款,以免一時拉高負債比,使銀行懷疑申貸人根本無法負擔貸款,因此貸款不給過。

(圖/591房屋交易網提供)
(圖/591房屋交易網提供)

TIPS:

假如申貸人為自營商,常使用支票支付貨款,申貸時就得要小心,蕭琪琳地政士分析,很多小有資產的自營商需要透過開票來做生意,但只要票據信用一顯示不良,就鐵定會影響申貸信用,縱使民眾是因為人在國外而來不及補足存款才跳票、或與拿到支票的人發生官司糾紛,所以故意退票,但因為跳票、退票已成事實,使票據信用顯示不良,若與銀行解釋也可能只會越描越黑。

除非退票後發票人在7日內向銀行補足存款,申請註銷退票記錄,否則任意跳票或退票除了可能會被票據交換所通報為拒絕往來戶之外,整體信用受影響還會被銀行註記。

本文經授權轉載自591房屋交易網(原標題:買房對保前做了這些事 恐影響核貸成數)
責任編輯/焦家卉

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